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內容來自sin二胎利率試算a新聞
傳統商業模式亟待升級沈陽稀缺街區商業成新寵
在國傢的宏觀調控之下，住宅產品去投資化的今天，投資者的投資方向將指向何方？電商的沖擊之下，商業地產是否還存在著巨大的投資機會？
以上正是目前普遍存在於沈陽投資者心中巨大的疑問，帶著這個疑問，記者重新梳理瞭沈陽商業地產的發展脈絡，以求從中為廣大投資者找到一條可供參考的財富地圖。
傳統商業危機四伏模式升級迫不及待
"作為我們投資者來說，其實就是在尋找能下蛋的母雞，但是最近兩年這種母雞真的越來越難找瞭，買的時候像是母雞，買到手才發現是公雞，隻會打鳴，下蛋卻很難！"47歲的王強，已經在商業地產投資這行裡摸爬滾打瞭20餘年，而且已經小有名氣，談起目前的商業地產投資他一臉的迷茫，"原來投資好的底商還不錯，但是現在看來投資回報路太低瞭，而且是越來越低，一般來說如果15年能夠回本，這就是一個好的投資，但是現在投資底商20年回本都是個問題。"而在他看來，底商回報率太低的主要原因就是，底商的經營業態零散，無法統一管理，另外就無法形成品牌效應，所以隻能進行地段業態的經營。記者采訪中瞭解到，大多數的底商都存在著王強所說的狀態，投資者對底商的投資興趣也正在銳減。
"大賣場和購物中心現在也不行！"面對著記者的追問，王強也否定瞭，而且很決絕。"現在無論是大賣場還是購物中心也好，現在面臨著最大的問題就是電商的沖擊，再加上這些購物中心紮堆在沈陽的傳統的幾個商圈，同質化的競爭，加上購物人流的減少，經營是非常慘淡的，現在不是很多大商場都已經撤出瞭嗎？"正如他所說，沈陽從前年開始，傳統商圈的商業項目進入瞭冰點期，西武百貨、美美百貨、新瑪特、伊勢丹百貨紛紛因經營不善撤離。"我們現在以提到購物中心就腦袋疼，我們作為投資者進入這些購物中心其實就等於把自己的命放在他們的手中，我們可以掌握的東西很少，而購物中心的運營能力就成為瞭關鍵，而在電商模式流行開來之後，傳統購物中心的弱點已經暴露的很徹底。"而記者瞭解到，傳統的購物中心也正在尋求著模式的升級，正在順應電商時代人們對於體驗的需求滿足。而王強缺對此並不感冒，"在我看來，他們所做的是修修補補式的調整，對於我們投資者來說，我們不會把寶押在我們還沒看清楚的事情上。"
隨後記者采訪瞭多名多年從事商業地產投資的"鋪蟲"，他們對於目前沈陽也已存在的傳統的商業地產均表示出瞭不感冒的態度。記者對此進行瞭同題問答：投資者到底對沈陽的商業模式感興趣？根據每個人給予的回答，從需求的角度，記者梳理出瞭沈陽商業地產日漸清晰的模式升級出路：第一、一定要有大量的居住人群作為支撐；第二、一定要滿足體驗式的消費模式；第三、一定要有統一的規劃設計和管理服務；第四、支持24小時的全天候運營；第五、業態系統性的持續繁榮。
城市發展必然要求街區綜合體千呼萬喚始出來
顯然，"鋪蟲"們的感性的訴求，在經濟學傢的眼中就是一個理性的結論：未來的商業模式就是體驗式的商業模式。
記者采訪瞭沈陽一位資深的學者，他告訴記者："隨著物質生活的幾大分股和人民生活水平的提高，經濟模式的創新是一種必然，貨品和服務已經遠遠不夠瞭，各種體驗將成為未來經濟增長的基礎。體驗經濟已經成為繼農業經濟、工業經濟、服務經濟之後的新經濟形態。"他進一步解釋說，"所謂的體驗，就是以商品為道具，創造出消費者回憶的活動，包括消費者的主動參與還是被動參與，以及消費者是融入情景還是僅僅吸收信息。"他強調說，"體驗經濟時機上是美國未來學傢甘哈曼語言的以'休閑者為中心'的一種註重提升心理生活質量的經濟形態。
根據他的分析，我們顯然已經清楚地看到，傳統商業屬於服務經濟范疇，而體驗經濟則將成為未來的主流。而實現體驗的最佳場所，就是一個以自然街道為依托形成的商業街區。
環顧世界，體驗商業儼然已經成為最新的潮流。記者瞭解到包括意大利波西塔諾(Positano)、俄羅斯的古姆商場(Gum)、法國蒙頓(Menton)和法國科瑪(Colmar)、甚至美國紐約冬季花園(Winter Garden)、加拿大的伊頓中心(Eaton Center)這些國際知名的商業甚至旅遊熱點無一不采取瞭街區式的規劃，各國遊客和本地消費者在街區中熙熙攘攘，呈現出一種大都會街市的繁華景象。
而目前在國內的一線城市，街區式商業也已經呈現蓬勃發展之勢。三裡屯village和藍色港灣就是最典型的代表。三裡屯VILLAGE本身代表的是一種人文風尚，所以這裡一切以人為核心：讓人們在此除瞭享受美食、購物和自在玩樂外，還可以創造藝術和引領時尚。讓這裡引領一種三裡屯VILLAGE所特有的生活理念和文化，給人們帶來一種獨一無二的潮流體驗。而藍色港灣更是以獨特的歐式街區規劃，創造瞭景觀亮點，滿足瞭人們幾乎可以想像得到的大部分體驗需求。
資本市場的嗅覺"馬"上升級的商業地產模式
街區式體驗商業地產巨大的發展空間已經觸發瞭資本市場的敏感嗅覺。
2014年3月，陽光100正式上市，讓資本市場認可的就是其獨特的街區綜合體商業模式。
陽光100中國控股有限公司總裁易小迪認為下一代的商業地產模式就是街區綜合體，他解釋說："全新的街區綜合體一定要改變傳統購物中心'盒子式'封閉密集形態，拋棄大賣場概念，打造全新的時尚街區與生活平臺。空間以'人'為根本設計。緊密圍繞生活需求進行業態規劃佈局，並以其獨有的建築理念進行立體街區的打造。"
他特別強調："做街區綜合體絕對不是把老的商業街搬過來，而是要把這個街區打造更好的停車系統、更好的酒店、更時尚的主力店、有更好的管理和服務，讓它成為面向未來的一個新城市中心。"
易小迪說："我們這個街區綜合體，就是學習國外的小鎮模式，我們見過一個商鋪倒閉、見過一個購物中心倒閉，但是我們從沒有見過一個小鎮倒閉，因為通過市場競爭，商業街區就會形成它自己的生態系統，可以實現自身的繁榮。"
小荷才露尖尖角於洪新城站鰲頭
無獨有偶，地產大佬任志強同樣看好芒果城模式，當記者問他街區式體驗商業如何面對電商沖擊時，他說："與電商不一樣，電商提供的是有目標、有具體產品的一種服務，比如說買一個電腦，你知道那個電腦和手機是什麼樣的。但有些消費品，是永遠無法用電商去解決的，比如說咖啡，送到你傢可能涼瞭，他也沒有辦法給你加奶、加糖等。而人與人之間的交往，更加一定要在實體店進行面對面的接觸，他沒有辦法通過電商的辦法去解決，芒果城恰恰提供瞭這樣一個交流的平臺。"
記者隨後對目前沈陽唯一的體驗式商業街區項目進行調查和研究，該項目的設計讓記者對未來體驗式街區商業有瞭更加直觀感受。而該項目的意義不僅僅在於解決瞭擁有65萬常駐人口的於洪新城的商業配套問題，更在於它對正在困境中掙紮的沈陽傳統商業地產轉型的示范意義。當然，這對於商業地產的投資者來說無疑將是一個巨大的財富機遇。
對於陽光100的商業地產轉型，萊坊董事兼大中華區研究及咨詢部主管林浩文同樣予以肯定："對很多開發商來說，隻做住宅的話風險很大，所以盡管供應量太大，有很多香港和新加坡的開發商還是在中國開發商業項目。"林浩文認為，房企從住宅轉向商業地產，戰略上並無不妥，轉型成功的關鍵在於是否有好小額信貸比較表的地段以及有經驗的運營團隊。
新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-04-24/11112703232.shtml
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