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Nov 05 Thu 2015 11:48
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內容來自sina新聞

住建部副部長中國樓市十年內不會出現大危機

"現在社會上流傳一句話，在北京、上海買對瞭一套房，生活質量拉開一個檔次，買對瞭兩套房，生活質量拉開兩個檔次。這種老百姓自己在生活中總結出來的經驗，實際上是非常有害的。不靠創業致富、不靠勤勞致富，就靠買對房就能致富，代替幾十年的辛苦勞動，這樣的社會不可能公平。" 3月7日，在全國政協十二屆二次會議聯組討論會上，全國政協委員、住建部副部長仇保興在發言中表示。

亟需遏制炒房投機需求

仇保興認為，一個健康的城鎮化過程，是所有的公民在城市空間公平占有的過程，如果公平占有這一點做不到，那麼社會公平就很難樹立。

仇保興以國際尤其是日本案例作瞭分析，他說，日本的土地是私有化的，供應完全放開。"在這種情況下，日本大到國有公司，小到菜市場小販一窩蜂全民炒房，這和我們國傢的情況有些類似。到房地產泡沫破裂的時候，老百姓叫苦連天，涉及70個行業進入冰凍期，經濟衰退二十年，這種情況就是投資投機性需求沒有得到管理。"

仇保興說，日本在高潮期，房產的總值是美國資產的兩倍，"虛幻的財富迷惑瞭很多人，這個教訓一定要吸取，我們必須遏制投資投機性需求。"投機對經濟的危害是顯而易見的，"因為來錢太快瞭，對生產有擠出效應，制造業萎縮，資金流、人力資本都到房地產去瞭。這種擠出效應對經濟是長期的，所以必須制止。"仇保興說。

中國樓市十年內不會出現大的危機

在分析當前的中國樓市時，仇保興認為，"房價分化現象將來會越來越嚴重，但10年內中國房地產不可能出現大的危機，因為還要解決'三個1億人'的問題：即促進約1億農業轉移人口落戶城鎮，改造約1億人居住的城鎮棚戶區和城中村，引導約1億人在中西部地區就近城鎮化"。

仇保興認為，從城鎮化的角度看，國傢也到瞭應該采取調節的時候。"房地產的演變有個過程，放在城鎮化的歷程中看，一個共同的國際規律是，到城鎮化末端，進城的人突然減少，這個時候需求減少，而且需要減少非常快。如果沒有應對，房地產市場迅速萎縮。"

他舉例說，拉美是這樣，日本也是這樣，都出現這類的問題。"我們國傢到城鎮化的末期還有十到十五年的時間，這個時間整體不會出現問題。"

針對房價分化進行分類調控

仇保興表示，政府工作報告明確提出，針對不同城市情況分類調控。"應該從現在開始，對收入比不合理的城市，采取微調的辦法，逐步降低收入比，然後平衡過渡，不會出現末期像日本那樣房地產泡沫崩潰。"

"調控房地產市場如同治大國像烹小鮮那樣對待。"在分析具體的分類調二胎房貸銀行有哪些怎麼貸款比較會過件控辦法，仇保興說，能局部調控的就不要整體調，能用經濟手段調的就不要用行政的，能由城市政府調的不要由中央政府調，應該體現分類調控。

新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2014-03-08/08252637522.shtml

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何謂二胎房貸年息萬達商業地產開啟輕資產模式 020戰略浮出水面

??1月26日，剛剛赴港上市的萬達商業地產股價一反此前平穩態勢，呈現高開高走，截至收盤時收於每股49.05港元，股價大漲5.14%，創出上市以來最大單日漲幅。

誘使公司股價大漲的原因，是當日高盛、匯豐、花旗和德意志等多傢國際投行發佈看多報告，各傢投行均在報告中紛紛給出“增持”和“買入”評級，這其中，高盛給出的最高目標價為73.8港元/股，而德意志、匯豐和花旗等投行給出的目標價位分別為65港元、66港元和68港元。高盛在報告中認為，萬達商業地產專註於創新產品、優化租戶組合、建立O2O平臺等舉措，將使其區別於其他地產商，因此預期萬達商業地產在2014年到2016年期間每股基本盈利的年均復合增長率可達35%，領先於同行業。

而花旗銀行在報告中同樣認為，萬達商業地產的模式是區別於同行業的。在花旗看來，萬達商業地產的模式是建立在中國城市化浪潮基礎上的服務消費平臺提供商，未來具有極大的增長潛力，其目前已經覆蓋瞭全國111個城市，而預計在2016年萬達商業地產將成為全球最大的物業持有地產商。

根據1月17日萬達集團公佈的數據顯示，2014年全年萬達商業地產合同收入1827.3億元，同比增長25.7%；其中房地產合同收入1601.5億元，完成年計劃的101%，同比增長26.8%。截至2014年底，萬達商業地產旗下新增持有物業面積452.7萬平方米，累計持有物業面積達到瞭2156.6萬平方米，距離全球最大的自持物業地產商美國西蒙地產隻有一步之遙，而按照萬達商業地產目前的開工面積計算，預計在2015年底萬達商業地產就有可能超過西蒙地產，躍居成為全球最大的自持物業地產商。

各傢投行的研究報告當中，都註意到瞭萬達商業地產上市後的一系列資本運作，特別是在1月14日萬達商業地產和幾傢金融公司合作啟動的輕資產運營模式，突破瞭傳統商業地產上的重資產模式，同時也破除瞭掣肘萬達商業地產高速增長的資金供應問題。在地產行業分析師看來，這一創新的商業模式可以減少萬達商業地產的資金壓力，降低企業的負債，同時還能大幅提升企業的凈利潤率和凈資產收益率。

“輕資產模型進一步優化資產負債表，盈利增長前景更加清晰。”花旗銀行在報告中認為。

除此之外，萬達商業地產在電商業務上的拓展也引起瞭各傢投行的關註，在今年的1月17日，萬達集團將電商業務和2胎借貸的條件任何問題免費諮詢文化、旅遊、金融等業務並列成為萬達集團第四次轉型後的支柱行業。

隨著萬達集團在成都建設的雲計算中心即將竣工，以及在全國103個萬達廣場的WiFi基礎設施改造完成，再加上剛剛完成收購的快錢支付系統，萬達集團根植於萬達商業地產平臺之上構築的一個完整線下消費生態圈已見雛形。

花旗銀行在報告中特別強調，萬達商業地產之所以區別於傳統商業地產商，就是“基於其‘體驗式’消費基礎上構築瞭清晰的O2O戰略”。

新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2015-01-28/08365966000519926560698.shtml

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農業部副部長別讓土地城鎮化快過人的城鎮化

農業部副部長張桃林委員：

別讓土地的城鎮化快過人的城鎮化

全國政協委員、農業部副部長張桃林日前在接受記者采訪時透露瞭一組數據：抽樣調查表明，我國留守的務農農民平均年齡為55歲，其中女性超過63%，初中及以下文化程度者近83%。

因此，對於"城鎮化"這一話題，張桃林的視角與常人不同。3月10日，張桃林在接受中國青年報、中青在線、搜狐網聯合主辦的兩會訪談時表示，農村勞動力向城鎮和二三產業轉移，是必然趨勢。2012年，我國農民工數量達到2.63億人，並且以每年900萬人~1000萬人的速度增長，未來"誰來種地、如何種地"已經成為回避不瞭的問題。

今年，張桃林在全國政協會議上提瞭一份建議，呼籲加大新型職業農民培養力度。他表示，公眾十分重視農產品質量問題，要求加強對農產品質量的監管，但如果追根溯源，要提高農產品質量，就要對農民素質的提高予以足夠重視。

他說，我國現在要花大力氣加快新型農業生產體系的構建，新型職業農民是其中最重要的"細胞"。如果仍是千傢萬戶的小而分散的農業經營模式，農民的素質、生產資料的應用、現代科技的使用都有局限，對資源利用效率和農產品質量都會產生影響。

張桃林說，我們現在所說的城鎮化，要有土地的保障，要有產業、就業的支撐，要有人口的聚集，還要有公共服務，這樣才是城鎮的概念。但是，現在有些地方，土地的城鎮化快過人的城鎮化，實際上不是真正的城鎮化。

他認為，從我國國情來看，適合推進"就近城鎮化"。城鎮化一定要跟農業現代化一起推進，發展現代農業，延伸農業的產業鏈條，提高產業化水平，從而解決就地就業，實現"就地、就近城鎮化"，進而解決目前出現的"人口大流動、交通大運輸、傢庭大分離"的問題。在這個過程中，需要培養新型職業農民。

張桃林指出，我國的土地產出率並不低，但是農業勞動力的分母很大，勞動生產率很低。我國農業勞動力上存在的問題，主要不是人數的問題，而是質量、結構方面的問題。現在農村勞動力中老人、初中以下文化水平者比較多。

張桃林介紹，在培養農業後繼勞動者方面，發達國傢普遍采取立法保障、強制教育培訓、嚴格職業準入和出臺優惠政策等措施。例如，法國政府資助公立農業學校對務農青年公民提供免費職業教育，並強制要求其獲得職業教育證書後方可務農。歐盟共同農業政策新一輪改革議案中提出，將農業補貼政策中"直接支付"的2%，專門用於扶持40歲以下的青年農民。他在美國考察時見到，農民要想使用某些生產資料尤其是農藥，需要有資質證書，證明自己對這方面的知識、技能有所掌握。

反觀我國，我國新型職業農民教育培訓投入相當不足。張桃林透露，中央財政支持的農民培訓"陽光工程"項目，每年隻能培訓農民300萬人左右，覆蓋面不到5%，且大多屬於一般性技能培訓。從地方來看，產糧大縣往往是財政小縣，加之農業對拉動地方GDP貢獻有限，因此，地方難以有足夠的動力和財力投入到量大面廣的培訓中去。

"國傢現在搞學歷教育，我們希望實行免學費，就像中等職業教育一樣，當然，要跟農民的生產生活相適應，搞彈性學制。我們搞瞭一個百萬農民中專生培訓計劃。一般的職業教育，涉農專業可以免學費，那麼我們對農民、新型農民也可以。現在還有一些農民不一定接受學歷教育但要接受培訓。總之，一個是學歷教育，一個是職業培訓。"

張桃林認為，現有職業院校的涉農專業，一定程度上存在"去農化"傾向，主要是因為"適銷不對路"，教育跟產業需求脫節，培養出的畢業生不能夠在農村有所作為，自身也不具備這方面的動力。張桃林建議，國傢應研究設立新型職業農民中等教育專項，對種養大戶、傢庭農場主等生產經營型職業農民實行中等職業學歷教育，實行免學費和國傢助學政策，培養具有農科中等職業教育水平的職業農民。

他還建議，為瞭提高農民的積極性，可以出臺新型職業農民的扶持政策。比如，農民通過學習取得相應資質後，可以優先獲得流轉土地，金融信貸、農業補貼、農業保險、社會保障等方面也向這些農民傾斜，讓國傢的優惠政策優先落實到新型職二順位房貸辦理銀行貸款全省皆可處理業農民身上。

本報北京3月13日電

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/台北民間二胎借款2014-03-12/17092643648.shtml

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大連市市長李萬才:保護海洋環境發展藍色經濟

今天是世界海洋日暨全國海洋宣傳日。今年的主題是"保護海洋環境、發展藍色經濟"。全市人民要積極行動起來，不斷增強海洋環境保護意識，促進藍色經濟快速可持續發展。

大連三面環海，海岸線長2211公裡，占全國的1/10，海域面積約為2.9萬平方公裡，是陸地面積的2倍多。近年來，市委、市政府緊緊抓住老工業基地振興和遼寧沿海經濟帶開發開放的雙重機遇，不斷提升海洋綜合管理水平，海洋環境明顯改善，海洋產業結構不斷優化，海洋經濟持續快速增長。截至目前，全市擁有海洋漁業、濱海旅遊、海洋船舶工業、海洋交民間二胎一、二、三胎轉貸或代償民間二胎通運輸、海洋鹽業、海洋化工、海洋工程、海洋生物醫藥、海洋電力業、海水利用業等10個海洋產業，建立瞭105個國傢、省和市級涉海工程技術研究中心，超過200傢涉海高新技術企業和技術先進型服務企業，有778個涉海科研項目列入國傢和遼寧省科技計劃，共獲得國傢級和省級科技獎項266項，申請發明專利7100件，先後完成瞭國傢"863"、科技攻關、自然科學基金、農業部"948"專項、國傢海洋公益性行業科研專項及省級重大和攻關項目。2013年，全市實現海洋經濟總產值2652億元，實現海洋經濟增加值1157.5億元。

在大力發展海洋經濟的同時，我們更加註重海洋環境的保護，通過采取一系列行之有效的措施，大力加強海洋環境保護工作，促進經濟建設和環境保護的協調發展。正在實施的《遼寧沿海經濟帶大連區域用海規劃》，通過劃定渤海區域生態紅線，建立海洋環境監管分級責任制，健全海洋環境監管機制，建立合作機制等手段，嚴厲打擊各種破壞海洋環境的非法行為，集約節約利用岸線資源，建立若幹個海洋類自然保護區和水生物種質資源保護地，有效遏制海洋生態環境惡化，使全市海岸及海島風光更加秀美，海洋環境及海洋生態資源得到不斷改善。

未來，大連市將以"全國領先、世界一流"為目標，加大海洋環境保護力度，積極推進藍色經濟快速持續發展。我們將進一步擴大海洋經濟總量，優化海洋經濟結構，增強海洋經濟科技實力。按照"城市佈局'向海'、產業發展'沿海'、廣大市民'親海'"的框架結構，科學配置和開發海洋資源，完善海洋科技支撐體系，註重海洋環境和生態保護，堅持發展與保護並重，建設人海和諧的新大連。

海洋是大連的立市之本、發展之基。"保護海洋環境、發展藍色經濟"是各級政府的歷史使命，是全市社會各界和全體市民義不容辭的責任。讓我們在黨的十八大精神指引下，迅速行動起來，深入貫徹習近平總書記"進一步關心海洋，認識海洋，經略海洋"的重要指示，在加快推進全域城市化的進程中，牢固樹立海洋生態環境保護理念，堅持在保護中開發，在開發中保護，大力推進藍色經濟與海洋環境保護全面協調可持續發展，為建設富庶文明美麗大連作出新的更大貢獻。

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-06-08/07412766406.shtml

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多地借夢幻城圈地大慶680億元項目被指詐騙

[ 今年9月30日應該建成的侏羅紀公園不見蹤影，整個夢幻城16平方公裡的地塊更多的是連片荒地，當地市民甚至在規劃地塊裡種起瞭玉米、毛豆等農作物 ]

今年9月30日是大慶北國之春夢幻城(下稱"大慶夢幻城")一期竣工的時間，"侏羅紀公園"和溫泉休閑度假村兩大工程按計劃應如期完工。

第一財經記者近日在大慶采訪時發現，不僅大慶夢幻城一期工程無法交付，大部分規劃地塊是閑置荒地，而且規劃投資總額680億元的大慶夢幻城在建項目幾乎都是在墊資建設，整體項目因資金鏈斷裂處2胎房屋銀行貸款全省皆可處理於擱淺狀態。不少建築商質疑大慶夢幻城項目根本就是騙局。

連片荒地

大慶市高新區北端的北湖及周邊地帶，是大慶夢幻城的規劃用地，占地16平方公裡。2009年6月18日，黑龍江省重點項目--大慶夢幻城合作開發建設項目在哈爾濱簽約。大慶夢幻城是大慶的城中城，預算投資680億元，由夢幻侏羅紀探險時代投資公司(北京)(下稱"北京侏羅紀")和侏羅紀國際投資集團公司(美國)(下稱"美國侏羅紀")共同投資，規劃材料稱，建成後的大慶夢幻城將可與美國佛羅裡達州的魔法王國、東京的迪斯尼海洋等國際旅遊品牌相媲美。

但時至今日，記者發現不僅今年9月30日應該建成的侏羅紀公園不見蹤影，整個夢幻城16平方公裡的地塊更多的是連片荒地，當地市民甚至在規劃地塊裡種起瞭玉米、毛豆等農作物。

記者在現場看到，原先規劃中的侏羅紀公園除瞭接待中心門前擺放著的大大小小7隻恐龍之外，再也見不到任何與侏羅紀公園有關的元素。大慶市政府將16平方公裡的土地開發權交給瞭大慶聖地置業有限公司(下稱"聖地置業")，該公司由北京侏羅紀和美國侏羅紀共同投資設立，董事長是王耀民。

由於資金回籠快，大慶夢幻城內相對紅火的就是住宅項目瞭，但開工率隻有六分之一，部分樓盤因投資方資金鏈斷裂使得數百戶業主交完首付款後遲遲不能簽訂購房合同，後開發商又改口稱繳納全款可簽訂購房合同。一位業主表示："這個樓盤我們已經無法信任，它總是蓋蓋停停。"

長期關註此事的律師李賢偉表示："聖地置業屬於違約行為，房貸二胎房貸二胎年限任何問題免費諮詢可以證明其680億投資根本就是子虛烏有，如果它真有這些資金，不會在乎業主10個億的購房全款，和680億比較起來，它簡直就是九牛一毛。"

多個項目乃墊資建設

大慶夢幻城歷時4年仍處於大面積待開發狀態，如此一個大手筆項目因何擱淺？知情人士表示，680億元的投資款根本沒有到位，"項目都是墊資做的，不能說王耀民一分錢沒有，但他自己有一兩個億估計都夠嗆。"李賢偉認為，大慶是一個人口不到300萬的三線資源性城市，而上海迪斯尼投資才500多億，680億的投資即使對北京、上海都有吸引力，落戶大慶有點匪夷所思。

以11萬平方米的大慶實驗中學二部一期工程為例，聖地置業拖瞭4年未能開工，最後大慶市政府動用財政投資2億元先行予以開工建設。大慶市政府某官員向記者透露："涉及市政配套的東西基本都是政府管委會投資建的。"

大慶夢幻城賽車場和主題公園、奧特萊斯項目和接待中心，都是政府找施工單位墊資建成的。大慶市政府某官員直言："有些建築商是被王耀民騙進來投資的，建築商還對其不能及時到賬工程款的做法極為不滿。"

盤點規劃所列的20多個重點項目，至今沒有一項已經竣工，也沒有一項是由聖地置業獨立投資，但16平方公裡的整體開發權給聖地置業帶來的收益卻高得驚人。業內人士認為，王耀民通過與大慶市人民政府簽訂合作開發協議取得土地的特許開發權，事後以此要求後續的投資開發商全額投入開發建設，自己則與投資商合夥成立公司擁有至少20%的公司股份，待公司贏利後自己可獲得的收益在30億~50億。

記者撥打王耀民和大慶市有關官員的電話，但均無應答。大慶市高新區某部門負責人坦言："現在大慶市政府跟聖地置業原來的協議好像已解除，國傢審計署審計過這個項目，發現在操作過程中有一些不恰當的做法。"

中歐陸傢嘴國際金融研究院執行副院長劉勝軍認為，地方政府熱衷於招商引資，涉及到一些商業欺詐的風險，應簽訂詳細的法律協議，才能最小化項目的不確定性和法律風險。

目前大慶市政府已經讓綠地集團進駐夢幻城的部分地塊做開發，希望能夠深化和盤活夢幻城項目。

公開資料顯示，美國侏羅紀被稱為是聖地置業的美國總部公司，並投資打造聖地置業。然而，記者登錄瞭美國的"尋找企業網"，查詢到美國侏羅紀(英文名Jurassic International Investment Group)的相關信息顯示，該公司成立於2010年，公司地址位於加州羅蘭崗，性質為私人公司。公司主營各類中介業務，預計年收入約在12萬美元，公司顯示雇傭員工為2名，均就職於公司總部所在地。

瘋狂復制

公開資料顯示，僅僅五年間，北京侏羅紀就與全國至少四個城市就侏羅紀時代公園項目簽約。

2007年4月8日，侏羅紀時代公園項目落戶陜西楊凌示范區；2009年6月18日，大慶夢幻城項目合作開發協議簽約；2011年4月19日，王耀民參加揚州煙花三月國際經貿旅遊節簽約；2012年8月，與承德市承德縣政府簽約，投資400億元開發承德夢幻城項目。

最後簽約的承德縣地處河北省東北部，全縣人口41萬，其中農業人口38.3萬，2011年承德縣財政收入完成12.3億元。據悉，承德縣夢幻城項目擬建於承德縣下板城鎮胡杖子村及大杖子村，總占地面積11.34平方公裡，項目計劃總投資約人民幣400億元，主要包括侏羅紀主題公園、室內外滑雪場、國際會展中心、奧特萊斯國際名牌直銷購物城項目，這幾乎就是大慶夢幻城項目內容的翻版。投資方還宣稱項目完成後預計年可接待遊客1000萬人次，年營業收入200億元，年平均凈利潤50億元，安排就業10000人左右。

記者註意到，僅大慶市和承德縣兩地夢幻城項目合計投資金額就將達到1080億元。知情人士對記者表示："投資方說得好聽點叫土地資本運作，說得難聽點就是詐騙。"

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-10-10/10242445235.shtml

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郎咸平謹慎開征房產稅人們需要炒樓市來保值

郎咸平推出新書：獨傢觀點話改革難題

□記者金輝北京報道

近幾年，一些民生問題越來越引起社會普遍關註"房地產稅是否會擴圍？""遺產稅該不該征收？如何收？"、"面對人口老齡化時代到來，如何化解可能出現的養老金巨額缺口"等與老百姓息息相關的話題更是持續發酵。近日，著名經濟學傢郎咸平在其新書《郎咸平說：改革如何再出發》中就這些百姓關心的熱點闡述瞭自己的看法。

謹慎開征房產稅

一直以來，房產稅是否開征緊緊牽動全國上下的神經，一有風吹草動，立刻引起爭論。郎咸平在書中表示，房產稅不合理。他認為，為應對通脹風險，資金需要保值增值，"但是股市在下跌，黃金也在下跌，面對有限的投資渠道，唯一的選擇隻有去炒樓市來保值。這五年來，每年貨幣增速達19 .7%，接近20%，北京房價平均每年上漲速度也接近20%。說明房價的漲幅剛好對沖貨幣增長速度。"

郎咸平還認為，房產稅的本質是一種財產稅。一些國傢爭收房產稅，是因為土地私有，"中國土地是國有的，老百姓買房隻是擁有70年租期，而土地出讓金，就是未來土地的租金今天一起繳付。已經給出讓金，為什麼再重復征收這個財產稅，所以它本身不合理。"

前段時間，中國是否應該開征遺產稅也引起熱議，對此，郎咸平的觀點也是旗幟鮮明"完全反對"。郎咸平指出，從現在的草案看，遺產稅針對老百姓征收"這違背瞭遺產稅初衷。"

美國遺產稅是一個非常小的稅種，遺產稅總額占所有稅收總額的不到1%。"收遺產稅對美國政府而言幾乎沒有進賬，因為成本太高。大傢都不想繳遺產稅，會用各種方法來隱藏自己財富，甚至在過世前就把財富做某種程度移轉。"

征收遺產稅非常繁瑣，一個案子要搞好幾個月。郎咸平指出，美國政府花如此大精力和成本征收遺產稅，目的不是增加稅收，而是釋放一個社會公正信號，激勵有錢人回饋社會。"很多美國有錢人，比如巴菲特等等，他們主動要求政府收遺產稅，希望能夠以此回饋社會，表達自己對社會公正的追求。因此美國遺產稅的起征點是非常高的，525萬美金起征，最高稅率40%，美國隻有不到1%的人有這個財富，所以它是對極少數人征的稅。"

按照2010年財政部公佈的最新版本《中華人民共和國遺產稅暫行條例》(草案)，80萬人民幣就要繳稅。"誰沒有80萬財產？隨著通貨膨脹，房子、農村宅基地，再過十幾年、幾十年肯定都會超過80萬。因此，80萬起征點意味著，到最後中國人人都要繳稅。透過這麼低的起征點讓人人繳稅，無法體現社會公正原則。"

中國存養老金缺口風險

隨著中國人口老齡化進程加速，養老金缺口問題越來越引起民眾重視。

中國銀行首席經濟學傢曹遠征的課題組在一份研究報告中稱，到2013年，中國養老金缺口將達到18 .3萬億元。在目前養老制度不變的情況下，假設GDP年增長率為6%，到2033年，養老金缺口將達到68.2萬億元，占當年GDP的38.7%。

如何解決養老金缺口難題，專傢學者提出很多建議。第一，重新反思計劃生育政策；第二，利用國有資產補足養老金不足；第三，取消多軌制。郎咸平認為，這些辦法解決不瞭根本問題。

"就算今天放開二胎，但是由於生活壓力等原因，許多年輕人不敢生孩子，因為養不起。即使現在全面取消計劃生育，當八九十年代出生的人老去，2040年到2050年中國仍要面臨一次養老大考驗。"

對利用國有資產補足養老金不足，郎咸平算瞭一筆賬。"按照曹遠征的算法，2013年，中國養老金的缺口將達到18 .3萬億元。目前央企總資產38萬億，表面上看起來隻要拿出其中的47%就可以把虧空補足？可是這完全行不通。"

他說，在美國，比如加州，其養老金投資回報率為8 .5%，而中國的投資回報率隻有2%左右。"也就是說現在政府拿國有資產補齊瞭18萬億養老虧空，如果這18萬億隻有2%的回報率的話，20年之後也隻有27萬億，和68萬億相比還有41萬億虧空。

"投資回報率要達到多少才能使得18萬億增值到68萬億？接近7%。投資可以保證接近7%的回報率，而且是未來20年中每年7%，太難瞭"。所以，即使馬上補齊今年虧空，20年後還是要虧空，而且口子越來越大。

"取消多軌制，讓公務員、事業單位的員工也交養老保險，這體現瞭公平原則。但公平並不意味著就能夠解決虧空問題"。

郎咸平做瞭一個測房子2胎利息任何問題免費諮詢算"中國的養老金投資回報率隻有2%，按照我們的計算中國的通脹率約13.5%，按這個計算在退休之後隻能拿回今天工資的40%。但同時因為快速提高的通貨膨脹率，30年後退休時的工資隻有現在的40%。高通貨膨脹、低投資回報使得公平的養老制度也變得不可行。"

解養老金危局靠股市

三大建議全部失效，如何挽救養老金危機？郎咸平結合美國的例子給出瞭自己的答案。

"2012年底美國養老金資產總額19.5萬億美元，是GDP的1.24倍，中國社保金餘額三萬億，占G D P5.8%。美國之所以積累這麼多，就是因為美國有一個長期穩健增值的股市，保障美國退休金持續性。"

"因此養老金能否維持，能否增值，關鍵要看有沒有一個好的股市。"郎咸平說。

美國養老金，個人繳納薪水的5%，企業繳納15%。20%的錢投入到資本市場，年回報率為8.38%(加州過去20年的回報率)。假設一個人繳納30年的養老金，退休以後能活20年，他每年能領到薪水相當於工作時的119.7%。

"中國養老金的年回報率隻有2%，同樣的計算方法，我們也繳納工資的20%，繳費30年，退休20年，你每年能領到的錢隻相當於工資40.57%。實際上中國根本達不到這個比例，因為企業你交的這一部分是不能跟隨賬戶轉移的。"

郎咸平看來，養老問題，政府既不能完全交給市場，也不能完全丟給社會和傢庭，政府的第一個責任就是建立一個責任分明的基本養老金制度體系。盡快解決養老金空賬，車貸利息計算公式做實。第二個責任就是讓養老金不斷升值，建立一個健全的股市，實現養老金保值增值。

新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-01-29/10192596901.shtml

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地方債迎來規范發展大時代中央政府不會救助

繼新版預算法為地方政府舉債開出"明渠"後，國務院10月2日發佈的《關於加強地方政府性債務管理的意見》又清楚勾勒瞭地方債務治理路線圖，明確規范地方政府舉債行為、防范化解債務風險。這意味著，在經濟轉型的關鍵時期，我國以修明渠、堵暗道方式構建的地方債體系將全面上路--

10月2日，《國務院關於加強地方政府性債務管理的意見》(以下簡稱"《意見》")出臺，對地方政府債務"借"、"用"、"還"等重點問題以及如何處理存量債務等難點問題予以明確。由此，地方政府舉債迎來瞭規范發展的"大時代"。圍繞《意見》中的改革亮點，《經濟日報》記者采訪瞭財政部有關負責人和多位財稅專傢。

借債：

政府債券是惟一來源

目前，地方政府有30多種舉債方式。"過去地方政府舉債融資不規范，又缺乏有效監管，造成債務風險累積。"財政部預算司有關負責人說。

有關專傢表示，《意見》出臺後，將出現兩個重大變化。第一，30多種政府債務融資渠道將不復存在，政府債券成為地方政府舉債法律層面的惟一來源。第二，明確瞭舉債主體，政府債務隻能由政府及其部門舉借。

根據《意見》，省級政府可以適度舉債，市縣級政府確需舉債的由省級政府代為舉借。"但是，額度需要限制在省級發債總體額度之內。"財政部財政科學研究所所長劉尚希分析說，地方政府債務實行限額管理，由國務院確定並報全國人大或其常委會批準，分地區限額由財政部根據客觀因素測算後報國務院批準並分配到各省份，因此，省級或市縣級發債都要控制在全省額度內。

不少人擔心，在地方財力本就吃緊的狀況下，這種做法會不會影響經濟發展？清華大學經濟管理學院副院長白重恩表示："這並不是說立刻就隻允許發政府債，還是有一個過渡期的，在這個期限內，允許繼續通過銀行貸款等融資方式籌集。"他進一步分析說，《意見》鼓勵承擔政府與社會資本合作項目的企業通過市場化方式融資，保障房等也可以發行專項債券增加資金來源，因此不會影響經濟發展。

用債：

債務資金納入預算管理

允許地方政府發債，並非全面放開，而是通過納入預算管理和預算公開的方式，切實發揮好人大和社會各界的監督作用。

那麼，應該如何規范債務資金的管理和使用？《意見》進行瞭明確。

首先，要限定債務用途。"債務資金隻能用於公益性資本支出和適度歸還存量債務，不得用於經常性支出，要建立對違規使用債務資金的懲罰機制。"財政部預算司有關負責人表示。其次，要將地方政府債務納入預算管理。據瞭解，地方政府債務分為兩種：一種是沒有收益的、公益性事業發展舉借的一般債務，另一種是有一定收益的公益性事業發展舉借的專項債務。根據《意見》，一般債務收支納入一般公共預算管理，專項債務收支納入政府性基金預算管理。或有債務確需政府承擔償債責任的，償債資金要納入預算管理。

還債：

中央政府不會救助

在賦予適度舉債權限的同時，如何讓地方政府明確並有效落實償債責任，是控制債務風險的重要方面。為此，《意見》明確要求劃清償債責任，地方政府對其債務負有償還責任，中央政府實行不救助原則。同時，還需要劃清政府債務和企業債務的邊界，切實做到誰借誰還、風險自擔。"這就意味著，政府債務不得通過企業舉借，企業債務也不得推給政府償還。"中央財經大學中國公共財政與政策研究院院長喬寶雲說。

對於政府與社會資本合作的項目，該如何劃分政府與企業的責任？喬寶雲認為，應簽訂契約，寫清各自承擔的責任。比如，政府投入1億元購買某項服務，政府與企業的關系隻限定於購買服務上，與因項目發生的債務沒有關系。

《意見》還指出，要建立風險預警機制。對債務高的地區進行風險預警，督促其積極采取措施，逐步降低風險。

融資平臺：

將經營性項目推向市場

融民間二胎資平臺公司是以往地方政府舉債搞建設的一個重要融資渠道，但也出現瞭融資成本高、資金使用缺乏監管、償債責任不強、風險難以控制等問題。

對此，新版預算法在賦予地方政府舉債權的同時，明確地方政府不得以政府債券以外的任何形式舉借債務。按照上述要求，此次出臺的《意見》明確瞭剝離融資平臺公司政府融資職能，融資平臺公司不得新增政府債務。

那麼，以前由融資平臺公司融資的項目在職能剝離後應如何處理？財政部預算司有關負責人表示，可以有以下3種渠道。其一，對商業房地產開發等經營性項目，要與政府脫鉤，完全推向市場，其債務等同於一般競爭性企業的債務。其二，對可以吸引社會資本參與的準公益性項目，要積極推廣政府和社會資本合作模式，其債務由項目公司按照市場化原則舉借和償還。其三，對沒有收益、難以吸引社會資本參與的純公益性項目、確需舉債的，由政府發行債券融資。

過渡期：

妥善處理存量債務

為確保改革平穩過渡，《意見》還制定瞭各項過渡期措施。

一是發行政府債券置換符合條件的存量債務，降低政府利息負擔。據瞭解，一些融資平臺公司舉債成本過高，造成政府利息支出壓力較大，這些債務期限又較短，有錯配風險。"在一些地方政府債券自發自還試點中，利率多在4%左右，成本明顯要低於其他融資方式，將短期債務逐步置換為長期債務利於優化債務結構。"劉尚希說。

二是妥善償還存量債務。《意見》要求，對項目自身運營收入不足以還本付息的債務，房屋二胎融資缺錢急用哪裡借錢通過依法註入優質資產、增強盈利能力等措施增強償債能力；確需政府償還的債務，地方政府要切實履行償債責任，必要時可以處置政府資產。

"這將有利於地方政府釋放信用價值。"喬寶雲分析說，地方政府自主發債融資，要接受市場檢驗，其信用價值越高，融資成本就越低。這將促使地方政府加強信息公開，提升政府信用。

地方"政府債務"和"政府性債務"有何不同

據新華社北京10月2日電 (記者韓潔) 此次出臺的國務院意見中同時在文中出現瞭"地方政府債務"和"地方政府性債務"兩種表述，這兩個概念是否相同？不同表述出於何種考慮？

對此，財政部預算司有關負責人解釋說，這是兩個不同的概念，涉及的債務范疇並不相同。地方政府性債務的范疇，除包括政府舉借的債務外，還包括事業單位、融資平臺公司等舉借的政府性質的債務。按照規范管理的要求，今後地方政府隻能由政府及其部門通過發行政府債券的方式舉借，隻會保留"政府債務"，不再有通過企事業單位舉借的政府性債務。

"考慮到《意見》既要規定今後的規范管理，也要兼顧存量債務的過渡處置，因而在不同的政策點采用瞭不同的表述。"這位負責人說。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-10-03/08182932323.shtml

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廈門2016年起取消購房入戶有樓盤一夜漲50萬

在四季度一二線城市紛紛加碼樓市調控之際，廈門的一則取消購房入戶的政策引起瞭市場的廣泛關註。

取消購房入戶為調控？

廈門市日前發佈的《關於調整我市購房入戶政策的通知》(下稱《通知》)指出，從12月10起，在廈門出讓成交取得土地的商品住房項目將不再享有"購房入戶"政策。此外，2016年起購買廈門商品住房不再享受"購房入戶"政策。

按照這一政策，12月5日廈門舉行瞭年內一次性出讓最多宗商住用地的一場競拍，趕上瞭"購房入戶"政策的末班車，而當日成功拍賣的7幅商住用地中，產生瞭廈門島外海滄區和翔安區新的單價地王。

《通知》指出，這一舉措是為進一步促進廈門房地產市場平穩健康發展，加強戶籍管理，使戶籍人口增長、戶籍人口結構與經濟社會發展相適應。

實際上，作為二線城市，目前廈門面臨著非常大的房價上漲壓力。統計數據顯示，10月，我國新建住宅價格上漲同比超過10%的城市達到瞭21個，其中新建商品房住宅同比漲幅最高的城市有：上海21.4%，北京21.2%，廣州20.7%，深圳20.6%，廈門16.9%。在房價漲幅上，GDP總量位居全國五十名之後的廈門卻緊追四個一線城市，位列第五，也遠遠超過瞭今年該市公佈的房價調控目標。

此前的11月25日，廈門市人民政府辦公廳發佈《關於進一步做好我市房地產市場調控工作的意見》，提出瞭6條調控意見(下稱"廈六條")。其中，在加大供應方面，廈門將加快推出商品住房用地，確保已具備出讓條件的商品住房用地年內成交。加大征地拆遷工作力度，年內再推出一批商品住房用地。2014年住房用地供應總量，比前五年年均實際供應量增加20%。

同時，廈門將加大對已出讓商品住房項目的動工力度，督促開工建設，盡快上市銷售。嚴格查處閑置商品住房項目，對企業自身原因超過約定動工期限滿一年未動工的，按地價款的20%收取土地閑置費，滿兩年未動工的，堅決無償收回。

加快市場流轉也是此次取消購房入戶的目標之一。廈門市政協委員、集美大學房地產研究所所長李友華教授對《第一財經日報》記者分析，取消購房入戶，但同時又設瞭兩年的期限，這一舉措有利於促進閑置土地的開發和樓盤的銷售。

廈門市國土房管局表示，因為兩年後將沒有"購房入戶"的優惠，對於商品房附加值會起到一定影響，這也會"倒逼"開發商盡快把手上的存量房進行開發、上市，有利於緩解供求矛盾，控制房價過快上漲勢頭，更有利於盤活該市房源存量。

助推房價上漲

廈門"購房入戶"優惠政策最早出臺於1996年，這對於促進當時相對低迷的房地產市場發展、擴大廈門城市規模起到瞭積極作用。

按照此前執行的政策，在廈門島內購買商品住房，建築面積在150平方米以上的，可一次性辦理不超過3人的常住戶口；在島內五緣灣、觀音山、湖邊水庫片區內購買100~150平方米的，可辦理不超過2人的常住戶口。在島外集美區、海滄區、同安區、翔安區內面積在80平方米以上的，可一次性辦理不超過3人的常住戶口等。在同安、翔安區(不含大同街道、祥平街道、大嶝鎮)購買自2008年8月1日之後通過"招拍掛"公開出讓方式取得土地使用權的商品住房項目70平方米~80平方米住房的，可辦理不超過2人的常住戶口。

作為福建省城市建設、教育和工資水平最高的城市，廈門對周圍一直有很大的吸引力。長期以來，廈門的購房者中，外地尤其是來自泉漳地區的購房者占瞭很大的比例。

"我們鎮上但凡有點錢的，都到廈門買房子瞭。"緊鄰廈門的泉州安溪縣的陳先生說，閩南泉州、漳州很多經商的人，即便不在廈門住，也會在廈門購房。也正是如此，城市規模不大的廈門房價在國內一直名列前茅，市區整體房價水平與廣州相差不大。

當地媒體報道，據不完全統計，2012年，廈門市以"購房入戶"方式落戶9700多人，占全市遷入總數(4.36萬人)的22.44%，其中，島內"購房入戶"落戶3400多人，占島內遷入數的12.95%；島外"購房入戶"落戶6300人，占島外遷入數的37.55%。

在業內人士看來，對廈門這樣一個土地供應偏緊、市場剛性需求又很大的城市來說，取消購房入戶，同時又設定瞭兩年的期限，短期內房價上漲將不可避免。

李友華認為，廈門本身房價的上漲趨勢不會改變，取消購房入戶會進一步影響對房價的預期，短期內將會出現購房者加快入市、恐慌性購房的局面，這樣一來，房價房屋二胎銀行有哪些任何問題免費諮詢繼續上漲的壓力顯而易見。

"現在廈門有的樓盤一夜之間就上漲幾千塊。"世聯地產[簡介最新動態]廈門公司一位人士告訴記者，政策一出來，不少樓盤要麼捂盤，要麼漲價。例如，島外杏林北某全國性地產商開發的項目封盤，準備等明年再重新備案調價。而島內蓮前一當地開發商開發的樓盤在政策出來後，單套直接加價50萬。

廈門市國土房產局表示，廈門市目前嚴格執行商品房銷售明碼標價 "一房一價"規定，並且對商品住房預售方案進行預審。對報房貸二胎是什麼利率多少免費諮詢試算價明顯高於項目前期成交價格和周邊在售項目價格且不接受指導的商品房項目，暫不核發預售許可證書或暫不辦理現房銷售備案。

"這個前期樓盤售價如何量化不好說，什麼叫明顯高於？這會給開發商和購房者很多操作空間。"李友華說。

不過，李友華也提醒，取消購房入戶短期內會促進房價上漲，但長期尤其是2016年後會逐漸趨於平穩。"入戶廈門有好幾種途徑，除瞭購房入戶外，還可以通過居住滿8年、外來大學生入戶等途徑。"李友華說，對外來務工人員來說，最重要的是解決子女的就學問題，政府應該在解決這部分群體的就學和居住方面多下功夫，降低取消購房入戶政策帶來的影響。

新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2013-12-14/09242537820.shtml

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高培勇地方債可能不止十萬億

中國財稅第一智囊高培勇：地方債可能不止十萬億，人民買單概率大

大智慧阿思達克通訊社7月8日訊，中國財稅政策第一智囊、社科院財經戰略研究院院長高培勇周日透露，中國的地方債務可能不止十萬億，最終的償還壓力會由中央財政承擔，而非由銀行買單。

高培勇指出，地方的收入，有一般預算支出也就是財政預算收支，社保預算收支，基金預算收支和國有資本經營預算收支。目前所說的地方債，大部分是地方財政收支預算外的，並不會影響財政收支運行。

高培勇透露，其實地方債可能不止十萬億。最近IMF表示，中國中央債和地方債加起來有30萬億，扣除中央的8萬億左右的國債之外，地方債務大概有20萬億左右。償還地方債肯定是政府來擔責，但中國很難區分中央政府和地方政府，所以最終承擔這種壓力會是中央財政。

此外，在該論壇上，國研中心金融研究所所長張承慧也表示，地方債務肯定不會由銀行儲戶承擔，很有可能是通過增發貨幣來解決，全國人民買單。

點擊報名：8月3日京秦唐三地聯動北京大型看房團

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-07-08/13262289927.shtml

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青島的浦東新區西海岸眾旺所歸騰飛發展

近年來，隨著我國城市一體化進程不斷加速，不斷成為中國經濟增長的基本動力，城市發展想要持續增長，就必須以"轉型"為突破點。2012年12月1日，在國務院正式批復下，由原青島市黃島區、縣級膠南市合並而成的新黃島區，成為"青島西海岸經濟新區"轄區。西海岸真正所肩負的不僅是"五年再造一個新青島"、青島城市轉型戰略中心的重任，還將成為"山東半島藍色經濟區"建設的重要支撐、我國海洋經濟發展戰略支點，以打造青島"新浦東"為歷史重任。

三十年前的"不毛之地" 三十年後的"大浦東"

對於老上海人來說，"浦東"這個名詞從讓人厭棄到向往不已隻有短短的30年時間。九十年代初期，就在中國政府宣佈建設浦東後，上海的普通百姓中間還流傳著這麼一句話："寧要浦西一張床，不要浦東一棟房"。可見浦東與當時上海市區的差距。此後的短短十幾年時間，浦東由不毛之地崛起為中國乃至亞洲的金融貿易中心，東方明珠、環球金融中心以及興建中的632米未來上海中心大廈等地標性建築的落成，更是為這個商業國際化的城市增添瞭無限的發展遠景。

昔日漁村脫胎換骨西海岸接力"大浦東"發展洪流

西海岸陸域面積2096平方公裡，海域面積約5000平方公裡的嶄新土地，但10年前的西海岸還是比較偏遠的城區，商業、文化及生活水平跟市區比較起來差距非常大。作為青島的經濟發展新區，西海岸一直以上海浦東新區、天津濱海新區的商業騰飛為發展樣本。短短的幾年間，隨著政府的大車貸利息計算公式手筆註資，跨海大橋和海底隧道的貫通，結束瞭青島和西海岸"青黃不接"的狀況，同時也促動瞭西海岸經濟極大騰飛發展，構建起瞭以"一核兩港五區"......

如今，黃島已經由昔日的小漁村脫胎換骨成為瞭繁華的城市新區，未來十年內，這裡將建成山東半島藍色經濟的先導區、國際高端海洋產業集聚區、國際航運樞紐、海洋經濟國際合作示范區，也會建設成為未來的國際級旅遊度假區；同時，西海岸形成瞭以井岡山路步行街為核心的長江路、香江路"兩江"商圈，集中瞭西海岸最具發展潛力的黃金地域和最頂尖的商業配備，周邊佳世客、利群、麥凱樂等購物中心星羅棋佈，還不乏中高端的寫字樓、公寓、酒店、住宅、公園等物業配備，網羅瞭強大的客流量，十年後，東有臺東、西有海西將不再隻是商業願景，很快就要成為現實，將讓眾"旺"所歸，騰飛發展！

"大手筆"資本入駐掀起發展浪潮西海岸漸成商業地產投資熱土

隨著西海岸經濟的不斷騰飛、城市發展節奏的變快，為順應商業發展潮流和全民消費需求，西海岸商業地產發展不斷走俏，無限購、無制約的新型商業地產項目成為瞭眾多置業者的"避風港"，一鋪養三代、以鋪養老等置業計劃受到投資者們的親賴。去年萬達影都500億進駐黃島，無疑是給西海岸的商業地產市場扔下瞭一顆重磅炸彈，讓西海岸原本就"順風順水"的商業地產發展更加活躍起來；與此同時也吸引到萬科、保利、龍湖、海信、海爾、鄉林集團等地產的"大手筆"資本入駐，掀起瞭西海岸商業地產發展的浪潮。

與此同時，隨著地鐵1號線西海岸地區建設大幕拉開，正式標志著西海岸進入"地鐵時代"。地鐵的出現，不僅改變瞭西海岸經濟發展的速度，其高通達性也必將帶熱沿線商業價值，引發黃島商業模式新一輪的升級，縱觀全國有地鐵的城市，無論是北京、上海、廣州等哪一座大城市，都會發現同一個特點，地鐵通向哪裡，商業就通到哪裡，財富就流到哪裡。西海岸地鐵的建設不僅能加快黃島居民出行的速度，還會推動沿線經濟的巨幅發展，地鐵站廳內部商業網點、地下商場、商業街如春筍般不斷發展，地鐵沿線商業綜合體更是紮堆興起，地鐵商業效應由線及面，最終拉動區域商業發展和商鋪的穩固增值。加上一橋一隧的貫通及輕軌規劃出臺，西海岸"大交通"的城市軌道建設正在托起商業地產發展不斷"高速"發展！

目前，商業地產財富機遇已遍佈西海岸，在吸引著社會大眾的緊密關註。於本月的26日，由黃島愛都匯購物中心 (論壇相冊戶型樣板間點評地圖搜索)舉辦的"2014西海岸商業地產高峰論壇"將在開發區藍海金港大飯店盛大啟動。屆時，來自於島城生產力學會、房地產經理人俱樂部的投資專傢、經濟學者與項目領導、合作品牌領導、合作媒體、意向客戶等數百人將出席本次的高峰論壇，共同探討西海岸宏觀經濟發展、西海岸商業地產投資價值、投資潛力與機遇。

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新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-04-10/10162682353.shtml

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