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??利好疊加市場預期被改變

??此次央行再次降準,無疑給正在升溫的樓市再添利好。業內人士分析,在多地樓市已出現回暖的基礎上,降準更多的是改變購房者的市場預期,帶動購房者走出觀望情緒,部分城市或將出現量價齊漲的態勢。

??4月19日下午,央行宣佈從4月20日起下調各類存款類金融機構人民幣存款準備金率1個百分點。這是時隔2個月後再次降準,業內專傢表示屬於“意料之中”,對樓市利好,刺激房地產市場的同時,將助推房價上漲。

新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-04-23/16595996930189643530650.shtml

??“想買的、該買的確實要加緊動作瞭”,降準消息一出,不少改善型買傢蠢蠢欲動。銀行可動用資金越多,意味著可能往房貸按揭方向註入的資金越多,“說實話,買房最主要的因素還是錢袋子”,廣州市民顧先生是典型的改善一族,他坦言,一旦二套房首付政策落地實施,就會第一時間搞掂換房問題,“眼看著五一旺季要來瞭,很難不心動”。

??據預測,此次降準大約能釋放資金12000億元左右。業內人士分析,央行再次降準,意味著銀行可貸款額度明顯增加,將有利於“330房貸新政”的落實,房貸利率折扣有望加大,房企的融資成本有望降低。另外,在多項信貸政策的“組合拳”下,購房者的市場預期將會發生轉變,房企去庫存步伐有望加快。



??據克而瑞數據顯示,上周全國重點城市供應面積為229.85萬平方米,環比大漲127.40%;成交方面,多數城市觀望情緒所有緩解,市場成交恢復明顯,重點城市商品住宅成交量表現為環比漲多跌少,其中一線城市僅廣州成交環比下降,二線半數城市成交環比上漲,三四線城市漲跌基本持平。“330新政”經過近半月的發酵後,政策效果終於有所顯現。

央行再降準促市場利好 改善買傢熱議 春天到瞭

??同策房產資源研究中心總監張宏偉分析,本次二套房貸降首付政策落實不徹底的一個主要原因,或許就是銀行難以釋放較大規模流動性來支持樓市放貸需求。此次降準使銀行可動用的資金明顯增多,增加瞭二套房貸降首付政策落地的可行性,改善型需求後續持續釋放得到保障。

??擔憂房價上漲改善買傢入市意願強

??廣州市民顧先生是典型的改善一族,為瞭細屋換大屋的計劃,他從去年底開始看房,遲遲不能下定決心,好不容易等來瞭二套房首付降低的好消息,但是“聽說好多銀行都沒開始實施”,於是,他雖然近期加快瞭看房的腳步,還是沒有果斷出手。

??“降準消息出來,就有中介經紀給我打電話”,顧先生說,中介行給出的消息是,近期看房量大增,“我看過的兩套房都有不少意向型買傢在考慮,言下之意是想買得抓緊”。因此,顧先生也跟周圍有換房需求的朋友探討瞭一下,“大傢之前都約過好幾次一起看房,目前都還沒出手,觀望的主要原因就是看二套房首付什麼時候能真的降下來”,他說,首付降低能實實在在緩解眼下換房的燃眉之急,按揭雖多,還是可以慢慢承受。“原先也沒太仔細註意降準是什麼意思,今年的兩次降準著實給我科普瞭一下”,顧先生說,如果降準真的能促進二套房首付降低真正實施到位,那麼對他而言,就是最重要的好消息,“周圍的人都在議論房價要上漲,而且我看房感覺業主也並不急於賣房,業主不急的意思就是認為還能漲”,所以,顧先生打算近期把之前有意向的幾個單位再仔細研究一番,一旦有機會就買下。

??與顧先生類似,陳先生一傢為女兒的學位房正在積極做準備,“學位房投資不是個小數目,如果首付可以實實在在降低到位,那麼對我們而言,可以選擇的目標無疑就多瞭好幾個”,他說,雖然女兒還沒有要上學,“五一旺季要到瞭,而且近期這麼多樓市利好,看瞭很多專傢分析說樓價基本不會再降,那麼趕緊買還是個明智的選擇”。

??4月20日,央行再次釋放政策紅利,宣佈下調各類存款類金融機構人民幣存款準備金率1個百分點。時隔兩月再次降準,為近期已顯熱鬧的各種利好再添一筆。業內認為,此次降準使銀行可動用的資金明顯增多,增加瞭二套房貸降首付政策落地的可行性,改善型需求後續持續釋放得到保個人信用貸款試算障。

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??負面清單與外商投資產業指導目錄有一定區別。以外資最為關註的金融業論,發改委與商務部頒佈的2015年修訂的外商投資指導目錄沒有禁止目錄,但有較長的限制目錄。如銀行(單個境外金融機構及被其控制或共同控制的關聯方作為發起人或戰略投資者向單個中資商業銀行投資入股比例不得超過20%,多個境外金融機構及被其控制或共同控制的關聯方作為發起人或戰略投資者投資入股比例合計不得超過25%,投資農村中小金融機構的境外金融機構必須是銀行類金融機構),保險、期貨等都有限制,主要是股權比例限制及業務范圍方面。不難看出,這類限制大多是復述以往相關部門對外資進入金融行業既有的限制。

??負面清單絕不止針對自貿區內的外商,同時也是中國與其他國傢進行對等投資協議談判、進行自貿協議談判投資的一張王牌。在此意義上,負面清單關系到國際法范疇。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2015-04-22/08005996432246071145226.shtml

??四大自貿區共用一張負面清單,2013版和2014版負面清單由上海方面制定,並經過國傢發改委認可。此次負面清單由國務院批準公佈,層級更高、政策更統一。

葉檀自貿區負面清單為國際談判留好牌

??中方不會直接拿出自貿區負面清單,中美雙邊投資協定最終條款將由艱苦的談判決定,中國依據的內核是目前自貿區的負面清單,而美國則是雙邊投資協定(BIT),實質就是負面清單。目前美國已經與40多個國傢和地區簽訂瞭以準入前國民待遇和負面清單為基礎的雙邊投資協定。所有的條款、法律都有可能成為談判籌碼。

??從目前公佈的通行於4個自貿區的負面清單看,新清單共122條,略少於2014年版上海自貿區負面清單的139條,保留瞭對外商在出版、新聞、互聯網內容、電影等領域的投資限制,保留瞭在金融行業的投資股權限制。

內容來自si公教人員房屋貸款na新聞

??據新華社報道,4月17日,中國財政部副部長朱光耀在華盛頓表示,中美兩國將於本月或下月交換負面清單,以加快中美雙邊投資協定談判。美國貿易代表邁克爾·弗羅曼表示,去年中美兩國在基本的文本談判方面取得瞭很多進展,今年將主要就負面清單進行談判,美方希望中方開放更多行業和縮短負面清單。

??負面清單限制更加明確,語言更加精煉。如在股權比例上,隻用以下一句話,“境外投資者入股中資商業銀行、農村商業銀行、農村合作銀行、農村信用(合作)聯社、金融資產管理公司等銀行業金融機構受單一股東和合計持股比例限制”。

??負面清單不可能列出鼓勵外商投資的部分,僅比較限制與禁止類數量,負面清單看上去並不比外商投資目錄更精簡,反而更具體詳盡,如屏東崁頂建地貸款禁止類12款36項,限制類14款38項,這大約也是試圖與BIT對接的努力,同時也體現在談判權與管理體制改革上的兩難。

??美國有嚴密的法律體系,散見各處的法律可能會阻止外資投資。德勤發佈的《美國對外國直接投資的監管體系》顯示,美國在某些行業對外國投資進行限制。例如瓊斯法案1936、聯邦能源法1935、電信法1934分別禁止或限制外商投資沿海及內河航運業、運營或維護公共發電和輸電設施、收購廣播電視及無線電公司等等。美國通過反托拉斯法和反托拉斯改進法增加瞭大型跨國並購交易的難度。美國外國投資委員會有權按照《外國投資和國傢安全法》對任何外國投資交易進行審核。

??無論如何談判,開放與改革是大勢所趨。建立負面清單的目的不是建立嚴密的封鎖體系,而是在與國際接軌、有利於談判的背景下,最大限度地推進中國的改革開放。

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??每經評論員 葉檀

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  記者從市交通局客管處獲悉。為滿足不同乘客的出行需求,繼3月份推出"定制商務班車"之後,市交通局客管處又將於6月底推出一種新的出行方式--"公交巴士快線"。

內容來自sin2胎借貸利率a新聞

首批3條公交巴士快線6月底開通

  分別為百合山莊至白山路北、動力院景至興工街、康順園至大連火車站

  記者瞭解到,所謂"公交巴士快線"是一種在客流集中區域設置乘降站,選擇公交專用道行駛,配備空調車輛,采用定時、定點發車運營模式的特殊公交線路。與普通公交線路相比,公交巴士快線具有快捷、舒適的特性,滿足部分乘客對公交車"快"的要求,並為集中出行客流提供瞭方便。

  首批"公交巴士快線"路號分別為931路、932路、苗栗房貸二胎年息933路。現金支付票價為2元,IC卡刷卡支付為1.8元。市公交集團正在積極籌備線路開通的相關工作。





新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-06-02/09012758008.shtml

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  春暖花開日,美色怡人時,攜傢帶口賞景

 周末,給生活加點料

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-04-24/13462703428.shtml

  相約驚喜"具"會,見證生花妙筆!又到周末,當然不能讓孩子還沉浸在無盡的課業中,陽光溫暖的周末,和孩子來星雨華府賞景觀花,一起繪制面具、多彩花瓶,絕對是不錯的選擇。要知道,周末除瞭是孩子的節日,也是你的節日,給孩子多點笑聲,給自己多點浪漫,和孩子的互動中,笑容瞬間定格;和愛人的親密合作中,幸福溫暖滿溢。還等什麼?就這個周末,給生活加點料,帶上孩子和心愛的他,共度美好一天吧!

雨潤星雨華府面具和花瓶DIY

內容來自sina新聞





  左手繁花,右手繁華

  春季花開似錦,繁花馬不停蹄。貝爾高林總裁許大絢親自帶隊,周遊世界采擷園藝精髓,全冠移植百年樹植,引入水系加熱系統,尚屬青島小區首創。300年銀杏樹,200年皂莢樹,180餘種綠植,1000餘個樹牌,以極致精湛的設計手法,打造青島雨潤·星雨華府稀有自然園林范本。

去!休閑周末,總要和孩子出來走走,領略無限春光,品位大美青島。這其中,自然少不瞭"灣北植物園"雨潤·星雨華府 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)的自然園林。300年銀杏樹,200年皂莢樹,180餘種綠植,1000多個樹牌,繁花似錦,美不勝收!賞景的同時,雨潤·星雨華府還精心準備瞭面具、花瓶DIY,讓你幸福百變,甜蜜滿滿。



  除園林景觀獨樹一幟外,青島雨潤·星雨華府更有首席雙會所規劃、精裝挑高雙入戶大堂,精裝停車場、四季恒溫泳池、健身房、咖啡吧、兒童遊樂場、幼兒園,3萬平商業服務空間,為眾多業主提供開闊空間和活動場所。"以人為本"的建築設計,臻乎藝術的施工工藝,中建集團、貝爾高林等世界級建工團隊,四大洲進口臻材,左手繁花,右手繁華,共同構建最好的星雨華府。

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??房地產發展的最終目的是為瞭刺激市民對更好生活的追求,提高生活品質。從這個角度來看,精工細作產品,花大價錢來塑造產品的確有必要。回顧這十年來發展比較快的房企,無一不是靠產品取勝。



??據瞭解,鑫天格林香山的開發商為長沙鑫天置業發展有限公司,而其成立於1996年,是一傢專業致力於房地產開發的二級資質房產企業。公司成立17年來,秉承“傢的夢想,我們的責任”的企業宗旨,以“誠信、文件、創新、務實”的企業理念,先後開發是鑫天大廈、鑫天花園、鑫天佳園、鑫天鑫城、鑫天禦景灣等八個樓盤,開發面積逾120萬平米。而鑫天格林香山是第九個。

??在鑫天格林香山的營銷中心,看房人的楊先生表示,自己有親戚就住在鑫天過去開發的樓盤裡,對其品質贊不絕口,而自己更是已經買瞭鑫天格林香山的房子,今天隻是帶上朋友一起來看看,介紹朋友也來買。他笑稱,“大傢都住在一起,以後找人打麻將都比較方便。”

??更值得註意的是,目前鑫天格林香山在售樓棟主題已經基本建成,作為準現房銷售,購房者直接可以看到自己想要購買的房源模樣,再也不用擔心被樣板間、被戶型圖閃花眼反而看不清真實的房源情形。

??置業顧問幫吳先生計算瞭一下,按照3200元/平米價格來算,72平米房源首付三成加上稅費等還不到十萬,而購買113平米的三房,首付也不過十萬出頭。“那我手上的十來萬再湊湊就可以買三房瞭!”吳先生的喜悅溢於言表。

??配套:力爭盡善盡美

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??新浪樂居訊(編輯 耳為)二胎貸款缺錢急用哪裡借錢對於即將步入婚姻殿堂的吳先生來說,現在最頭疼的事情就是買房瞭。女友表示沒房沒有安全感,“不管什麼房子,你先買一套再說,小公寓也行。”吳先生手中隻有十來萬,看上去確實也隻夠給個小公寓的首付,但是他卻不想這麼隨便,“婚房,小公寓也太不合適瞭,以後要再換房子更折騰。”

新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2014-12-26/15385954148094043285600.shtml

??價格:準現房2字頭

??在鑫天格林香山營銷中心,即使是天氣不好的工作日,也有不少購房者來看房。置業顧問介紹,項目高層一共17棟,在售樓棟為6#-15#,戶型面積為72-130㎡準現房。現推出多套特價房,均價3200元/平米,2980元/平米起。而作為置業熱點的南城,芙蓉南路周邊的房源均價早已突破6000元/平米。

??品牌:十七年九盤本土房企的能量

??在戶型設計上,鑫天格林香山充分利用地形特點進行佈局,坐北朝南,通透采光,追求經濟性、適用性、功能性的目標。原本隻是想買個兩房的吳先生,也活躍起瞭心思,目光看向瞭三房。

內容來自sina新聞

??房子,對於適婚男女來說,總是個逃不開的話題。如吳先生這般隻有十來萬首付款,又想在市區買個至少兩居室,該怎麼辦呢?樂居編輯帶著他來到瞭省府板塊的鑫天格林香山,芙蓉南路2字頭準現房。作為強勢本土房企長沙鑫天置業發展有限公司成立17年來開發的第九個項目,即使是在寒冷冬季的工作日,營銷中心看房的人也是絡繹不絕,置業顧問顯然有些忙不過來。一問,幾乎所有購房者都是沖著項目高性價比而來。

??每一次鑫天置業的選擇,都在尊重業主的生活需求。置業顧問表示,不但項目本身的規劃,還是外部的環境及配套,都旨在為業主生活添光彩。“結合地形特征,在南面規劃道路、商業門面及生活超市,提供便捷的生活服務;自建籃球場,供業主鍛煉身體、釋放壓力;毗鄰省府行政區、三館一中心、友阿奧特萊斯、生態動物園、國傢森林公園等高端資源。”

??據瞭解,鑫天格林香山位於長沙暮雲工業園,芙蓉南路與伊萊克斯大道交匯處的西南角,是長株潭融城的一個核心區域,距長株潭三市均為18公裡,與新省政府相距6公裡。項目區域交通十分便捷,有芙蓉南路、107國道,京珠高速,京廣鐵路及在建的長株潭城市輕軌等交通要道,公交線路有長株潭公交車101路、201路、202路等多路公交車經過。

??在編輯與吳先生結束看房回程之時,親測從鑫天格林香山項目到中南最大的奧特萊斯——友阿奧特萊斯開車僅需十分鐘,吳先生甚至還調侃,“這麼近,以後可要小心女朋友購物上癮,要保護好錢包瞭。”

??正如鑫天格林香山的廣告文案所說:“沒有十全十美,但是我們力爭做到盡善盡美。”



??數據顯示,2014年,鑫天格林香山成功銷售600多套,完成銷售任務2億元,而長沙鑫天置業公司全年銷售達到3.3億元。

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  他們將會賺到錢--但卻住在6000英裡開外。

內容來自sina新聞

  

  伊娃·梁(音),54歲會計師,離異。她對利物浦不怎麼瞭解,但是再度拿出6.5萬英鎊的現金,在這座城市買瞭一幢一室公寓房。之前她已經在倫敦巴比肯擁有一套公寓瞭。

  6月21日報道 英國《每日郵報》網站6月13日發表題為《你的孩子們買不起房的真正原因:從利物浦到克羅伊登,房子甚至在建成前就被中國的中產階級搶購瞭》的文章,作者為戴維·瓊斯。文章稱,在無數年輕英國人充滿渴望地凝視著房地產中介的窗口中顯示的他們永遠沒有希望買得起的房產時,作者近日在6000英裡之遙的香港參加瞭一個盛大的英國房地產展,而這裡上演的情形無情地嘲弄瞭這些英國年輕人的困境。

  文章稱,在俯瞰香港港口的龐大展廳裡,攤位一個挨著一個,英國地產代理們像小販一樣,競相把公寓和房屋出售給現金充裕的中國投機者。

  文章認為,他們全都是贏傢:地產代理、開發商和投機者。比起其他任何商品,這些投資更安全,收益率似乎更高。

  文章說,一些買傢告訴作者,他們無意前往英國去看他們正搶購的"商品",更別說在那裡生活瞭。其中一兩個有著目前還模糊的計劃,那就是如果他們的孩子將來在英國上大學,就可以住在這些房子裡。房屋二胎融資缺錢急用哪裡借錢

  "從未去過英國的人卻把房地產當作一種商品。有成千上萬的人在等候住宅的名單上,他們或許要等待多年才能有一套住宅。"

  作者問她,由於這2胎借款怎麼貸款比較會過件麼多海外的缺席投資者,許多英國人由於在價格方面沒有競爭力而被逐出房地產市場,她是否對他們抱有同情。

新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-06-22/12032786922.shtml

  這些房產中介其實無需過於賣力,正如其中一名中介愛麗絲·麥克唐納在快速達成一筆交易後所說的那樣:"這些人購買英國的房地產就像在樂購購物!"

  文章稱,三個主要政黨都對外國投機者購買的英國住宅的數量表示擔憂。

  文章稱,中國投資者喜歡不動產。他們的手上大多拿著計算器、地圖和英國房地產網站最近的一份報告(已被譯成中文)。報告展示,曼徹斯特的房價在2014年第一季度飛漲18%,而克羅伊登的房價飆升19.1%。

  公平地說,有一個論點認為,允許外國投資者占有英國的新樓房實際上對房地產部門有好處。議會幾乎總是堅持認為,在開發的住宅中,一定數量的公寓或者房子都留出來用作"保障性住房"。他們指出,如果沒有外國投資,很少會有住宅能夠破土動工。

  她一臉疑惑地說:"不!為什麼?如果他們真的想要,總會有辦法的。"她厲聲說道。"節儉!安排好你的財務!減少在周五晚上的夜飲!"

  "當我年輕時,我一年隻休息一個星期。任何年輕英國人都可以跟我一樣。如果他們想要為將來儲蓄,他們現在需要做出犧牲和節省三分之一的收入。"

  文章稱,像斯隆國際這樣的英國開發商首選在遠東銷售也不足為怪,這意味著他們可以溢價定價,從而能夠快速獲得資本,以滿足銀行的要求,並且為下一個建築項目籌集資金。

  當然,多年來富有的外國大亨們一直在爭先恐後地買下倫敦最好的房地產,但是讓這個歷時兩天的展覽如此非凡的是,展會上提供的住宅都位於最近才爆冷的區域。

  但並非所有人都認同這個觀點。

  但是一般的想法是,在房地產建成前購買"期房"。在房價飛漲時,將公寓交給一傢管理公司出租,然後把它們賣掉。事實上,一些人表示,如果價格一直上漲,他們會在開建之前就把房子賣掉。

  保羅·瓦特是倫敦大學伯克貝克學院城市研究專業的高級講師,他研究房地產的趨勢超過20年。

英媒英國住宅被中國人搶購導致當地人買不起房

瓦特說:"顯然,這裡存在巨大的矛盾,在諸如薩瑟克、紐漢、斯特拉特福和克羅伊登等傳統的工人和中產階層區域,閃閃發光的尖頂建築正拔地而起,但英國人卻買不起。"

  文章認為,潛在買傢也不是富得流油--至少根據香港和中國內地的標準是如此。作者遇到的大多數人是中產階級,他們節衣縮食,正在尋找最好的機會來將他們的收益最大化。

  "投機者也大大抬高瞭房價。即使他們出租這些地方,也是在迫使租金上漲。這基本上是房地產投機者的財源。"

  文章認為,投機者總能找到新的"金礦"。繼克羅伊登之後,很可能是盧頓。西德雷頓呢?當然,它位於新的橫貫鐵路線上,而且離希思羅機場如此之近。



  真正需要房子的英國夫婦將不得不繼續做夢,繼續盯著房地產經紀人的窗口。

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  但是,他們對北方城市一無所知。他們從未聽說過克羅伊登,但這似乎並不重要。他們也不擔心為幾個月或者幾年才會完工的新的高樓大廈預交高額費用。

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  海亮地產母公司海亮集團創建於1989年,經過25年的發展,逐步確立瞭以有色金屬、地產建設、農業食品、環境保護、基礎教育為主體,涉足金融、物流等領域的大型企業集團,現擁有員工1.2萬餘人。在控股科浪國際之前,2013年集團實現營業收入1004.38億元,總資產495.09億元。在中國民企500強列第15位。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-06-02/13412758128.shtml

  雖然海亮地產多為比較成熟的剛需項目,但畢竟不同市場的具體情況不同,而且人員的培養也是需要周期的。"成長型房企必須重視擴張中的系統性問題。"一位房地產專傢如是說。

  海亮地產的高周轉策略,使得海亮地產整體上傾向於土地低溢價率以及高增值。對於海亮而言,一線城市的高溢價率顯然無法做到從拿地到開盤周期6~8個月的高周轉目標。

  媒體報道顯示,海亮地產十分強調銷售去化速度,要求項目開盤後30天內去化率不低於60%,90天內去化率不低於80%,項目入住去化率不低於98%。加上6~8個月的周轉率,往往半年多就已經開盤銷售瞭。

  更重要的是,周迪永去年年底的時候就曾經說"(有機會的話)還是希望去香港上市",並說,"可以在半年內就完成幾傢公司的收購"。

 做大規模的誘惑

  "天下武功無堅不破,唯基隆代辦信貸二胎年息快不破。"

  因此,海亮地產基本上會傾向於人口導入型的城市,做一些剛需類的產品,拿規模適中的土地,並以招拍掛的凈地為主。"因為做一些帶拆遷,或者一級開發的項目,雖然利潤率會高一些,但開發風險也會更大。"

  海亮地產控股集團(下稱"海亮地產")旗下的兩個項目不幸淪為後者。在近期深陷"降價門"的海亮院裡項目之外,海亮藝術華府項目也同樣出現瞭門可羅雀的尷尬格局。

  "2014年計劃實現銷售目標250億元。未來兩年,將在現有6個區域公司的基礎上,再拓展4個區域公司,爭取到2015年,建成10個區域公司,計劃每個區域公司達到平均60億元銷售規模,2015年,集團總銷售規模至少能達300億元。"海亮地產控股集團營銷管理中心總經理黃征此前告訴中國房地產報記者。

  由於未能完成去化率目標,該項目在幾個月後就開始降價,又引發瞭業主的強烈不滿。

  正是這樣的目標驅動,也讓海亮地產不會聚焦某一個城市,而是采取瞭多點分散式的佈局。2013年,海亮地產進入城市約25個,銷售額153億元。換言之,平均一個城市的銷售額6億元左右。

  海亮濟南項目就是這樣。一系列的失誤讓海亮地產錯失良機。首先,蓄客階段時海亮釋放出的價格在每平方米6800元左右,而2013年12月28日開盤均價達到瞭7900元,大大超出瞭客戶的心理預期,反映瞭前期對客戶心理摸底的缺失;開盤前一天,認籌金從3萬元提高至5萬元,也令眾多客戶措手不及。一連串的失誤使項目當天開盤的銷售量隻有80多套,去化率隻有兩成多。

  "我們認為規模還是非常重要的一項競爭力。在地產行業隻有在有瞭一定規模之後才會有相應的品牌,有瞭品牌,公司的人力資源等各方面才會更有優勢。"周迪永對媒體稱,"另外,具備規模也就意味著擁有更大的現金流和融資額度,這就能讓公司把握更多的市場機會,包括土地機會。而在現有的前提下,如果要把規模做大,還是需要做一些快銷、高周轉的產品。"

  周迪永認為,海亮地產的高周轉不僅是開發速度,核心是資金的高周轉,即"盡快收回土地投入的資金。這不僅需要團隊的專業性,土地的選擇和項目的市場定位也很重要"。

  然而,進入2014年以來,全國房地產一片風聲鶴唳。銷售遇阻、資金受限,房地產業也開始加快瞭融資步伐。

  在接受媒體采訪時,成都海亮金沙房地產開發有限公司營銷總監劉翔介紹,"海亮地產全國范圍內最快的一個項目曾經做到從拿地到開盤僅用瞭74天。海亮成都項目從拿地到開盤也未超過6個月,住宅部分也預計將在一年半內售完。"

  而二三線城市則有一些合適的而且低溢價率的土地,這對於渴望快速擴張的海亮地產而言無疑是機會。

  作為以"快"著稱的海亮地產,快是殺手鐧。一旦"快"被制約,其策略就會受到限制,進而導致整個公司的發展受到限制。目前,海亮地產正處於這樣的局限之中,後續能否突圍,則決定瞭海亮地產能否實現其整體目標。

  5月,濟南樓盤陷入瞭"冰火兩重天"的境遇之中。部分樓盤依然火爆銷售,而另有部分樓盤則陷入冷清。

  但這個高周轉和其他企業的高周轉不盡相同。在"做大規模"這一戰略的驅動下,海亮地產強調資金的周轉率和項目周期,對於利潤則沒有嚴格的界定。

  "高周轉"

 快周轉時代結束

  5月12日,科浪國際控股有限公司(下稱科浪國際)董事會宣佈,馮海良已獲委任為非執行董事;曹建國、周迪永及季丹陽已獲委任為執行董事。

  也就是說,海亮地產將土地和獲取土地的成本看成是第一要素,"既不想高價拿地又想拿到地,唯一的方法就是多參與,在城市的佈點上適當廣一點"。也就是說,在土地市場上,尋找被龍頭企業忽略瞭的"價值窪地"。

  據說,這句話的意思是,天下任何武功,都有自己的不足,防守得再好,也有破解方法。

  2003年,海亮集團正式進入房地產行業,並於2011年成立上海總部。目前,海亮地產已進駐上海、重慶、杭州、蘇州等城市。

  馮海良是海亮集團董事局主席,周迪永為海亮地產總裁;曹建國現為海亮股份董事長,曾任海亮集團副總裁及海亮股份總經理等職務;季丹陽現為海亮集團副總裁,曾任海亮集團財務資金部部長及總裁助理。

  但截至發稿時,海亮地產在2014年前5個月,在網上有據可查的土地交易僅為4宗,成交金額不足13億元。

  此時,海亮集團收購科浪國際,被業界普遍視為海亮地產整體上市的前奏。考慮到周迪永已經進入科浪國際董事會,這一想象頗為合理。

  海亮地產的利潤率在8%~12%。這樣的利潤率,隻有快周轉才能保證股東的投資回報率。但要做到快周轉,低價多銷是一定的,這也意味著獲得高利潤率的可能性微乎其微。

  "不管是高周轉策略,還是高利潤率策略,都是由公司戰略導向所決定的。"周迪永說。

  海亮地產最近幾年的發展堪稱飛快。2011年銷售額26億元,2012年達53億元,2013年增至153億元。連續3年實現銷售額超過100%的高增長。

  這和融創中國的戰略形成瞭鮮明的對比。同期融創中國銷售額突破500億元,而融創中國僅進入瞭北京、上海、重慶、杭州和天津五個城市。

  這樣做的原因同樣是"做大規模"。周迪永認為,從管理上來講,深耕細作有它的優點,但相對的土地機會少很多。因為有時候土地市場的競爭存在著一定的機會性。

  上市傳言

  對於風險控制,周迪永認為,風險和機遇肯定是共存的,規避風險依賴於自身的專業度。一方面,拿地要好,控制風險;另一方面,產品線比較聚焦,以剛性需求的住宅為主。

  海亮的漏洞

  海亮地產的成功在於"快"。其速度在同行中與任何企業相比都毫不遜色。

  例如,2013年10月29日,海亮地產以10.07億元競得成都青羊區清波村3組地塊。2014年5月25日,海亮樾金沙項目銷售150套,銷售額突破1.5億元。

  但是,快,也有漏洞。

  正如前文所說的,前提是要猜到對方出招的意圖,還要有能力提前攔截。

  海亮的漏洞就在於過於快,也過於輕靈。結果是每個城市都耕耘不深。當行業發展很快時,這尚不成為問題。一旦行業風吹草動,考驗它的問題就多瞭。

  在周迪永看來,海亮之所以這麼做,是因為海亮的戰略是"做大規模"。

  此外,質量和銷售等問題也是海亮地產亟待改進的要點。例如,前述項目由於房價比承諾價格高出很多,部分業主在次日就簽瞭退認籌金表格,承諾30個工作日退回原卡,兩個月都沒有完成;而在合肥蘭郡花園項目中,也因為沒有計劃中的飄窗、廚房沒有自來水管以及商業和交通配套不完善等原因陷入維權之中。

  海亮地產的整個邏輯在於快。快不僅是競爭力的核心,也是海亮地產運作得以持續的關鍵。一旦速度降下來,海亮地產的問題也就會暴露出來。

  在接受媒體采訪時,周迪永並不掩飾自己的機會主義傾向。

  "我們也講究靈活性,有一些是策略,有一些是項目機會主義,要結合起來。"周迪永去年曾說。

  但此一時,彼一時。當時搶不到地的情況,今年已經被土地遇冷所代替。機會主義的問題也會隨著趨勢遇冷而受到影響。

  2013年,海亮地產在土地市場的投資規模達121億元,而據海亮地產投資管理中心總經理黃征透露,2014年海亮地產預計投資規模將達到180億元至200億元,並計劃在5月份之前拿50億元左右的土地。

  為瞭擁抱未來的發展機會,必須要做大規模;為瞭盡快做大規模,就需要高周轉策略。

  此外,由於佈點過多,同時項目沉浸時間過短,人才和質量都是海亮地產發展的嚴峻挑戰。

海亮地產快魚的挑戰 快周轉時代的終結

  宏觀調控的結束,就是房地產市場黃金時期的結束。在供求基本平衡時,人們傾向於選擇精工細作的優質房源,海亮地產的優勢已經不再是優勢。

  此外,供求平衡的時代,也就意味著快周轉時代的結束。

  快周轉是以大傢搶房為基本面的,是以供不應求作為基礎的。一旦供求平衡,房價不會惡性上漲,消費者就會理性消費,快周轉時代也就行將終結。這對海亮地產而言是更大的挑戰。

  宏觀調控的結束,就是房地產市場黃金時期的結束。在供求基本平衡時,人們傾向於選擇精工細作的優質房源,海亮地產的優勢已經不再是優勢。快周轉是以大傢搶房為基本面的,是以供不應求作為基礎的。一旦供求平衡,房價不會惡性上漲,消費者就會理性消費,快周轉時代也就行將終結。這對海亮地產而言是更大的挑戰。

內容來自sin房貸2順位銀行a新聞

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  近期全國土地市場的持續火爆,尤其是優質地塊高溢價的強勁表現正在引發各界的關註。與此同時,連續數月被收緊的豪宅供應日前出現放量跡象。

內容來自sina新聞

  7月,北京豪宅市場雖然延續瞭6月的供應回升,但在高價樓盤預售配額管控下,二季度北京公寓豪宅供應總量仍然出現瞭一定程度的萎縮。亞豪機構副總經理任啟鑫分析,豪宅交易周期普遍偏長,7月北京公寓豪宅成交量的下滑,實際上是二季度整體供應量趨減的直接反映。自今年4月北京開始執行預售價格管制,公寓豪宅的高定價導致眾多項目無法按期取得預售許可證,隻得推遲開盤,市場供應因此出現斷檔。

  相關新聞:

房屋貸款試算二胎年息借貸增貸轉貸  事實上,各界對豪宅市場長期看好的原因還源於土地市場的近期表現。業內人士分析,城市核心區域土地供應的停滯,城區優質稀缺地塊價值必定水漲船高,未來豪宅價格飆升已成為大概率事件。

  與豪宅市場供應不足相對應的是豪宅價格上漲的水到渠成。據亞豪機構數據顯示,7月北京56個在售公寓豪宅項目的平均報價高達74848元/平方米。自3月底調控以來,公寓豪宅市場報價已連漲四個月,同時實際成交價格也大幅沖高,達到56859元/平方米。在產品升級及惜售雙重作用下,7月北京公寓豪宅的報價及成交價雙雙沖至今年以來的最高點。

  事實上,受土地供量及政策的雙重影響,北京原則上已經叫停瞭核心城區的土地供應。

  專傢認為,豪宅市場升溫與之前"錢荒"來襲也不無關聯。不久前全國范圍內的資金緊張問題開始凸顯,在內外交困的壓力下,A股市場出現瞭近年來少見的連續暴跌。同時,黃金市場的慘淡行情仍在延續,實體經濟依舊不振。其他投資領域內的一蹶不振,令高凈值人群對高端樓市投資的關註度明顯上升。

  >>點擊報名:9月7日京秦唐三地聯動北京大型看房團

  業內人士分析,豪宅成交量以及土地市場表現都揭示出豪宅產品在未來的走勢依舊強勁。但因政策限制導致的豪宅供應依舊不足,令豪宅買傢需求受到壓制,市場對豪宅產品需求的饑餓感正在不斷加劇,豪宅價格將持續走高。

  豪宅流行現房銷售

  業內人士分析,在"限價令"管控下,北京多個項目因預售證而推遲入市。出於土地稀缺、前期成本投入較高等客觀條件,以及開發商不急賣、不愁賣土建融雲林林內土建融等主觀因素作用,階梯式走高已成為豪宅項目普遍的價格定律。亞豪機構副總經理高姍表示,在目前豪宅銷量逆勢走高的利好形勢下,對於未取得預售證而受到管控的豪宅項目而言, "觀望以待"已成為較為普遍的態度,這也成為當前豪宅產品價格普遍上揚因素之一。

頂級豪宅價格持續提升 豪宅流行現房銷售

  此外,豪宅客戶普遍對項目的售價並不敏感。他們的購置動力,一方面來自於投資渠道狹窄與通脹壓力下頂級物業穩健的增值避險表現,另一方面則是頂級豪宅的居住圈層所帶來的社交與商機平臺。

  盤古大觀項目負責人介紹,近兩個月,項目蓄客情況明顯上升。畢竟高端人群對資產的安全性和配置的合理性非常看重。業內人士分析,未來中央有足夠的手段保持中國經濟穩定,GDP增長依然可期,這無疑給高端不動產投資人士吃下瞭定心丸。同時,房地產仍舊是當前中國經濟的支柱產業,在當前各項投資渠道仍舊收窄的背景下,豪宅投資在下半年的表現值得期待。

  京滬高端市場暗流湧動 單價10萬成豪宅門檻

  而頂級豪宅市場表現也比較活躍,其中,位於亞奧核心板塊的盤古大觀,延續瞭6月7天成交3.2億元的創頂級豪宅單周銷售紀錄,7月依舊保持瞭相當的市場熱度。

  位於北四環亞奧核心地帶的盤古七星公館項目即將完成期轉現,開始網簽。據悉,該項目前期積累的準客戶普遍看好盤古七星公館的長期價值,並始終堅持等待盤古七星公館轉現完成,目前這些購房者將開始陸續簽約購房,令該項目有望成為北京頂級豪宅市場的黑馬。專傢分析,頂級豪宅項目不同於普通住宅,打動購房者的往往在於項目對稀缺城市資源的占有,以此滿足高端客群對於居所的復合性功能。因此,越是高品質的頂級豪宅,其項目的不可復制、不可替代屬性就越明顯,客戶的忠誠度也就越高。

  土地溢價豪宅價值飆升



  統計顯示,7月,全國土地市場再度迎來井噴局面。僅7月3日一天內,北京、上海即成交5個高價地塊。而北京繼夏傢胡同地塊引來眾多房企拼殺後,中糧地產又以23.6億元、樓面價4.5萬元斬獲孫河單價地王,更是將土地市場推向高潮。

  普宅標準近兩年未調 六環外新房被豪宅

  隨著四環內豪宅項目數量的逐年遞減,豪宅市場的分佈也正在發生變化。據亞豪機構統計數據顯示,2010年,四環內新增豪宅項目達29個,占據全北京豪宅增量的八成,到瞭2012年,四環內豪宅新增量縮減到6個。可見,迫於城中心土地供量的叫停,北京豪宅正在逐漸向四環外轉移。

  高姍分析,奧運會的舉辦令亞奧板塊承載著特殊的經濟、政治、文化意義。其交通條件、商業環境、商務設施均空前完備,成為展示中國形象的窗口,使得近年來區域房地產價值不斷攀升。盤古大觀作為千頃奧林匹克公園區域惟一的城市綜合體,已成為地標性建築。

  (北京商報)

  頂級豪宅價格走強



新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-08-15/08222334640.shtml

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  6月樓市仍將過冬

  5月是樓市銷售的傳統旺季,業內素有"紅五月"之稱。不過今年5月,北京樓市卻在量價齊跌中低迷收官,全月新建商品住宅(包含保障房)、二手住宅網簽量環比4月分別減少12.4%、9.02%。價格方面,在新房價格小幅下降的同時,二手房價格環比下跌5.52%。

  購房人觀望心態普遍較濃



  從區域方面來看,偉業我愛我傢統計顯示,5月成交量排名前5位的城區依次為大興(1191套)、房山(1157套)、朝陽(882套)、通州 (582套)、順義(328套)。這5個區域的新房住宅成交價格依次為:大興25103元/平方米、房山19344元/平方米、朝陽35160元/平方 米、通州21793元/平方米、順義23906元/平方米。其中,大興、房山的新房成交價格與4月基本持平,朝陽、通州的新房成交價較4月均有約一成的回 落。

  成交價格二手房環比降價明顯

  相比新房價格,5月份二手房價格下降更為明顯。北京市二手房成交均價自去年四季度起一直在30000元/平方米左右小幅震蕩,滯漲趨勢持續瞭8 個月以後,在5月份首次出現瞭較大幅度的下滑。據偉業我愛我傢市場研究院統計,5月北京成交的二手住宅均價為30202元/平方米,環比4月的31967 元/平方米下跌瞭5.52%,同比去年5月的28655元/平方米上漲瞭5.4%。環比回落幅度明顯,同比漲幅進一步收窄。

  從各區域二手房成交均價來看,鏈傢地產的統計顯示,5月中心城區(東城、西城)、外城四區(海淀、朝陽、豐臺、石景山)及近郊區(大興、通州、昌平、順義)二手住宅成交均價環比降幅均超過3%,其中外城四區價格環比降幅最為明顯,達到5.2%。

  據鏈傢地產市場研究部統計,5月份北京商品住宅的成交均價為25339元/平方米,與4月份基本持平,同比上漲4.0%,與今年一季度相比則下 降瞭8.8%。偉業我愛我傢市場研究院的統計則顯示,剔除保障性住房,5月份北京新房住宅的成交均價為24442元/平方米,環比回落3.3%,同比上漲 3%,但同比漲幅進一步收窄。

紅五月北京樓市量價齊跌 二手房中九成降價

  對於6月樓市的整體走勢,業內仍持悲觀預期。

  區域分析房山大興新房處低位

  市場探訪

  樓市數據

  記者近日走訪東直門、西紅門、車公莊等地的多傢二手房機構瞭解到,目前購房者的觀望心態普遍較濃,門店進店咨詢量和看房量均明顯下滑,同時,部 分購房者表示暫時推遲購房計劃。為瞭買婚房今年來一直看房的小王告訴記者:"目前降價的主要還是大戶型,六七十平方米的小兩居價格基本沒怎麼動,而且願意 降價的賣傢好多都要求一次性付款,這對於我們這種剛需購房者來說顯然是不現實的。"

  5月北京樓市的成交延續瞭今年以來的低迷局面。據北京市住建委網簽數據,今年5月,北京新建商品住宅(包含保障房)成交量為5336套,比4月 的6091套減少瞭12.4%,同比去年5月的7004套減少瞭23.8%。其中,期房成交瞭3709套,環比4月的4400套減少瞭15.7%,同比去 年5月的5099套減少瞭27.3%;現房成交量為1627套,環比4月的1691套減少瞭3.8%,同比去年5月的1905套減少瞭14.6%。成交量 進一步萎縮的特征十分明顯。刨除保障房後,純商品住宅成交量為4284套,比4月上漲0.8%,比去年同期下降23.5%。

  偉業我愛我傢集團副總裁胡景暉分析認為,從成交區域特征來看,5月新房成交量較高的幾個區域中,大興、房山的成交價格受成交量和價格水平較低的 影響,表現平穩;而朝陽、通州兩個新房成交量較大的區域,成交價格則由於成交結構和供應量的影響出現瞭回落。從價格變化趨勢來看,房山、大興等區域的新房 價格已處於近5個月以來的低位,較年初有瞭明顯回落;通州、朝陽等區域的成交價格則從年初至今呈整體震蕩、逐步回落的特征。

 專傢看市

  成交同樣下跌的還有二手房。5月份,北京市二手住宅網簽量為6929套,環比4月的7616套下跌9.02%,同比去年5月的7336套下跌5.55%。這也是自3月以來,二手房成交量連續兩個月下滑,並創下自2009年以來5月單月交易量的新低。

  中原地產首席分析師張大偉:為完成年度任務,很多房企會在6月增加開盤量。一季度銷售趨冷,讓房企二季度的銷售壓力加大,特別是6月份的壓力更大。而購房者因為自住房供應增加,觀望情緒愈加濃鬱。隨著資金壓力加大,持樂觀態度的開發商正逐漸減少。

  鏈傢地產市場研究部張旭:當前房價處於"穩定止漲"階段。隨著庫存的不斷積壓,開發商出貨的壓力將越來越大。從之前的低價開盤,到目前的"零首 付"等營銷策略,都難以撬動觀望的剛需,市場膠著繼續。本輪促銷過後,如果市場情況沒有明顯改善,預計實質性降價將會真正來臨,"以價換量"也許會重演。

  易居中國執行總裁丁祖昱:隨著6、7月份淡季的來臨,市場進一步走弱的可能仍然存在,但再往下走的空間有限,部分城市5月份的成交量已接近2012年的月平均水平和最低月成交量。開發商要做好"中期抗戰"的準備。6月夏季到來,但房地產市場仍處於寒冬。

  從全國房地產整體情況看,經過數月的樓市低迷之後,價格回落已經成為普遍趨勢。中國指數研究院近日發佈的百城價格指數顯示,5月份,全國100 個城市新建住宅的平均價格為10978元/平方米,環比下跌0.32%。這是2012年6月以來,該價格連續環比上漲23個月後,首次環比下跌。

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  中介機構提供的數據顯示,從二手房新增房源的掛牌均價走勢看,5月份全市新增房源掛牌價環比下降0.5%,新增房源掛牌價與1月相比已累計下降 3.3%。與此同時,5月調價案例中,掛牌價下調比例繼續上升,達到88.7%;5月份二手住宅議價空間為3.7%,環比上升0.3個百分點,為年內最高 水平。

  成交量新房二手房雙雙下跌

內容來自sina新聞



新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-06-03/08142758311.shtml

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