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煙臺南部新城路網 五橫四縱 城鐵設站地段價值突顯

  新浪樂居訊(記者 李曉娜) 南部新城作為煙臺的南大門，位於煙臺航空、鐵路和公路交通交接區段。交通路網"五橫四縱"，青煙威榮城際鐵路也將在此設立站點。得益於如此便捷的交通，該板塊的地段價值突顯，也將拉升區域樓盤的關註和房地產市場的發展。

南部新城規劃圖

  交通路網"五橫四縱" 開啟芝罘區南大門

  按照規劃，該板塊主要形成"五橫四縱"的交通體系，"五橫"分別是紅旗路、魁玉路、港城大街、通林路、繞城高速，"四縱"為青年南路、機場路、通世路、勝利南路。是南部新城與煙臺其他區域連接的重要通道。

  作為煙臺市縱橫南北方向的第五條交通要道，通世路拓寬工程今年八月份完工通車。該工程的建設對促進道路兩側的房地產開發及舊居改造進程起到瞭巨大的推動作用。通世路作為芝罘區主幹道之一，與青年路、機場路和正在建設的勝利南路是中心區南部主要的交通大動脈。

  勝利南路南延穿越塔山，經過臥龍北路、臥龍中路，與荊山路、峰山路相交後，往南到港城東大街，道路全長約6100米，預計2015年底通車。打通隧道後，勝利南路會連接紅旗路和港城東大街，將成為繼通世南路後又一條南北通道。

  作為貫通中心城區東西的主幹道，通林路預計明年7月份實現竣工通車，成為我市繼現港城大街、紅旗路之後，第三條貫通城區東西的城市交通動脈。

  城際鐵路設立官莊站 板塊戰略地位升級

  備受關註的青煙威榮城際鐵路正在建設中，計劃明年年底開通。開通後，煙臺到濟南的動車旅行時間約為3個小時，煙臺至青島的動車運行時間為1個小時，至威海的動車運行時間約30分鐘，半島將借由城際鐵路顯現"同城效應"。

  據瞭解，該鐵路將在煙臺停靠7個站點，其中一個位於南部新城，即官莊站，地處黃務辦官莊村西。康和新城 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)策劃總監王海峰表示，這將使"南大門"的戰略地位快速上升，該板塊也會成為煙臺交通網中的一個"黃金十字架"的節點地區。

  隨著青煙威榮城際鐵路的通行以及煙臺南站的投入使用，南部新城的區域價值將會逐步顯現，新城區將連通萊山區和福山區，形成區片發展的優勢。

  "路通則財聚" 南部新城地段價值和發展潛力巨大

  "路通則財聚。南部新城路網暢達、交通便捷、生態宜居，再加上政府市政配套、商業配套，區域的地段價值和發展潛力巨大。"王海峰如是說。

  朗郡 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)項目策劃經理張超也跟記者表達瞭他對南部新城看法，機場路、通世南路、青年南路三條主幹道，就像是跳動的城市大動脈，連接瞭南部新城與中心城區，為南部新城的發展提供瞭源源不斷的人口和商業資源。房價的上漲、人口的增加，證明瞭煙臺南部新城正逐漸成為煙臺市的城市副中心。

  "現如今，南城的經濟發展已初見端倪，區域配套已日趨完善，加之便捷的地理位置，未來隨著城市南進、區域規劃的進一步完善，未來南城房價預計也將會保持較高的增長勢頭。"張超稱。

新聞來源http://yt.house.sina.com.cn/news/2013-11-27/09352513074.shtml

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評論 土地財政與 土地銀行

  目前銀行在為企業、特別是政府融資平臺提供貸款過程中，明顯有過度使用土地抵押權的現象。一方面，在給實體企業提供土地抵押貸款時，條件過於苛刻、過於嚴厲，所設置的門檻也過高，導致很多企業無法通過土地抵押獲得足夠的銀行貸款；另一方面，對融資平臺的土地抵押貸款政策過寬、標準過松，致使很多平臺公司獲得的貸款都遠超過土地的實際價值

  據國土資源部網站消息，《2013中國國土資源公報》公佈。根據《公報》，截至2013年底，84個重點城市處於抵押狀態的土地面積為40.39萬公頃，抵押貸款總額7.76萬億元。其中，2013年土地抵押面積凈增5.33萬公頃，抵押貸款凈增1.77萬億元。

  從此組數據中不難看出，近年來，不僅"土地財政"的格局已經形成，"土地銀行"的格局也已經形成。而在"土地銀行"形成過程中，政府融資平臺無疑是"最耀眼"的一顆新星。因為，盡管組建時間不長，但是，通過土地抵押獲得的銀行貸款數額卻很龐大，增加速度也遠超過其他實體。原因就在於，近年來，地方政府為瞭加快城市建設步伐，盡快創造政績，紛紛成立瞭平臺公司，並將土地大量註入到平臺公司，由這些平臺公司用土地抵押的方式到銀行融資。

  更重要的，政府註入到融資平臺的土地，大多分佈在城市，區位價值相對較高，能夠融資的空間也相對較大。

  說實話，銀行將土地作為主要抵押物，考量是否應該給企業貸款，本身並沒有錯。畢竟，土地是不可移動物，且升值的空間較大。但是，凡事都有個度，都需要把握分寸、掌握好尺度，而不應當過分運用。

  而從目前銀行在為企業、特別是政府融資平臺提供貸款過程中，明顯有過度使用土地抵押權的現象。一方面，在給實體企業提供土地抵押貸款時，條件過於苛刻、過於嚴厲，所設置的門檻也過高，導致很多企業無法通過土地抵押獲得足夠的銀行貸款，最終因為資金問題而陷入破產。不然，不可能會出現M2高達110多萬億元，企業卻普遍面臨資金矛盾的問題；另一方面，對融資平臺的土地抵押貸款政策過寬、標準過松，致使很多平臺公司獲得的貸款都遠超過土地的實際價值。因為，按照目前的居民用房征收辦法，相當一部分註入到政府融資平臺的土地，都是成本與收益基本持平的，部分土地還出現瞭征收成本遠高於土地價格的現象。在這樣的情況下，銀行通過土地提供給政府融資平臺的貸款，實質上是沒有保證的，是虛擬的。那麼，風險如何防范呢？

  同時，地方政府由於過度將土地註入到融資平臺，並由融資平臺不顧實際地抵押到銀行進行融資，那麼，不僅這些土地的未來價值被地方政府透支瞭，提前使用瞭，給未來的建設和發展留下瞭很多隱患。而且，按照目前地方政府投入到融資平臺的土地及其貸款數量，以國傢所能夠提供的土地上市指標，何時才能將土地變現，用於銀行貸款的償還，實在是一個未知數。如此一來，一旦土地的變現收入下降，融資平臺資金鏈斷裂，風險也就會迅速爆發。

  更重要的，由於絕大多數平臺公司除土地抵押之外，互保聯保的現象也十分嚴重。隻要有一傢公司資金鏈斷裂，就有可能形成區域性風險，並引發系統性風險。

  土地抵押，當然是一種較好的融資選擇。但是，過度使用瞭，其風險也就不言而喻瞭。當下的土地抵押貸款，實質已經充滿瞭風險。也就是說，地方政府的"土地財政"與金融機構的"土地銀行"，已經形成瞭惡性互動、惡性膨脹。如果不引起高度重視，"土地財政""土地銀行"將與互保聯保共同成為引爆中國金融風險的導火索。到時候，僅靠地方政府的能力是完全做不到的。唯一的辦法，就是發行貨幣。可是，濫發貨幣的危害，應當不難判別。

  所以，面對"土地財政"和"土地銀行"的惡性互動，有關方面必須采取措施，凈化發展環境，避免這樣的惡性互動對經濟社會發展留下太多隱患。

新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-04-28/16444100736.shtml

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葡萄牙購房移民八成中國人

  據介紹，在過去的一年，葡萄牙投資移民項目已經成為市面上最熱門的移民產品。憑借寬松的移民政策、優質的環境以及高品質的房地產項目，葡萄牙項目將在未來的一年內持續升溫。

中國投資者偏愛購買葡萄牙首都裡斯本市中心的公寓。鄒峻 攝

  想定居者多為子女教育

  加成移民的專傢表示，在選擇葡萄牙購房移民的投資人中，有相當一部分人並不打算在歐洲定居，而另一部分打算在歐洲定居的人中，多數是為瞭子女著想。

  在一傢國企工作的張先生，上個月參加瞭一個葡萄牙考察團，前往當地瞭解購房移民的情況，考察期間還專門去看瞭葡萄牙的美國國際學校。這所國際學校的教育環境和教育模式跟國內有所不同，同去的兒子受到瞭當地老師和同學的熱情招待。最後，在綜合考慮瞭各國移民政策和自身條件後，張先生選擇瞭葡萄牙投資移民。

  畢女士也是為瞭兒子，決定辦理葡萄牙投資移民的。畢女士的兒子已經16歲瞭，目前在國內讀高中。由於關註孩子的教育問題，畢女士仔細對比過各個國傢的教育差異。她認為，目前英美的教育水平雖好，但是畢業後留在當地工作的競爭比較大，並且美國的移民政策存在一定風險，而歐洲有很多高水平的大學，在拿學歷的同時，還能掌握一門小語種，能有一技之長，非常有利於小孩今後的發展。而且辦理瞭葡萄牙投資移民，畢業後可以隨意在歐洲工作和生活，小孩在歐洲發展或者回國，都可以自由選擇。

  三大因素催熱購房移民

  葡萄牙購房移民之所以受到中國投資者的青睞，並不僅僅因為教育，可能還有更深層次的原因。巨龍出國集團歐洲總監丁元龍認為，有三大重要因素促使越來越多的中國投資人認可歐洲投資移民。

  首先最重要的是身份。很多投資人都認為，現在辦理申根簽證雖說不困難，但是手續相當繁瑣，而且審批周期也長，每去一次都要重復著這些步驟。但是如果取得瞭申根任一國傢的簽證，就可以自由出入所有申根國傢，這對於投資人的吸引力很大。

  其次是個人投資，歐洲國傢的移民政策大多是采取置業移民的模式，而歐洲的房產經過經濟危機的打擊，房價都有一定幅度的降價，而且出租還能獲取收益。以葡萄牙市中心裡斯本為例，一套市區公寓每年的收益率少則3%，多則6%，還不包含房產增值部分。這是一個非常正常並且合理的收益回報，雖然不是特別高，但是非常穩定。

  最後就是資產全球化配置，中國人要擺脫"富不過三代"的魔咒，資產合理規劃的配置相當重要。丁元龍說，"有投資人曾經說過一句話給我印象特別深刻，他說'我要是哪一天不在瞭，留給孩子再多的錢也還是不放心，真正給孩子多留一些實業，多留一些不動產才走得踏實。'這也許是目前很多中國父母的心聲。"

  歐洲購房移民 小心政策多變

  都說美國EB-5投資移民有風險，其實，歐洲購房移民也同樣要謹防投資陷阱。

  首先，投資人要註意政策面的風險。部分歐洲國傢表面上聽起來很不錯，經濟發達福利好，知名度高，但是這些國傢的投資移民政策其實並不清晰，細節也並不完善，可以說這些政策根本沒有誠意，如果投資人不滿足一些苛刻的條件，比如居住要求，是無法申請永久居民的身份的。葡萄牙、匈牙利的投資移民這兩年最為火爆，其實也跟該國的政策分不開，這兩國的移民政策相對來講非常寬松，符合中國投資人的需求。

  其次，投資面的風險，雖然歐洲各國普遍法律體制都很完善，房產交易把控也十分嚴格，但是由於很多中國投資人對於歐洲的投資環境和市場狀況並不瞭解，必然會存在一定的風險。不要偏聽偏信，在考察確定房產後，最好在當地就把房產後續事宜全部辦理完成，包括傢具代買、物業托管、代租等手續，在當地就把事情溝通並解決好是最為方便和妥當的。

  最後，移民專傢提醒，歐洲國傢的移民政策是不可能作為長期國策執行的，這些政策都是短暫的階段性救市政策，經濟恢復瞭肯定會馬上關門，緊握目前移民歐洲黃金時機才是最重要的。

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-08-14/08364370649.shtml

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祖廟花園社區置業公園上周改造完成

改造後，環境優美的花園公園。珠江時報記者/甘小龍 攝

市民在鮮花環繞的健身區打乒乓球。珠江時報記者/甘小龍 攝

  今日起，位於禪城區祖廟街道花園社區的置業公園將改名為"花園公園"。記者日前從祖廟街道獲悉，目前轄區18個社區公園提升改造已完工16個，其餘兩個也將於年內完成。接下來，祖廟街道還將投入一千萬元幫助9條村提升村容村貌。

  華麗變身

  社區舊公園

  變得"小而精"

  2013年，祖廟街道啟動轄區內18個公園的提升改造工作，項目總投入3000萬元。目前，塔坡、南浦、鴻業、垂虹、軍橋等16個公園已完工，剩餘的唐翠園公園和城門頭西公園改造工程也已接近尾聲，將在年內完工。

  "前期改造的公園效果明顯，受到瞭周邊居民的認可。"禪城區環境保護和城市管理局祖廟分局常務副局長賓建文介紹，在上周剛剛完成提升改造的花園公園，突出瞭"小而精"的特點，樹立瞭社區小公園提升改造的精品典范。

  據介紹，原名為置業公園的花園公園位於花園社區，周圍為居民聚居密集區，占地面積約為4000平方米，是典型的內街小公園，原公園功能單一，綠化園建破舊。祖廟街道在提升改造過程中，遵循社區公園改造"實用、休閑、方便"的原則，結合嶺南文化，設計特色花池，景觀燈等景觀小品，並且利用花朵的顏色進行分區，劃分瞭羽毛球場、乒乓球場、兒童活動場、舞池、景觀長廊等功能區。公園能滿足不同層次居民的休閑娛樂需求，吸引瞭大批社區群眾過來休閑、交流。

  聽取民意

  置業公園改名

  "花園公園"

  祖廟街道辦副主任林立表示，無論是社區環境提升，還是小公園改造，祖廟街道都充分征詢"兩代表一委員"意見，邊做邊改，置業公園的更名就是其中一個例子。

  早前，花園社區居委會在居民中征詢意見時，有代表提出"置業"原本是一個公司名字，如今公司已搬離，聯系已不大。於是，建議將公園名字改為"花園公園"。聽取居民意見後，近期施工隊已將刻有"花園公園"字樣的石頭小景立在公園門口。

  在垂虹公園東門一個小巷改造中，原本設計在巷口建一個街頭小景。可附近老街坊反映，附近小區居民習慣從市場買菜回來，在巷口位置坐下休息，如果改成景觀，居民會不習慣。於是，施工隊又將花基建設部分換成瞭條凳擺放。

  "每個公園都能征求到幾百條建議，合理的意見都已基本采納。"禪城區環城局祖廟分局相關負責人介紹，雖然更改設計方案讓工期延長瞭不少，但是大部分居民都表示理解和認同。

  升級延伸

  投1000萬

  助村組改造提升

  根據市委市政府工作部署，佛山城市升級要繼續加大中心組團建設外，還要向鄉村和社區延伸。對此，林立透露，祖廟街道月底將拿出一千萬元，鼓勵轄區內的9個村結合"文明村"創建，進行升級提升。

  與社區公園改造提升不同，祖廟街道還以改造范圍、集體投入、改造效果、村民認可度等為指標，制定分級獎勵機制，以此激起村集體升級改造熱情。據悉，該項改造工程也將於2015年春節前完工，目前郊邊村已開始籌備改造工作。

  "老百姓能不能享受到實惠，這是城市升級的核心內容。"林立希望，通過城市升級項目的帶動，讓生活在老城區、老社區的街坊，出門5~10分鐘就能享受到休閑綠地和健身設施，增進鄰裡交流，提升生活的幸福感。

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-11-17/08374594950.shtml

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三十六條二手房買賣合同註意事項

北京市銘滔律師事務所孫濤律師

  目前，在北京二手房交易市場上，大傢所簽的買賣合同不管是在網上自行下載還是房產中介提供的版本，基本都是以2007年北京建委和工商局聯合擬定的存量房買賣合同(以下簡稱07官方版)為范本進行修訂，從最近幾年二手房糾紛的特點來看，07官版的合同存在諸多問題，可能大傢使用的是某些修訂版本，但該版本中的一些深層次頑疾，並未得到解決。在筆者看來，頻繁導致糾紛發生的主要有三個問題，第一個是07官版合同不具備對抗房產調控政策所帶來的沖擊的能力，第二個是合同內容與實際交易步驟嚴重脫節，第三個是合同中的違約責任約定過輕，導致違約方經常以低成本違約換取高回報。下面我們詳細的對上述問題進行分析。

  問題一：07官版合同未何對調控政策帶來的風險束手無策？

  中國的房地產市場在經歷瞭十年九調後，房價越來越高，與房屋交易有關的糾紛也是越來越多，當大傢都在考慮如何化解糾紛時，卻很少有人考慮過是不是作為交易載體的合同本身就存在問題。

  與房屋交易糾紛關系最明顯的兩次調控分別是2010年的"國十條"和2013年的新"國五條"。

  2010年國務院頒佈瞭《關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，緊接著北京市政府也公佈瞭《北京市關於遏制房價過快上漲通知》。該通知明確規定，商業銀行根據風險狀況，暫停發放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市居民，暫停發放購買住房貸款。自本通知發佈之日起，暫定同一購房傢庭隻能在本市新購買一套商品住房。

  上述規定出臺後，直接導致那些已經簽訂購房合同但尚未履行完畢的買賣雙方陷入進退兩難的境地，在這種情況下，如果合同中有明確的關於因政府調控政策而導致合同無法繼續履行或繼續履行會給其中一方造成巨大損失，進而為避免損失可解除合同等類似條款的話，就會避免大量因政策調整而導致的糾紛發生。

  同樣，在剛剛過去的2013年因為新"國五條"的出臺，全國各地都將調控房價限制交易作為主要手段，尤其是以北京為代表的20%個人所得稅的出臺，更是讓在合同履行階段的買賣雙方產生瞭不可調和的利益矛盾，因為根據一般的交易習慣，稅費都是由買方承擔，但當個稅突然增長後，買方如按照以往慣例繼續履行協議，勢必會承受巨大的資金壓力，但賣方出於自身利益考慮，也不會同意承擔，所以最終圍繞新增個稅承擔的問題就演化成瞭，合同簽訂後的惡意漲價，進而引發瞭大量的交易糾紛。

  正如前文所述，如果在所簽訂的合同條款中包含瞭與調控政策有關的內容，就會大量的減少糾紛。同時，也就不會使買賣雙方陷入曠日持久的法律訴訟中。

  問題二：合同內容與實際的交易步驟嚴重脫節，導致無法實際執行合同條款。

  這個問題的產生主要有兩個方面原因，一是房屋權屬類型多樣，二是購房款支付方式多樣。首先，以北京為例在北京二手房交易市場上有央產房、經濟適用房等各種類型房屋，如賣房人欲出售自己的央產房就必須先取得該類型房屋可上市交易的批準文件，但很多購房人為瞭降低快速上漲的房價給自己帶來的資金壓力，都願意先支付一筆定金，等待賣方取得批準文件後再交易，但這樣就會面臨賣方惡意漲價或始終無法取得批準文件無法交易的風險。同樣，滿五年的經濟適用房的買賣也面臨類似問題。

  其次，在支付購房款時有些購房人還要先幫助賣方支付解除房屋抵押的解押款，或者委托第三方一般是融資擔保公司進行墊資，以此種方式解除房屋抵押。

  再次，當賣房人面臨貸款買房的客戶時，同樣也存在風險，按照一般的慣例，在收取買方首付款後，都會允許買方現行入住，因為大多數人都是因為換房而進行交易。但往往買方入住後，會因為無法辦理貸款或貸款數額不夠支付尾款，而發生糾紛。

  針對上述問題，目前的市場上絕大部分二手房合同都無法很好的解決，原因就是合同關於交易的細節規定的過於籠統，或是因為簽訂合同的各方包括中介方對於各類房屋的交易流程並不熟悉，因此才出現瞭合同內容與實際履行嚴重脫節的情況。

  問題三：合同中的違約責任過輕，導致嚴重違約不斷。

  根據我國《合同法》規定，違約責任可分為五種，分別是強制履行責任、補救措施責任、損失賠償責任、定金罰則責任、違約金責任。這五種責任在不同的違約行為下，都能產生相應的作用。但目前的通用二手房交易合同，都將重點放在瞭違約金責任上，忽視瞭其它四類責任的作用，並且違約金責任約定的數額普遍偏低，不能抵消漲價給賣方帶來的利益誘惑，從而導致在房價大漲時，賣房人會肆無忌憚的違約。

  以上三點都是我們在日常處理與二手房交易有關的糾紛時經常遇到的問題，針對這些問題，我們提出瞭新的二手房交易合同，即二手房買賣合同"孫濤律師36條"。

  律師版二手房買賣合同

  孫濤律師三十六條

  本合同分為六章，每章包含六條，共計三十六條。本合同僅適用於普通百姓(自然人)之間的二手房買賣。

  第一章 關於簽約人的信息及責任

  第一條 出賣人基本信息

  出賣人姓名： ，性別 ，身份證號 ，真實有效通訊地址 真實有效聯系電話至少兩個 。

  (孫濤律師釋義：大多數人看到這一條後都會覺得可笑，認為簽合同有誰會留下虛假地址，強調真實性簡直就是畫蛇添足。但我想告訴大傢的是，很多騙子在簽合同時所留地址確實是虛假的。為什麼強調是"有效"地址，在大多數的二手房糾紛中，違約方經常使用的一招就是人間蒸發，讓守約方窮盡所有辦法都聯系不上他，最終導致即使去法院訴訟，法官也找不到人，案件被無限期拖延。)

  第二條 出賣人通訊地址的特殊約定

  如買受人按照出賣人所提供的上述真實有效地址郵寄律師函、履約催告函等文書，被快遞公司以查無此址或無人簽收等原因退回，則視為已經送達，買受人已經履行瞭催告等義務，由此造成的一切不利後果均由出賣人承擔。

  如出賣人通訊地址發生變動，應在變動前48小時內通知買受人及房產中介公司，特殊原因無法提前通知的，則在變動後3小時內通知買受人及房產中介。

  第三條 出賣人聯系電話的特殊約定

  在房屋交易期間出賣人應保證手機24小時處於開機且能夠正常通話狀態，如在收到買受人要求回復電話的短信24小時內未回電話，且導致房屋價值評估、購房資質核驗、網簽、貸款申請、解抵押、辦理公證等事項延期的，應按照本合同中關於延期履行的違約責任執行。

  如果出賣人更換聯系電話必須提前24小時通知，特殊原因無法提前通知的則在變動後3小時內通知買受人或房產中介。

  (孫濤律師釋義：在二手房交易中，很多申請都是提前預約才能辦理。如果一方有意或無意的拖延，會導致交易過程延長，這樣會給對方造成很多不必要的損失，因此我們要提醒買賣雙方，如果聯系電話發生變動，必須及時告知對方，這樣才能避免雙方發生誤解，甚至糾紛。)

  第四條 買受人基本信息

  買受人姓名： ，性別 ，身份證號 ，真實有效通訊地址 真實有效聯系電話至少兩個 。

  第五條 買受人通訊地址的特殊約定

  如出賣人按照買受人所提供的上述真實有效地址郵寄律師函、履約催告函等文書，被快遞公司以查無此址或無人簽收等原因退回，則視為已經送達，出賣人已經履行瞭催告等義務，由此造成的一切不利後果均由買受人承擔。

  如買受人通訊地址發生變動，應在變動前48小時內通知出賣人及房產中介公司，特殊原因無法提前通知的，則在變動後3小時內通知出賣人及房產中介。

  第六條 買受人聯系電話的特殊約定

  在房屋交易期間買受人應保證手機24小時處於開機且能夠正常通話狀態，如在收到出賣人要求回復電話的短信24小時內未回電話，且導致房屋價值評估、購房資質核驗、網簽、貸款申請、解抵押、辦理公證等事項延期的，應按照本合同中關於延期履行的違約責任執行。

  如果買受人更換聯系電話必須提前24小時通知，特殊原因無法提前通知的則在變動後3小時內通知出賣人或房產中介。

  (孫濤律師釋義：通過上述六條約定大傢可以看出，買賣雙方在填寫基本信息時必須認真、嚴謹、客觀，否則在履行過程中一旦對方違約，拒絕見面或人間消失，會使守約方陷入全面被動。特別是賣方如果想漲價，又不想承擔違約責任，就很可能會消失一段時間，然後該解抵押時不解抵押，該協助辦理貸款時拒絕去銀行。最後通過中介透露出漲價的意思，逼迫買受人同意。所以根據這些情況，我們要求在填寫基本信息時，必須保證真實有效，不給違約方玩躲貓貓的機會。)

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本文導航

• 三十六條二手房買賣合同
• 第二章 關於房屋的基本情況
• 第三章 房屋價款及支付方式

• 第四章 房屋所有權轉移
• 第五章 房屋交易中的市場調控政策影響
• 第六章 關於合同變更、解除及違約責任的約定

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-03-07/09202636419.shtml

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內容來自sina新聞

  水母網5月29日訊 (YMG記者徐睿)在大學"畢業潮"的來臨以及舊城改造等因素的綜合作用下，煙臺二手房租賃市場在5月份明顯"趨熱"。和去年同期相比，部分熱門區域的房租增長瞭接近兩成，一些暫時無意將舊房轉手的房東也紛紛選擇瞭轉售為租。

  房租年年都在漲。和5年前相比，很多區域整整翻瞭一番還要多。對此，樓市業內人士指出，租金上漲由市場調節，在租房時還是應該有一個好心 態，不要單一地盯著地角、價格、裝修情況，應綜合全面考慮。另外，尤其是大學生在租房時更要註意，清點好房屋內傢電、傢具的完好程度、煤氣是否可以正常使 用，並與房東簽好協議，以免日後出現問題責任劃分不清。

  "畢業潮"及舊城改造催熱租房市場

  價格的上漲是二手房市場復歸平淡的直接原因。統計數字顯示，今年4月份煙臺二手住宅價格環比上漲0.8%，連續第三個月上漲，但同比則下降 1.6%。90平方米以下、90-144平方米、144平方米以上戶型環比價格分別上漲1.0%、0.7%和0.7%。"新國五條"提出的"繳納20%個 稅"，讓房主在賣房時提高瞭報價。雖然，"新國五條"的具體執行細則直到今日也沒有正式落地，但無論對於房主還是購房者來說，都是一種極大的可能。"擔心 繳稅，3月份以來肯定會有很多人急著去買二手房，把購房計劃提前，從而就形成瞭一個熱潮；但細則一直不出來，熱潮褪去也是必然的"，樓市研究專傢武俊分析 認為。

煙臺二手房出租火熱

  雖然還不能說二手房市場重新趨冷，但成交價的上漲，讓二手房在和新房"搶奪"客戶群體時，失去瞭一個有力的"砝碼"，也對二手房的租賃帶來 瞭利好。5月26日下午，在魯東大學附近一傢二手房中介，經紀人孫先生正在向一位看房的顧客努力推薦樺林小區一套82平米的二手房，盡管報價67萬並不算 高，但這位顧客還是表示吸引力不大，想去看看新房。"這就是因為前期太火爆瞭，把客戶群體提前給'透支'瞭"，孫先生說。

  5月的二手房市場，和3月份"新國五條"剛一出臺時相比，早已褪去瞭神奇的光環，交易量逐漸回歸平穩。

  購房群體註意力從二手房逐漸轉移，產生瞭連鎖反應。不僅令新房市場受益，同時也讓二手房租賃熱瞭起來，價格也跟著水漲船高。

  市區部分熱門區域房租上漲近兩成

  從4月份開始，房主將原本掛單的二手房同時增設"出租"，此類情況越來越多。中介經紀人薑鳳介紹，今年二季度以來，買傢的熱情在褪去，考慮 的餘地也比3月份要大得多瞭，如果找不到合適的二手房或新房，也有可能去選擇花費較少的錢來租房過渡一下，這就給房主提供瞭新的選擇：隻要能處理好與房客 的關系，在掛單出售的同時，完全可以委托中介將房子出租。反正閑著也是閑著，還能增加點兒收入。"這兩個月來，租房的人明顯感覺多瞭"，元盛房產區域經理 唐勇告訴記者，其實很多房東的心理預期還是挺高的：希望房子賣個好價錢，如果租賃的話，租金價格也不能比以前低。在房東這種心理預期下，市區二手房租賃價 格有瞭明顯提高。就以今年4月份為例，據有關部門統計，房租價格指數同比增長瞭4.8%。而據市區部分中介人士分析，在部分熱門區域，這項指標更是能達到 16%以上。例如，新世界花園的二手房一直都是"搶手貨"。去年4月份，該區域住宅租金大約在700元到800元之間，而今年4月份則從1000元起價， 漲幅非常明顯。

  細則不"落地"二手房熱漸退

  在沒有合適二手房可供挑選的前提下，是買新房還是租房過渡？很多剛需一族選擇瞭後者。房屋2胎?利息怎麼算怎麼貸款比較會過件信用貸款率利計算

  唐勇告訴記者，今年租房市場火熱的一個與往年不同的原因是，芝罘區舊城改造項目比較多，例如幸福十二村、勝利路、建設路等，這在客觀上讓租 房的市場需求遠遠大於往年，而房東則抓住這個機會，適時地提高瞭房租。"畢業潮"的臨近也是不可忽視的一個因素。"每年都是如此，5、6、7三個月份很多 房東都要漲漲價，因為畢業生是剛需族，大傢都漲價瞭，不怕你不來租"，幸福中路一傢房產中介的趙先生告訴記者，雖然還沒到6月份，但他們已經為"畢業潮" 的到來著手準備瞭。"雖然幸福是郊區，但絕對比市中心對畢業生的吸引力要大得多：交通非常方便，生活配套設施不次於市中心，而且租金相對而言比市中心要低 兩三百元。很多計劃畢業後留在煙臺工作的大學生，往往會提前兩三個月就開始找房子瞭，因為越臨近畢業，房租漲得會越厲害。"

煙臺二手房出租火熱 熱門房源租金同比增兩成

新聞來源http://yt.house.sina.com.cn/news/2013-05-30/09472236047.shtml

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  "畢業潮"及舊城改造催熱租房市場

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  市區部分熱門區域房租上漲近兩成

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  細則不"落地"二手房熱漸退

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  【行】

  從北京CBD到朝陽工業區，從陸傢嘴金融區到寶山工業區，每個城市都有自己的功能分區。

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  【遊】

  據介紹，今年年內，環洋湖自行車慢行系統將開通，將瀟湘風光帶、靳江河風光帶以及三環線綠化帶連接起來，打造一個總長約20公裡的環洋湖自行車慢行系統，為市民低碳出行、休閑鍛煉提供便利。

  稀缺的生態資源也吸引瞭大批地產商的看好，5月28日，珠江實業以71654萬元的成交總價摘得洋湖垸I-43地塊，成交樓面單價高達4019元/，溢價率32%。高樓面單價、高溢價成為洋湖片區土地成交的普遍現象，洋湖片區已經成為投資的熱土。

  【住】二胎房貸 利率

新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2014-06-06/08114194067.shtml

內容來自sina新聞

  長沙也是一樣，在五一商業區塊、嶽麓市府板塊等功能區塊成熟之後，一個市民周末休閑、遊樂的區塊正在崛起，洋湖垸正逐漸成為市民的"後花園"。

洋湖從城郊泄洪區成長為國際生態新城

  曾經的泄洪區，唯一給洋湖垸留下的寶貴財富就是水，這也將成為洋湖未來旅遊發展的重要基礎。

  立體交通網造永不堵車

  湖南珠江實業投資有限公司營銷總監李蒼玄表示，珠江地產在洋湖拿地看重的就是它的水環境和生態優勢，洋湖本身的生態以及湘江沿線的親水風光是不可多得的亮點。

  據洋湖建設投資有限公司相關人士介紹，未來洋湖將打造水上洋湖遊線。從雅湖一直到洋湖再生水廠，全長12公裡，遊客可以乘坐各式主題遊船遊覽沿線風光。遊線途中設立多處小碼頭，遊客可以隨時上岸休息，享受沿岸風味純正的各地美食，堪比"威尼斯水城"。

  除此之外，洋湖垸將引入文化和科技元素，打造8萬平方米的洋湖夢幻水街，將科幻、卡通等高科技元素引入，打造一條濕地景觀區配套，該項目將在年內啟動。

  交通，是洋湖開發優先考慮的因素，在規劃中，一個立體交通網絡正在構建，將創建永不堵車城區。

  地下，地鐵3號線由北往南縱貫洋湖片區，7號線由東向西橫穿生態宜居區。地上，洋湖國際生態新城規劃瞭六縱五橫，城區平方公裡道路配比達到瞭14.7Km/Km2,是長沙河東的3倍，北京的2倍，目前全區已建成瀟湘南大道、坪大道、洋湖大道等7條道路，在建道路17條，與3條過江通道、南二環、三環線形成瞭片區立體綜合交通大格局。

  塑造生態、休閑的生活方式

  晨享鳥鳴，夜聽蛙聲，在城裡也能享受山村的待遇。住在洋湖濕地公園裡，成為更多長沙市民的願望。

  洋湖片區也越來越被開發商們所看重，在過去幾年，華潤、萬科、水電、北大資源、藍光等地產品牌相繼入駐，地價看漲，2013年，洋湖掛牌出讓土地10宗，80%以上地塊以高溢價成交，平均溢價達到43.3%，高出長沙市22.88個百分點。

  不破壞環境，是這些地產項目開發的前提。各開發商努力塑造生態、休閑的生活方式，變賣房子為賣生活方式。藍光地產打造"生活傢"系統，在傢就能完成吃喝玩樂購的一切需求；北大資源地產借助於北大的IT、醫療、交易優勢，把樓盤變成為北大優秀資源的載體。

  而在配套方面，將引進國內一流的小綜合、大專科三甲醫院；在教育方面，年內將啟動雅禮中學建設，完成麓山國際實驗學校前期工作。

  ■三湘華聲全媒體記者 肖祖華

  以水為帶，造"東方威尼斯"

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  近日，部分品牌房企相繼公佈馬年上半年佛山市場銷售業績，成績單十分漂亮。保利華南上半年銷售總額為120億元，其中佛山市場貢獻100億元，佛山中海上半年銷售業績逾40億元，同比去年有所增長。

  將於今年8月29日盛裝開業的佛山南海萬達廣場，作為廣佛門戶最具吸引力與品牌號召力的商業中心，將成為這一區域奢侈品牌最集中、品牌旗艦店最多、業態最完備、外立面最華麗、夜景燈光最絢麗的城市中心首席綜合體。

  地鐵站廣告牌之外，部分開發商還在五丫口大橋底派發樓書、傳單。而隨著廣東金融高新區內競爭日趨白熱化，很多廣佛交界盤甚至把廣告直接做到廣州海珠區和荔灣區等，或者番禺。

  "我比較傾向於買品牌開發商的樓盤，感覺質量、物業等更有保障，更放心"，陳女士告訴記者。

  在鎮街，這一策略更加明顯，優勢鎮街豪宅"8"字頭起，"3"字頭產品重回鎮街，讓人感覺價格回到瞭三年前。

  本版統籌：南方日報記者 陳文娜

  庫存壓力倒逼房企降價

  當然造成順德一手樓同比下滑有諸多原因，除瞭市民貸款周期受到金融政策收緊影響外，落到順德最大因素還是兩年前順車子貸款率利最低銀行二胎年息德土地供應量不足有關。佛山合富輝煌市場部主任廖德源認為，房地產項目從拿地到發售一般要經過1--2年的開發期，2012年順德土地交易量偏少從一個方面影響目前樓市整體業績。

  鉅隆房產透露，近期羅村風度花園將推出新貨，屆時，會有大量"5"字頭單位進入市場。而據瞭解，在此之前，鉅隆羅村風度花園銷售均價超過7000元/平方米。

  業內人士周先生贊成這個觀點："良好的物業服務是買房的時候必須考慮的因素之一"，周先生認為，從物業方面來看，品牌房企顯然更有經驗和實力。"由於民間資本充足，前些年在佛山常出現這樣的房企：幾個股東湊筆錢，註冊一個地產公司，開發一兩個項目之後，又迅速撤離地產市場並註銷公司。"這類樓盤總叫人買得不那麼安心"，周先生表示。

  距離佛山南海萬達廣場開業倒計時隻剩下不到兩個月的時間瞭。近日，即將開業的佛山南海萬達廣場大商業舉行亮燈儀式，夜幕下的萬達廣場分外耀眼，周華健、湯寶如、洪卓立、鐘舒漫、東山少爺等華語歌壇一線明星與近萬名佛山市民歡聚千燈湖，共同見證南海萬達廣場的歷史時刻，搶先一步享受萬達廣場為佛山帶來的都會繁華。

  "去年上半年順德土地推薦會後，房地產商們也敢於拿地，最主要因素就是當時樓市還是往上走，樓房賣得多。"順德房地產商會一業內人士表示，去年1-5月，順德一手樓就成交瞭10627套，今年同期隻有7767套，滑坡很明顯。"根據估算，順德一手樓月平均成交量在1500--1800套屬正常情況。"

  順德上半年一手樓同比少賣2860套

  而在三水，保利中央公園熱賣千套之後，其餘項目銷售一直處於停滯不前狀態，坊間傳言，三水區庫存消化時間或需要三年。縱觀三水區域樓市，"粥多僧少"已經成為不爭的事實，三水新城正冉冉升起，在江南新區就有超級大盤禦江南，在雲東海、森林公園有大片別墅，西南街道還有以時代城為核心的一個片區......"房子這麼多，客戶哪兒找"，成為三水地產商必須面對的問題。

  ■觀察

  南方日報訊 (記者/尹輔華)跟隨全國非一線城市樓市低迷態勢，今年順德上半年樓市就差"一瀉千裡"。綜合順德區商品房信息網公佈數據(截止到5月30日)，全區一手住宅成交7767套，與去年同期相比減少瞭2860套，樓市低迷導致"多米諾骨牌"效應初顯，因為房地產商"錢袋子"不寬裕，今年順德區政府18塊推薦地到目前為止都還沒有成功拍出。

  萬達廣場大商業"亮"瞭

  佛山南海萬達廣場不僅匯聚超過800個國內外一線品牌，其中的45個品牌更是首次進入佛山，成為涵蓋吃喝玩樂購全方位一站式消費的購物主場；更是擁有佛山唯一的萬達IMAX國際影城，同步國際的頂級院線，讓佛山市民能第一時間與國內外大片親密接觸，與好萊塢大片零距離；此外，全國高端餐飲品牌店、大玩傢超樂場、大歌星KTV旗艦店等萬達禦用商傢，都將投用。

  價格相對較低是廣州客考慮佛山置業的重要原因，"100萬元在廣州中心城區買不到一套單身公寓，在廣佛交界處卻能買一套小三房，且按照目前的價格分析，佛山樓市價格上漲的空間還是很大的，不管是自住還是投資都是不錯的選擇。"廣州知名地產專傢韓世同表示。

  根據中原地產統計數據，上半年佛山全市銷售總金額為220億元，與2012年同期基本持平。這也意味著單單保利和中海兩傢房企銷售規模便占據瞭超過佛山地產市場半壁江山。

  實際上，佛山樓市近10年的發展歷程，正是一部品牌房企"壯大史"。自本世紀初保利、萬科等大牌房企進入佛山市場之後，近幾年來，萬達、中鐵、綠地、富力等品牌巨頭相繼進駐，不斷擴張勢力版圖。在"過江龍"洶湧的開發大潮之下，佛山部分"本地虎"卻因為規模、實力不足等因素逐漸陷入舉步維艱之困局。

  而在今年上半年佛山樓市形勢略顯低迷的背景之下，品牌房企的優勢更加明顯，"這個時候，選擇品牌開發商的樓盤當然更保險"，周先生說，理由是至少不擔心開發商突然跑路。

降價出貨去庫存 品牌房企上半年逆勢熱銷

  廣州客占比增至八成

  南海萬達廣場開業之際，萬達中心為佛山企業領袖隆重推出高端商務的標桿之作--總裁空中會所。其以人為商務的核心、出發點和歸宿，打造行業領袖的優質辦公區，融合深厚的文化氛圍與商務氣息，力求精致。雲頂水景、空中高爾夫、品酒吧、雪茄吧等圈層搭配上花費更多功夫和心思，為企業傢締造出最佳的世界級商務平臺與頂級私人俱樂部。

  萬達亮燈盛典預演開業繁華

  品牌集中度逐年增強

  "世聯地產佛山公司的報告裡稱，上周中心城區大良和容桂共成交1.33萬平方米，尤其是大良較之前一周增長近五成，另外各鎮街裡北滘和陳村的交易量也都超過1萬平方米。"該區房地產商會業內人士表示，已經有陳村、大良兩個鎮街的均價過萬元，而售樓均價不是開放商一廂情願就能定，還需判斷周邊市場環境、地理位置等要素來裁決，說明順德樓市還是在緩慢回暖。

  根據合富輝煌地產數據統計，從2013年至2014年5月，順德新增一手樓房19693套。按照當前每月平均消化1500套速度推算，大約13個月可將餘貨消化完畢。"個人預計在第四季度，順德成交量有望回升至正常水平。"廖德源推測，下半年大良中心城區會有三個全新項目推出，其他鎮街也會有一些二期項目推出，一般情況下加大供應量有利於增加成交量。

  土地收益下滑，預示著土地成交下滑。比如在今年順德區政府18塊推薦地，容桂德勝河南岸、東堤路以南地塊作為首個推薦項目6月初被放到網上拍賣：當時公告一出，該地塊因其容積率低，又緊靠德勝河，其地理和環境都受到業界高度關註，但是到拍賣日結束，卻無人問津。另外順德新城創智城片區3塊土地則是臨近拍賣時被撤銷拍賣計劃。

  "國傢政策導致銀行是日益縮緊貸款額度，加上限購政策，現樓賣不出去，房地產商也沒太多資金周轉，所以繼續觀望是必然。"當地一業內人士表示，下半年如果房地產、銀行政策沒有太大調整，按照目前情況，順德政府要想復制去年土地收益金突破130億元記錄有難度。

  高庫存將帶來高壓力、高風險，已成為房地產業界的一個共識。而具體到部分區域，庫存壓力更甚。根據高明區住建部門提供數據，高明全區樓市庫存量約為45萬平方米，按照高明樓市當前銷售速度，消化該庫存時間大約需要1年。

內容來自sina新聞

  數據顯示，從2009到2013年5年之間佛山房地產市場年銷售總額由567億元增長至667億元，漲幅17.6%。同一時期，保利、萬科、中海三大"過江龍"所占的總市場份額由116億元上漲至約266億元，漲幅近130%。

  本次亮燈盛典不僅是場萬達開業前的繁華預演，更是佛山市民的一場巨星音樂盛宴。

  活動當晚佛山南海萬達廣場有限公司總經理鐘山與幾位項目負責人共同啟動亮燈按鈕，大商業購物中心、萬達中心國際5A寫字樓與SOHO墻面LED燈光亮起，超大型屏幕滾動播放著該項目一路走來的歷程。華語天王周華健的登臺，用純粹的嗓音與精彩互動征服全場，象征著佛山南海萬達征服佛山的雄偉魄力。

  佛山南海萬達廣場大商業的亮燈，不僅標志著萬達廣場距開業又近瞭一步，更在以"萬達速度"證明其承諾的國際都市繁華生活將真正降臨佛山。

  "今年下半年，房企之間的分化可能會更加明顯"，佛山市房地產協會副會長駱儀克分析認為，在他看來，倘若是在核心地段的品牌開發商樓盤，采取降價促銷等手段仍然能夠快速出貨，但某些地理位置不好、或者小房企開發的項目，即便降價也未必會有人買單。

  品牌房企的優勢與強大的品牌影響力贏得瞭購房者的信任。談起自己的買房經歷，陳女士概括為一句話，"誰名氣大就買誰"。2012年，陳女士準備在張槎買套婚房，在張槎片區眾多樓盤中，陳女士一眼相中瞭保利地產某樓盤，自是因為保利地產強大的品牌影響力。

  總裁空中會所300-2200㎡國際5A寫字樓即將發售

  作為地處萬達廣場之上唯一的寫字樓集群，萬達中心周邊的配套設施非常成熟--千燈湖金融高新區核心地段、緊鄰廣佛地鐵口、綜合體內全面涵蓋現代商務辦公、時尚購物、餐飲娛樂、居住休閑等多種業態，形成5分鐘一站式商務圈。既帶來商務區所必需的鼎盛人潮，也能讓城市精英輕松擁有一流商業配套，更可以讓企業領袖化身"生活的CEO"，時刻成就商務生活的跨界主宰。完美的商務、商業業態完美搭配，成為寫字樓投資的升值保障與企業向全球跨越的騰飛動力！

  在南海大瀝，保利地產領銜降價，位於廣佛商貿城附近的保利中央公館現價約為8000-9000元/平方米，與去年底相比，改價格降幅超過20%。同樣降幅超過20%的還有裡水的中信金山灣、西樵的濱城瓏灣、順德區樂從雅居樂花園等。

  陳文娜

  除瞭龍頭房企自身的品牌影響力之外，降價出貨的市場策略是上半年佛山樓市銷量保持良好勢頭的主要原因。

  廣佛交界盤

  從統計數據來看，當前佛山樓市住宅庫存量不可謂不高。記者瞭解到，自2011年實施限購以來，佛山樓市的庫存量呈現上升趨勢。據佛山房地產行業協會統計，截至今年4月，佛山樓市庫存量累計已接近600萬平方米，需要消化8-10個月。

  根據中原地產統計數據，今年上半年，廣佛交界盤廣州買傢比例進一步上漲，南海鹽步、裡水、大瀝及千燈湖片區的地產項目八成購房者是廣州客。

  在龐大的庫存量和低迷的市場環境面前，佛山開發商們選擇瞭降價甩貨，從3月開始，甚至更早可以追到春節後，佛山部分品牌房企就帶頭降價，包括萬科、雅居樂在內的部分中高端樓盤。雅居樂曼克頓山項目"7"字頭拿地，最終開出"8"字頭售價。4月下旬開始，禪桂中心城區降價項目越來越多，東平河邊新鴻基瀧景項目開盤最低單價"6"字頭，位於季華五路的佛山萬科廣場帶精裝單位單價1萬元左右就能買到。

  "除瞭總價低之外，戶型實用、環境舒適、教育成本較低等都在考慮范疇之內"，傢在廣州荔灣區的劉先生說。

  上月初，位於廣佛交界處，南海區海八路立交東南側的純新盤--萬科金域中央正式開放銷售中心及樣板房。從現場車牌來看，約有超過五成粵A車牌，據瞭解，來此項目看房的市民大部分來自廣州，以首次置業為主。

  今年以來，佛山樓盤針對廣州客戶群體廣告投放量明顯增多被認為是廣佛交界盤廣州客戶比例增長的另一主要原因。

  往來於廣佛兩地的市民常年能在廣佛線地鐵站內看到佛山的樓盤廣告，但是最近廣州地鐵1號線和6號線也掛起瞭佛山樓盤的廣告。傢住桂城城市廣場的陳小姐已經是資深"廣佛候鳥"，"今年明顯感覺到佛山開發商在廣州打的廣告更多瞭，以前隻是西朗站有很多廣告牌，現在似乎好幾條線都有瞭"。

  南方日報記者 南盼

  業內人士分析認為，這一成績一方面表明佛山樓市整體情況良好，另一方面，這也意味著佛山房地產市場品牌集中度越來越高，未來一段時間，佛山樓市可能出現收購、兼並等洗牌現象。

  下半年順德樓市會有怎樣的變化，首先在佛山新城附近的陳村鎮，記者瞭解到，太平洋廣場太鼎綜合體本月將對外開放首批洋房示范單位，首推公寓面積涵蓋52-99平米，按照毛坯發售，其售價預計達到8000元/平方米，而位於順德新城的大良東區的雲近東區39號地塊項目，已經歸綠地集團開發，預計下月入市，整體規劃建有寫字樓、洋房、公寓、商鋪，以及230米地標建築。

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新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-07-04/09364266400.shtml

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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-04-08/15155991372814358463016.shtml

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