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報告稱一線城市樓市看跌情緒加重 房價仍堅挺

  記者 梁倩 北京報道

  17日,上海易居房地產研究院發佈《5月份一線城市樓市報告》。報告指出,5月份,在全國部分城市出現降溫的情況下,一線城市看跌情緒也開始加重。另一方面,由於房企讓利促銷積極性較差,一線新建住房價格依然堅挺,因此,購房者繼續選擇觀望入市策略。

  易居研究院最新數據顯示,新建商品住宅供求矛盾加大。5月份,一線城市新建商品住宅新增供應面積為393萬平方米,成交面積為210萬平方米,呈現出供大於求的市場關系。相比4月份,5月份一線城市新增供應量有所上升,而成交量有所回落。觀望情緒漸濃,住宅供求矛盾加劇。

  但成交均價出現環比上漲。數據顯示,5月份,一線城市新建商品住宅成交均價為23072元/平方米,環比增長3.7%,同比增長10.6%。5月份成交均價比4月份上漲瞭829元/平方米。

  具體來看,北京5月新建商品住宅成交均價為26436元/平方米,環比上漲1.6%,同比上漲10.1%;上海方面,新建商品住宅成交均價為27651元/平方米,環比上漲6.6%,同比上漲17.9%;廣州方面,新建商品住宅成交均價16457元,環比漲幅更是高達14.4%,同比漲幅達21.1%;深圳方面,5月環比上漲1.5%,同比上漲10.2%。

  易居研究員嚴躍進說,從現階段來看,從成交量、庫存、庫存去化周期來看,均印證市場降溫態勢,目前房貸利率沒有完全放松,購房者將依然選擇觀望入市的策略。在高庫存壓力下,房企將被迫加大優惠力度。

 &重劃區 新北市怎麼貸款比較會過件emsp;中銀國民間三胎 民間三胎怎麼貸款比較會過件際指出,行業調整尚處於前期,下半年預計延續價跌量縮。

  "在成交放緩,高庫存壓力下,一線城市將加大優惠力度。"住建部政策研究中心研究員趙路興表示,二手存量房、新建住房成交持續下滑,在預期難改、貸款難松的背景下,隻有開發商加大優惠力度,才會吸引部分購買人群放棄觀望。

新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-06-18/08014223118.shtml

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內容來自sina新聞

房企今年策略料謹慎樂觀 銷售豐收持續性存疑



  在度過2013年的"豐收年"後,房地產企業對新一年的市場態度已發生變化,這可能導致其2014年銷售目標低於2013年實際取得的成績。分析人士認為,由於三、四線城市市場風險累積,加上剛需釋放乏力,2014年房地產市場的總體銷售規模將低於2013年。在這種情況下,房地產行業的兼並整合將加劇,市場集中度將進一步提高。

  謹慎看待今年市場

  在已公佈2014年銷售目標的房企中,綠地集團最為高調。綠地集團董事長、總裁張玉良表示,綠地集團2014年房地產業務銷售收入將達到2400億元,比2013年的實際銷售收入提高近50%。如果這一目標能實現,則綠地有望取代萬科成為房地產銷售額的"老大"。泰禾地產2013年實現拿地和銷售雙雙高增長,2014年僅北京公司的銷售目標就是"超百億元"。2013年該公司的全國銷售記錄為168億元,拿地支出達195億元。

  分析人士認為,2013年銷售和拿地的火熱給一些房企增添瞭信心。國傢統計局的數據顯示,2013年全國商品房銷售額81428億元,同比增長26.3%;房地產開發企業土地購置面積38814萬平方米,同比增長8.8%。

  不過,謹慎樂觀的聲音也不少見。融創中國董事長孫宏斌預計2014年的樓市不會有大的起伏,融創2014年的銷售額目標為650億元。對比融創2013年的銷售業績,2014年融創的銷售額增速將有所下降。中國證券報記者獲悉,多傢大型房地產企業在制訂2014年的年度計劃時,已做好瞭調低增速的準備。部分業內人士甚至擔心,如果改革力度不及預期,房地產業的投資泡沫存在破裂的風險。

  多傢研究機構認為,房地產業2013年的高速增長不可持續。一方面,在2013年的市場需二胎房子買賣任何問題免費諮詢求中,既有前二胎代書 二胎代書利率多少免費諮詢試算期積壓的剛需,也有恐慌性需求,這種需求的集中爆發不可持續;另一方面,不少三、四線城市樓市的泡沫不斷累積,難以對銷售額形成實質性貢獻,一些城市甚至存在泡沫破裂的風險。因此,2014年房地產行業整體增速將有所放緩。

  分化轉型大勢所趨

  房地產企業的整體利潤率正在下降。分析人士認為,此種情況的出現主要是由於土地、融資等成本提高,以及各項調控政策對投資投機需求的擠壓。蘭德咨詢機構與中國房地產協會共同發佈的《房地產開發企業經營管理狀況藍皮書2013》顯示,隨著市場競爭越來越激烈,預計房地產行業年均凈利潤率降低1個百分點的趨勢將會持續。

  在這一形勢下,房地產企業的分化是大勢所趨,行業逐步走向集中。各大房企公佈的數據顯示,2013年,前十大房企的門檻已由2007年的100億元提高至554億元,6年間提高瞭4.5倍。上述《藍皮書》稱,截至2013年末,房地產開發企業法人單位數量約為4.2萬個,比2010年減少36.6%。預計未來3年內將有30%的企業出局,其中以中小房企為主。

  同時,為瞭應對樓市調控帶來的風險,越來越多的房企開始謀求轉型。一方面,大部分房企開始拓寬產品線,如世茂、星河灣 (論壇)等房企將產品線從高端向中高端拓展,萬科則不僅加碼商業地產,還提出做"城市配套服務商",由此前相對單一的住宅業態向多業態發展。另一方面,繼萬科入股徽商銀行、越秀集團收購創興銀行之後,恒大地產近期購入華夏銀行股份,房地產企業的觸角開始伸向金融業。

  蘭德咨詢總裁宋延慶表示,房地產行業已結束粗放式增長的階段,未來在堅持規范化、規模化的同時,企業的跨界嘗試將越來越多。





新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-02-01/08372597479.shtml

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天津淡定應對樓市拐點說 多項目開盤形勢樂觀

  送走春節期間樓市傳統淡季,今年3月開場相對於其他城市"走入樓市拐點說",天津顯得淡定從容。其中,濱海新區成為全市樓盤的焦點區域。今年3月,本市預計有35個項目開盤,濱海新區占據13個,數量居全市第一。

  業內人士分析,隨著節後購房需求的增加,濱海樓市眾多項目開始釋放,預計新的熱賣期將很快到來。渤海早報記者走訪多個樓盤發現,伴隨剛性需求的釋放,性價比高的中小戶型最受歡迎。

  在東疆港瞰海軒項目,渤海早報記者瞭解到,該項目主打60到90平方米的中小戶型,去年11月底一期開盤的第一座樓盤截至目前銷售隻剩不到10套,今年初開盤的第二座樓盤也已有不少客戶預訂。"項目均價在每平方米9000元左右,從去年開盤至今價格基本沒變動,購房者大多以剛需為主,從第一座樓盤的銷售情況看,不少消費者對價格還是比較敏感,樓層、位置稍差的房型價格能夠降到8300元,這些房型賣得很快。"該項目一位銷售人員介紹。

  在中新生態城的遠雄蘭苑項目,渤海早報記者瞭房屋二胎利率年息解到,該項目主打130平方米以上的大戶型,但最近隨著剛需釋放,該樓盤針對中小戶型也采取瞭一些小幅度優惠措施。"項目均價一般在每平方米9000元左右,針對91平方米戶型的一樓二樓兩層,我們有每平方米8200元的限時優惠價。"雖然近期采取一些階段性的優惠措施,但一位銷售人員介紹,該項目總體房價其實從去年開始就已有小幅上調的趨勢。

  天津大道旁的建設觀海項目於前天加推瞭高層4號樓約50套87平方米房型,周日當天售樓處火爆,一天時間在售房產基本售罄,隻剩餘一套。在價格方面,該項目並無明顯優惠。"現在房價在每平方米8000元左右,和去年9月時相比還有一二百元的小幅上漲。"售樓人員表示,該項目下個月還將加推幾十套中小戶型,目前已有客戶排號。

  對2014年濱海樓市長遠發展,業內人士給予積極態度,濱海新區核心區是天津經濟發展的重要力量,在政策上擁有得天獨厚的優勢。但新區的新建商品房單價要遠遠低於天津市區,從長遠發展來看,有一定的升值空間。

新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2014-03-04/09402631396.shtml

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大連市將爭取金普新區早日獲批

  昨日,記者從大連市外經貿局獲悉,今年1月大連19個重點園區完成固定資產投資223億元。同時,今年大連將加快對外開放步伐,推房屋二胎 房屋二胎免費估貸任何問題免費諮詢動保稅港區向自由貿易區轉型。

  今年1月份,全市19個重點園區完成固定資產投資223億元,同比增長21%;實現公共財政預算收入38.4億元,同比增長4%;實際利用外資4.1億美元,同比增長12%。19個重點園區成為拉動區域經濟發展的加速器"引擎"效用明顯,長興島經濟區升級為國傢級開發區;旅順經濟開發區晉升國傢級開發區正式獲批;中日韓循環產業基地園區建設工作已順利推進,預計2014年國傢發展改革委驗收後掛牌;長興島綜合保稅區圍網等基礎設施已開工建設,項目引資已取得一定成果;自由貿易試驗區申辦工作正在積極推進中,國務院已將材料批轉商務部提出意見。

  據悉,大連市擴大對外開放的重點工作將是爭取金普新區早日獲批,同時推動保稅港區向自由貿易區轉型,打造對外開放新高地;支持符合條件的園區申辦國傢級開發區,爭取新的功能性政策。緊緊圍繞園區功能定位,以項目建設為核心,引進牽動作用強的大項目,註重培育產業鏈,推動產業集群發展。提升沿海經濟帶要素聚集和輻射帶動能力,建設面向東北亞開放的重要樞紐。完善園區規劃,明確功能定位,合理佈局產業,留足發展空間,實現以城聚產、以產興城、產城融合、聯動發展。加強基礎設施和公用設施建設,增強園區綜合承載力。發展社會事業,完善公共服務體系,推動優質教育、文化、醫療資源向沿海經濟帶輻射和擴散。 半島晨報、海力網記者陸瑤

  



新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-03-03/08272629090.shtml

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戴德梁行庫存重災區都在哪兒?

  "去庫存"是中國樓市當下調整的主要任務以及政策基調,但面對黯然的樓盤銷售態勢以及濃厚的市場觀望心理,"去庫存"遠非開發商們所想得那麼簡單。

  據戴德梁行數據監測,2011年至今,全國房地產商品住宅新開工面積總額已累計超出其銷售面積約12億平方米。加之此前(1999-2010年)已累計的約15億平方米的未售出住宅估算面積,巨大的供應過剩局面令市場難以樂觀。與此同時,由於土地、人工、建築以及融資成本不斷攀升,時下開發商紛紛推出的降價促銷策略,缺乏長期執行的基礎,這無異於對開發商是雪上加霜。

  不可否認,房地產行業的盤活關鍵及發展風險皆在於全國范圍內累積甚久的高庫存,而高庫存的背後是一些城市對房地產在建設規劃和財政上的慣性依賴使然。DTZ戴德梁行大中華區綜合住宅服務主管蔣尚禮表示:"相比於一線城市,部分二、三、四線城市已過分依附'土地財政',將台南房屋二胎房地產視為城市發展的支撐性產業,並且模仿一線城市的發展模式,形成瞭房地產快速集中發展的局面。然而,部分地方政府由於對房地產市場擴容預期、市場有效購房需求以及產品層次缺乏系統地、宏觀地、前瞻地思考,尤其是在城市的產業支撐能力較弱和人口吸納能力等方面,使其逐步進入庫存過度積壓的高風險境地。相比於一線城市較為健康的庫存去化周期,這些城市已然顯現出過長的庫存消化周期,因此它們將成為未來市場庫存積壓和調整的主體。"

  從長期來看,正如火如荼進行的新型城鎮化建設以及備受關註的戶籍制度改革,都將為中國房地產創造巨大的剛性需求,也為從市場層面改善房屋庫存積壓創造歷史機遇。蔣尚禮表示:"對於那些庫存調整的主要城市,當地政府可以基於農村人口遷移、產業引進、土地成交、基礎建設投資等整體規劃,聯合有實力的開發商,通過產品創新與改良、產業規劃與調整、保障性住房的建設與推進及長效房地產管理機制的建立等'因地制宜'的策略導向,均衡配置房地產開發資源,從而實現人口以及不同業態物業需求的有序導入。"

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-08-09/15122857586.shtml

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天津15日有雨降溫6℃ 霾天將逐漸減弱消散二胎代書 二胎代書

??昨天,晴轉多雲,最高氣溫達到14℃,最低氣溫3℃,東風2到3級轉3到4級,由於連日來的高氣溫和風力不足,昨天本市出現輕到中度霾。今天,將有一股冷空氣抵津,氣溫較昨日降低6℃,最高氣溫降低至8℃,最低氣溫4℃。今天雲量增多,以陰天為主,可能會出現零星小雨或者小雨。因為冷空氣抵達,今天會出現3到4級東風,市氣象臺今天上午11點發佈大風警報:預計今天後半夜到明天白天渤海西部中部海面將有東風6-7級,霾天將逐漸減弱消散。

新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2015-02-15/09195972534414457222465.shtml

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2015年樓市將弱勢企穩

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? 2015年,在國傢“穩增長”的框架下,樓市的作用毫無疑問。因此,“去行政”、“市場化”、“促消費”、“降成本”等一系列利好行業長期發展的政策將會延續,而且會在2015年對樓市產生明顯的溢出效應。根據最新數據,2014年12月份,50個城市的房地產銷售面積在相對10-11月的高位水平上,環比出現7%以上的擴張。由於環比擴張和基數回落,50個城市在2014年12月的銷售面積同比增速已經加速至20%的水平,而具有領頭羊地位的一線城市,樓市回升的趨勢更為明顯。

??從價格來看,無論是百城房價,還是70個大中城市房價,主要城市的房價水平依舊在回落。但是,2014年四季度以來,住房價格跌幅開始收窄,十大城市新房價格已經企穩,而二手住房價格連續3個月環比增長。按照銷售滯後價格6個月左右的一般規律,主要城市樓市銷售“暖冬”的趨勢將會與2015年樓市“小陽春”無縫對接。而主要城市銷售回暖,或將起到帶頭作用,促進其他城市銷售企穩回升,並改善2014年處於冰凍狀態(下跌在10%以上)的新開工和房企拿地,從而形成對“穩增長”的有力支撐。

??但是,目前樓市的回暖僅限於主要城市,特別是一線和二線重點城市。在2014年下半年以來,盡管限購退出、限貸松綁、公積金門檻空前降低,特別是11月底降息和12月份以來信貸投放增加,但全國樓市依舊疲軟。

??從樓市最敏感的資金面看,從2014年9月底“二套房貸”政策松綁以來,樓市資金面開始好轉,但由於貨幣政策“定向寬松”取代救助式“放水”,經濟低迷局面下銀行“惜貸”情緒濃重,居民大類資產配置結構出現證券化的跡象。2014年1-11月,全國開發企業到位資金接近零增長,驟降2.5個百分點,或將意味著開發企業轉型、源頭投資資金離場。因此,對樓市而言,無論直接供給還是溢出規模,資金量與前兩輪樓市刺激(2008-2009年、2012年)不可同日而語。而且,個人住房貸款利率一直居高不下,利率優惠幅度不明顯,難以激活以“剛需”為主的市場需求。

??更為重要的是,我國樓市運行的驅動力發生瞭改變。從長周期看,人口紅利(特別是25-45歲適齡購房的人口紅利)從2013年就開始見頂回落;城鎮化從過去10多年年均1.4個百分點的快速增長,轉換到以“常住非戶籍人口本地化”為特征的勻速增長階段,新增外來人口規模趨勢性下降(未來在700萬/年左右),未來城鎮化年均增速在0.7個百分點左右;城鎮居民住房擁有已經達到1.1-1.2套/戶,樓市供求格局已經從過去的供不應求轉換到整體平衡和局部過剩的“新常態”。

??筆者判斷,當前樓市整體對於政策刺激的彈性在下降,樓市回暖也僅限於人口凈流入和集聚能力較強的一線和二線重點城市,而全國疲軟的局面難以改觀,這種“大幅度分化、整體弱勢”的局面至少要保持到2015年的上半年。在此背景下,2014年以來一系列促進樓市的政策措施也將會延續到2015年。另外,考慮到消費成本太高的現實,住房交易稅率在2015年有望降低,特別是“不滿5年的住房再交易時,將全額征收營業稅”的政策可能將會調整到“不滿2年”,這或將是2015年樓市最重磅的刺激政策。

??同時,由於2014年底降息的效應將在2015年開始顯現,這將在一定程度上減輕房貸壓力、刺激改善型住房購置需求。2014年底,央行松綁商業銀行存貸比、增加合意貸款規模等政策的實施,意味著2015年貨幣政策的基調將轉向為“工具創新+信貸投放”。因此,不僅2015年宏觀資金面要好於2014年,對樓市的資金溢出效果要好於2014年。而且,房貸供給緊張、房貸利率優惠幅度有限的困境將會好轉。

??因此,目前回暖趨勢確定的一線和二線重點城市將會繼續回暖,這也將有利於帶動其他二三線城市,乃至全國樓市在2015年上半年跌幅持續收窄,下半年企穩局面形成。因此,全國樓市在2015年有望實現銷售規模微幅正增長、房價同比止跌。總體而言,由於樓市投資需求退潮、庫存高壓、貨幣政策“不放水”、股市分流,即便政策利好不斷、資金面好轉,但就全國而言,房價上漲的壓力並不大,樓市整體上將呈現“L”的走勢(而非“V”型走勢),分化的局面將會繼續放大。

??值得註意的是,目前,由於一線和二線城市重點城市房價止跌反彈的態勢已經形成,這些城市在2015年年中或將再次出現房價上漲的壓力。特別是,從筆者調研來看,一線城市近期購房需求入市的步伐在加快,新增項目的去化率達到瞭70%左右。2014年12月,一線城市銷售規模的環比增幅在11月高基數的基礎上再次大漲14%,而開發商的銷售策略也已經從2014年前三季度的“以價換量”轉變為“適度提價”。從這個角度來看,近期媒體所言的“一線城市在2015年將退出限購”的判斷可能將站不住腳。而且,從一線城市控制人口增長、控制城市建成區擴張、控制土地利用的角度看,從公共服務供給壓力的角度看,退出住房限購的可能性也不大。







新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2015-01-05/08375957666028095063618.shtml

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年初推盤大幅減少 全國庫存壓力攀升

??1月20日,全國國民經濟數據公佈,2014年我國GDP比上年增長7.4%,基本實現瞭既定的7.5%左右的增長目標。其中,房地產業生產總值比上年增長2.3%,增幅為所有行業中最低,成為拖累去年GDP增長的主要行業之一。

??1月以來,各地新增供應疲軟,新房市場成交未現起色。中原監測的40個重點城市數據顯示,1月前25天的新建住宅成交面積較去年12月同期下降31%,較去年1月同期下降7%,降幅有所收窄。分城市來看,一線城市表現最好,其次是三四線城市,而二線城市降幅最大。新房成交下滑與房企推盤放緩密切相關,同時新盤認購率的數據亦不理想。2015年以來,中原監測的重點項目推售套數僅為去年平均水平的四成,推盤認購率約為43%,而去年均值達到47%。

??二手房成交則表現較好,顯示市場購買活躍度並未大幅減退。21個重點城市數據顯示,1月前四周二手住宅成交面積較去年12月前四周微升0.4%,較去年1月前四周上升16%。

??全國庫存壓力還在攀升。從全國來看,房地產市場增長已全面放緩,且後續市場壓力不減。根據國傢統計局最新公佈的房地產數據顯示,2014年全國商品房銷售面積比上年下降7.6%,其中住宅銷售面積下降9.1%。除瞭銷售下滑之外,去年房地產市場開發投資以及新開工均明顯放緩。其中,全國房地產開發投資額比上年名義增長10.5%,增速較2013年回落個人信用貸款9.3個百分點。房屋新開工面積比上年下降10.7%,創下1998年房改以來的最大降幅。

??此外,2014年末,商品房待售面積62169萬平方米,比2013年末增加12874萬平方米。從年末待售面積與當年銷售面積比值的數據來看,自2011年起逐年攀升,當年該比值為25%,2014年已經大幅上升至52%,這意味著全國房地產市場整體面臨著嚴峻的去庫存壓力。

??國務院公佈的《不動產登記暫行條例》將於3月1日起正式施行。零點研究咨詢團於近期發佈的“中國城市居民對不動產登記條例的社會熱點調查”中,數據顯示:47.6%的被訪者會主動登記不動產,12.6%的被訪者明確表示不會主動登記;30.9%的被訪者打算延緩或放棄購買房產,而加速購買房產的比例僅為10.9%。事實上,政策在二線城市的預期效力要高於一線城市。零點調查數據顯示,半數多房群體會主動登記不動產,但其中兩成考慮拋售部分房產。二線城市居民因該政策出臺考慮賣掉部分房產的比例為28.7%,遠高於一線城市的17.8%。二線城市居民打算延緩或放棄購買房產的比例為32.7%,略高於一線城市的29.6%。但主動登記不動產比例與一線城市基本持平,其中二線城市居民主動登記比例為48.2%,一線城市為47.2%。


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新聞來源http://gz.house.sina汽車貸款計算.com.cn/news/2015-01-30/10055966747802838287293.shtml

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市區 金融男開豪車 租蘿崗小別墅試住



??2014年下半年開始,新黃埔蘿崗片區便迎來瞭新一輪的新盤入夥潮,最密集的時候,片區內起碼有3個樓盤在同期收樓。自今年初起,部分新房盤源開始湧入租賃市場,對該板塊的二手房租賃行情發起瞭沖擊。據多位中介人士透露,大量的新房盤源入市致使部分放租多年的成熟小區物業租金下滑,尤其是在春節之後,部分業主為求留住租客,租金首次出現下調。

??日前,記者走訪蘿崗片區時瞭解到,由於有多個新盤已進入或完成收樓,租賃盤源較去年同期明顯增多。而新樓盤業主放租價格普遍不低,如越秀·嶺南山畔,配備簡單傢私和傢電的三房,租金多在3800/月。又如科城山莊最新交吉組團,一套傢電傢私齊兩房租金在3000/月左右。

??合富置業市場經理梁燕明表示,蘿崗今年年初平均租金為36.1//月,同比去年同期升幅約一成。不過,蘿崗目前住宅租賃市場交投活躍度遠未及市中心,熱租樓盤均以品牌大盤居多。租客以附近工作的白領以及傢庭客為主,租盤多是樓齡較新的電梯物業。中原地產萬科城分行高級營業經理林明東表示,來蘿崗租房的多半是年輕人,一些成熟小區,如保利林語山莊、萬科城等樓盤,租戶以企業中層管理者居多。

??市區租客試住心態強瞭

??蘿崗的租房族素質普遍不低,年輕租客中不少是從事金融或IT行業的SOHO族,當中還有部分是在市區已購房,隻為瞭改善居住條件而在蘿崗多租一套房的傢庭客。中原地產林明東指出,優越的生態環境是蘿崗最吸引市區客戶的法寶。他所在的中介分行3月份促成瞭13套房屋租賃,其中有一位開著瑪莎拉蒂的“80租客租住的是一套萬科城的小別墅,建築面積為170多平方米,由於有附送底層,實際使用面積為240多平方米,相比普通洋房,這套小別墅的租金性價比更高,月租5500元。這位租客從事金融行業,在市區有住房,近期剛結婚,夫妻倆想換換居住環境,所以先在蘿崗租房試住一段時間。

??林明東表示,近幾年多瞭不少來自市區的租客,出於試住心態的租客不在少數。

??蘿崗片區內租金較高的仍是區府板塊,兩房租金該板塊新放租的樓盤主要是越秀嶺南山畔和科城山莊的新組團。而靠近永和板塊的新盤租金則較為便宜,如開創大道附近的中海譽城,兩房單位月租在2300~2500元,三房單位租金以2800~3000/月居多。

??老小區業主下調租金留客

??據中介人士介紹,由於新增租賃盤源較多,不少喜新厭舊租客被兩大新盤分流,使不少早期開發的小區業主,如保利林語山莊和萬科城,租金都出現瞭較為罕見的下調。

??合富置業數據顯示,萬科東薈城72平方米的兩房帶傢電租金約2700/月左右。錦林山莊40平方米的單身公寓,帶傢電租金約1800/房貸利率最低的銀行房貸月左右,而97~98平方米三房,帶傢電租金約3300~3500/月左右。嶺南山畔97平方米三房,帶傢電租金約3600/月。


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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-04-20/06245995683122354897268.shtml

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多地二次松綁限購:政策重塑樓市新常態

  各地的限購堤壩正被陸續削平。有些城市已經是第二輪的調整限購政策。

  住建部住房政策專傢委員會副主任顧雲昌在接受記者采訪時表示,在新的市場常態下,特別是有部分地區已出現階段性的供給過剩,政策必然會做出調整。

  如果說2009年政策放松後,迎來的是房地產價格暴漲的局面,顧雲昌並不認為今年再度放松限購後,房地產市場還會重回舊軌道。

  全面解禁限購前夜

  就以無錫為例。無錫市住保房管局宣佈:從8月30日起,無錫市區暫停執行住房限購的政策。這是繼7月26日起90平方米以上住房的限購取消之後,無錫樓市迎來的二次松綁,也意味著無錫全面取消限購。

  中信建投證券4月份曾對無錫進行瞭深度的調研,並與當地的住建廳專傢進行瞭溝通。數據顯示,無錫2013年底市區(不包括江陰和宜興)商品住宅可售面積900萬平方米,商業900萬平方米,2013年出讓土地可建商品房面積947萬平方米,年底還未開發完畢的存量土地超過2000萬平方米。未來商品房供應巨大。

  需求方面,無錫本地人有較強的經濟基礎,需求主力是首改和婚房,偏好120-144平方米的中等戶型,住宅年成交量維持在500萬-600萬平方米。受常州、杭州降價傳聞的影響,彼時無錫市場的觀望情緒較濃,購房者預期房價會有所調整,開發商則對政府放松政策有所期待,降價去庫存動力不足。

  據中信建投發現,2013年底無錫市區960萬平的住宅庫存中,144平以上戶型占總量的46.6%,這些大都是長期未能去化的老項目,迫切需房貸第2順位銀行年息缺錢急用哪裡借錢要政策刺激來加速去化。很顯然,無錫二次松綁限購,正是意在幫助這些大戶型加速去化。

  據顧雲昌指出,過去幾年,人們已經習慣瞭這樣的狀態:調控是為瞭控制房價上漲過快。但現在,樓市已經從抑制房價上漲過快階段,過渡到各地主要是去庫存的階段。

  對於全面取消限購,國金證券認為,地方在其權力范圍內將政策放松用到極三重二胎致。截至目前,全國僅剩北京、上海、廣州、深圳、珠海、三亞和南京7個城市尚未取消限購。

  擺脫舊的慣性

  在限購取消之後,成交已有所回升。國金證券分析稱,二手房市場觸覺敏銳,能相對真實地反映成交情況。

  就以北京為例。北京雖然仍處於限購狀態中,但其他城市限購解禁也對北京的房地產市場產生瞭影響。8月份,北京無論是新房還是二手房,成交量均有所回升。21世紀不動產北京區域總經理寇海龍分析,北京樓市已基本走出上半年的最低谷。"金九銀十"臨近,二線城市已全部取消限購,部分購房者害怕樓市突然反轉,試探性入市購房。雖然二手房業主仍有一定的議價空間,但大幅降價的可能性幾乎沒有,消費者不得不放棄房價大跌的幻想。自住型商品房批次供應,但位置不理想,部分剛需客戶轉投二手房。

  但國金證券稱,各地方的刺激政策不會令樓市基本面反轉。杭州某開發商對記者表示,現在影響樓市最大的因素是限貸政策。顧雲昌認為,從政策層面來看,限貸已有所放松,隻是商業銀行出於利益和利差的考慮,執行並不到位。整體的貨幣環境決定瞭今年不可能像2009年那麼寬松,但房貸政策也需要作出相應調整。

  據瞭解,一線城市的房貸利率不約而同地出現小幅下調,其中廣州和深圳降幅較大。一線城市暫時無法沖破限購的桎梏,但它們也需要面對成交量持續低迷、庫存量居高不下的現實。國傢統計局發佈的7月份70個大中城市住宅銷售價格統計數據顯示,繼上海、廣州、深圳先後步入下跌通道後,北京也出現瞭新房房價環比下跌的態勢,這是北京房價自2012年6月以來首現下跌。

  此外,今年是地方政府債償還高峰期,而土地財政吃緊使得地方債還債壓力陡增,在強烈救市意願的驅使下,地方政府除放開限購外,勢必會對銀行放松信貸政策施加壓力。在線搜索平臺融360預計,未來幾個月二線城市房貸利率下行的趨勢將更加明顯。融360摸底全國23個重點城市近400傢銀行調查顯示,8月房貸市場出現瞭利率松動的跡象,全國最低房貸利率回歸8.5折。

  顧雲昌認為,樓市不會出現2009年政策放松後的暴漲狀態。他進一步分析,自1998 年房改喚醒市場萌芽,到2013 年行業年銷售額達8 萬億規模,其間盡管有波動,但行業處於高速發展期。主要是受到住房改革紅利釋放的影響,需求井噴。當下的中國房地產市場仍然有新型城鎮化的紅利,但已步入平穩階段。

  此外,房地產屬於周期性行業,受宏觀經濟影響巨大。而宏觀經濟已進入新的常態,增速放緩,貨幣政策也從寬松過渡到適度從緊。而受2009年"四萬億"影響,地方政府出讓瞭大量土地。如果說2009年以前樓市是嚴重供不應求,到2009年以後,市場的供應結構已發生明顯變化,不再支持暴漲局面的出現。

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-09-11/08232903364.shtml

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