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佳兆業忽然激進年拿地132億 舊改之王加杠桿
深圳是最早進入"舊改時代"的城市之一，土地資源稀缺，舊改項目成為重要的土地來源
理財周報記者 駱軼琪/文
2013年年初，此前一向行動較為低調的佳兆業集團，忽然高調出現在各一二線城市的土地招拍掛市場，更一度出現與直奔千億的大型房地產公司拉鋸式競價拿地的局面，關於其在今年5月份"十二天進四城"的舉動亦頗受關註。
根據理財周報記者初步統計，截至發稿前，佳兆業今年獲取土地共耗資132.794億元，其中約93%的金額用於在一二線城市佈局，總計金額超出年初制定的95億元拿地目標約40%。
年內頻繁擴充儲備的行為，令其在今年年中時凈負債率抬升至82.4%，已超出約73%的行業平均水平。
而也有行業內分析師表示，這傢被稱為"舊改之王"的土生深圳公司，大本營屬較早進入"舊改時代"的城市。在面臨回歸一二線城市競爭大、在銷售數據占比30%的深圳土地市場面臨諸多舊改項目競爭對手的局面時，抬高杠桿是其走向快速增長的一個開端。
大本營進入舊改時代，爭食激烈
作為一傢創立之時即開始做舊改項目的房地產公司，業界對於佳兆業舊改團隊的評價一直不低，"董事長談判風格很大氣"等評價或許即是支撐起這傢公司核心運營的一部分。
"從1999年成立以來，佳兆業十幾年一直在做舊改，他們在城市更新方面有更豐富的項目團隊和項目運作經驗。"在徐楓看來，根據目前佳兆業旗下接近40個城市更新項目、總占地面積約1400萬平方米的構架而言，"他們可以說是國內規模最大的舊改集團"。
"一般的大公司沒有動力做舊改，這種項目從雙方開始討論到後來敲定進行買賣，一般需要三到四年的時間。"有房地產業內人士告訴記者，在開發舊改項目過程中，經常遭遇共有產權糾紛等問題，容易拖累整體的項目進度。
但是，上述人士提醒道，獲取舊城改造項目對公司現金流的要求，實際上並沒有如公開參與市場招拍掛一般高，對於款項的支付時間等條件均可通過談判解決。"舊改項目毛利率很高，加上佳兆業的舊改產品主打剛需，銷售周轉很快，對於公司的現金流貢獻很明顯"。
根據中國房產信息集團統計顯示，截至今年前11個月，佳兆業集團在深圳的四個項目，包括深圳佳兆業城市廣土地二胎融資缺錢急用哪裡借錢場、深圳新都匯傢園、深圳大鵬佳兆業假日廣場及深圳佳兆業悅峰花園，為集團貢獻銷售比例達29%，亦令其在深圳現樓市場銷售僅次於萬科。
"相對來說，深圳是最早進入舊改時代的城市之一，而深圳市場現在土地資源稀缺，舊改項目成為重要的土地來源。"徐楓提醒記者，目前而言，深圳舊改市場競爭激烈，除瞭佳兆業，還有萬科、卓越等大型地產公司對當地舊改市場亦投入較多關註。
在今年6月，原佳兆業集團舊改猛將耿延良，經媒體確認已加盟卓越集團，擔任副總裁兼城市更新集團有限公司總經理，主要負責卓越集團在城市更新方面的工作。而去年年中呈現的萬科與佳兆業強悍爭食CBD舊改項目一幕，亦一度沸沸揚揚。"佳兆業發展並非一傢獨大。"
面對彼時深圳市場的激烈競爭，佳兆業集團向理財周報記者表示，"深圳地區競爭雖然激烈，但土地供應少，去化率很快，相應的系統性風險也比較小。公司會利用舊改優勢在深圳獲得土地儲備，且此類項目利潤率較高，對提升銷售收入起到非常積極的作用"。
相比之下，"華南五虎"之一的富力地產此前在廣州市獵德區與新鴻基地產、合景泰富權益獲取的舊改項目，由於定位在高端，則在一定程度上影響瞭該項目的整體周轉速度。
土建融彰化二林土建融今年拿地金額是去年三倍
根據理財周報記者初步統計，今年截至發稿前，佳兆業集團在獲取土地儲備方面共花費132.794億元，相較於去年合共45.2億元的近三倍。
"他們拿地有時候看起來挺勇猛的。"在某港資券商房地產分析師看來，從2009年至2012年，佳兆業的土地儲備幾乎翻番，"明年的拿地沖動可能也比較高。"
在上述分析師看來，正是在2010-2011年期間，佳兆業較為集中在營口、鞍山等三四線城市獲取土地，用較小的成本將較大規模的土地收入囊中，並通過快速周轉進行開發銷售，從而通過收回的現金流，從2012年開始，回歸一二線城市。
公告顯示，佳兆業在2012年獲取的儲備均價為1588元/平方米，有約41%的儲備面積位於上海、成都等一二線城市，約78%的拿地金額用於前述城市的花費。
雖然在2012年初就已經提出轉舵一二線城市的規劃，但是相比而言，佳兆業集團今年在一二線城市的佈局更顯進取。
理財周報記者根據佳兆業公告初步統計，今年截至發稿時，佳兆業集團在一二線城市獲取項目中，規劃建築面積占總體量的約93%，相較於去年的約50%已然大幅提升。
佳兆業集團2013年中期報告顯示，以建築面積計算，公司土地儲備位於一線及二線城市的比例占據土地儲備的27.5%"這跟公司之前表述的，在一二線城市達到七成的目標，差距還很大。"該信息集團的分析師沈曉玲表示，"預示著今後將繼續聚焦在一線和二線核心城市集中拿地。"
"佳兆業目前面臨的一個風險就是，還是有比較多的土地儲備在三線城市，需要時間消化。"某港資券商分析師總結道。
對此，美聯物業全國研究中心總監徐楓認為，一二線城市有兩個難以替代的優勢：其一是市場容量穩定，市場溢價率高，盈利充分；其二則是市場恢復能力快。
"2013年拿的這些廣州的地，他們應該也是有打算在未來做舊改。"香港某券商分析師表示。
抬杠桿財務壓力略升
毫無疑問，今年略微激進的拿地行為，也對佳兆業集團的財務水平形成瞭一定程度的壓力。根據公司中報顯示，截至今年上半年，公司凈負債率從去年年末的66.8%上升至82.4%，而根據輝立證券此前發佈的研究報告稱，預計在今年年末，該公司凈負債率在75%-80%的水平。
對此有分析師指出，權益債務增加，並未對公司形成較大的短期債務壓力。
"根據我們的觀察，企業凈負債率增加，主要與企業采取高周轉策略有密切關系。"沈曉玲認為，這是其業績目前正處於快速增長的開端的原因。
"他們集團通過引入發債方面的專業人才，為公司降低成本帶來瞭一些幫助。"上述香港地區券商分析師表示，在短期內，佳兆業的債務壓力並不大，其最近一期到期債務需要在2015年還清。
資料顯示，在2010年，佳兆業集團引進原於工商東亞融資部任職董事總經理的譚禮寧，為公司制定投融資策略。
新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-12-23/08153822740.shtml
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