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佛山萬科有地無患 商業地產向前一步
新浪樂居訊(編輯陳潔晶)從6名初創員工，到精工20大項目，佛山萬科深耕佛山8年，正從過去的"專業住宅開發者"變身"城市配套服務商"，近來其進軍商業地產的步伐有所加快，拿地策略也正發生著微妙的變化。
一日三出手年內攬地逾28萬平
10月9日，一向低調的佛山萬科一日內三度出手，斥資41.7224億先後斬獲金融高新區C區三宗商住地，攬地逾24.5萬平，計容面積達100萬平，成為2013年佛山大地主，更有網友調侃萬科才是真"土豪"。
"總價較高，但樓面價不算高，在3928-3941元/平間。目前萬科在佛山項目基本都賣得差不多瞭，必須拿下面積較大的地塊進行開發，才能確保可持續發展。該地塊雖然限制條件較多，須引進多傢產值不少於1億的企業總部，但就萬科實力來看，影響不大。"網友看到的是地主的豪氣，業內看到的是萬科的戰略需要。【相關點擊：萬科逾41億摘金融C區約24萬平地】
據瞭解，萬科此次出手拿下的2013-043地塊、2013-044地塊、2013-045地塊三宗地塊均位於金融高新C區地塊，與中海錦城為鄰，屬於南海"千米商業長廊"重要組成部分。"萬科在桂城雖然有不少項目，但是從未在千燈湖拿過地，這對於萬科來說也是一個全新的嘗試。地塊的商住各占50%，開發難度比較大的，不過符合萬科商業地產發展路線。"合富輝煌市場部經理曹紹林分析道。
佛山萬科競得三地塊均位於金融高新區C區
其實早在今年2月5日，萬科便打響瞭地塊爭奪戰，憑借2.55億打敗兩傢房企，成功拿下順德陳村合成4.3747萬平商住地，樓面地價2331元/平，溢價達91%。加上金融高新區的24.5萬平商住地，萬科年內獲得土地面積達28.8905萬平。但從總體來看，萬科在佛山土地市場的拓展並不算多。
王石房地產泡沫的預警猶在耳邊，萬科卻已開始"瘋狂"拿地。數據顯示，萬科1-9月全國累計新增項目77個，權益地價款629.5億，為2012年全年430.3億的1.46倍，如果加上10月新增的佛山和北京地塊，年內拿地金額已超過700億。按照萬科董秘譚華傑"拿地金額占當期銷售額60%內可謂安全"的觀點，目前萬科拿地金額仍在安全線內。
萬科認為，隻要價格合理及風險可控就可以拿地。不過，據長期關註萬科的投資者表示，萬科新增項目平均地價3233元/平，較2012年平均拿地成本高10%。而10月以來調控升級風聲頻吹，若狼真來瞭，房地產行業的新一輪洗牌也將開始，不知萬科是否已做好準備。
8年20盤規模效應連片開發
自2005年6月9日在工商局成功登記，萬科開始與佛山開始瞭真正意義上的對話，至今深耕佛山8年，從住宅到商業，佈局20個樓盤，足跡遍佈禪桂、南海、順德。
從佈局看，萬科在佛山仍偏向於住宅型，從最初的四季花城、金色傢園、新城灣畔，到目前在售的萬科城、金色領域、萬科沁園、金色溪谷等項目，都是住宅為主。而且不管是城市中心區還是鎮街，萬科的開發選址都是以核心規劃區域、人流聚集位置為主，偏向於形成規模效應進而繼續拿地，與舊有項目連片開發。
萬科佛山項目多形成規模效應
目前萬科已在德勝商務區、千燈湖片區、陳村片區、南莊等熱點區域形成規模效應。以順德區為例，萬科佈局7個項目，其中蘭喬聖菲、天傲灣、新城灣畔、萬科F06地塊均位於德勝商務區板塊內，而水晶城、繽紛四季則位於陳村，加上今年新增的"陳村合成地塊"，陳村板塊可謂一傢獨大。而南莊萬科城，建築規模達80萬平米，獨立成城"又"融匯於城"，打造成瞭可容納7000餘戶人傢的地標性建築群。
值得一提的是，在城市邊緣，但具備發展潛力區域拿地，也讓萬科在區域樓價上升階段嘗到甜頭，獲得較可觀利潤。比如水晶城和金域藍灣拿地時樓面地價2000多元/平，但目前售價都已接近萬字頭，這對萬科的業績貢獻仍算是比較大的。
如今，萬科已形成成熟的產品線，包括定位城市中心區的"金色傢園"系列、城郊結合區的"四季花城"系列、城市近郊的"城市花園"系列、擁有稀缺資源的"高檔"系列，形成青年置業線、都市置業線、別墅產品線三大產品線，並通過快速復制實現規模效益。
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"如果你們想在萬科搞多元化，即使我死瞭，我還是會伸出一隻手來阻止。"王石曾公開表態，而萬科商業也曾在"住宅主導"方向中暗淡無光。
直至2011年6月，房產調控政策重擊樓市，一直強調專註住宅開發的萬科，終於正式宣佈進入商業地產並確立瞭三大商業地產產品線，包括購物中心"萬科廣場"、寫字樓"萬科大廈"及社區商業"萬科紅"。自此，萬科以廣東為原點，從南至北開始瞭商業地產的步伐，並將定位改為"城市配套服務商"。
萬科小心翼翼的探索著合適的商業模式，近兩年商業方面的表現並不遜色於住宅。從全國來看，目前共規劃18個大型綜合體項目，同時在13個城市擁有23傢酒店和服務式公寓，總建面逾1200萬平米，萬科正向商住並舉的全品類開發格局轉變。
萬科商業佈局圖土融建融桃園大園土融建融
在佛山，萬科的開發格局也明顯發生瞭改變，從傾向於在城市邊緣、具備發展潛力區域拿地，到更青睞於城市中心區核心開發地段，近兩年競得的萬科金色領域、佛山萬科廣場、南海萬科廣場以及本月競得的金融高新區地塊，均位於城市中心區，靠近地鐵站，這也彰顯瞭萬科涉足商業的決心。
提及萬科商業，不能不提被稱為"雙子星座"的佛山萬科廣場和南海萬科廣場，分別位於禪城和桂城中心，是萬科在2010年底和2011年底以樓面價1290元/平方米和4333元/平米拿下的。2012年10月19日萬科召開新聞發佈會推介此兩大商業項目，並於同月成立佛山萬科商用物業管理公司，培養自己商業團隊進行統一經營，足見其對此佛山商業的重視程度。
萬科商業正以一種柔和的方式，融入佛山城市，目前社區商業品牌"水晶坊"、"金域坊"已開始對外招商，其中萬科金域藍灣商業部分"金域坊"部分商傢已逐漸開業，沃爾瑪也已正式簽約進駐萬科水晶坊社區生活廣場。而兩大萬科廣場的購物中心真正開門納客則要等到2014年。"萬科是為瞭做好住宅才開始做商業的，做商業是為瞭更好的做住宅。"萬科總裁鬱亮稱。
萬科金域藍灣的商業部分"金域坊"中的宜傢、華潤萬傢等簽約商傢已開業
分析人士認為，萬科未來要保持行業持續領先的地位，除瞭銷售額的增長之外，還要看其商業地產方面的運營能力，以及在住宅開發與商業地產之間的資金協調能力，這對萬科是極大的挑戰。
爭霸佛山佛山萬科沒有銷售目標
對於2013年上半年銷售金額，在經緯市場報告的排名上，佛山萬科以29.63億排名第三，與排名第一的中海相差1.92億。銷售面積28.05萬平，位列第二，而銷售套數達2496套，仍為佛山冠軍，而指標盤萬科水晶城、萬科金域藍灣銷售面積、銷售金額在佛山樓盤排名前十位。
萬科深耕大眾住宅市場，保利堅持綜合發展，中海專註豪宅精品，此三雄三分佛山樓市，似乎仍未有房企敢與之叫板。從市場占有率來看，佛山萬科與保利華南仍不分伯仲，不過保利華南宣佈2013年將向"120億"的銷售目標沖刺，顯然保利華南今年將在業績上超越佛山萬科。
"因為不是本土開發商，加上沒有保利、中海那種政府背景，所以萬科拿的地不是最好的。但產品與其他開發商相比，明顯是比較好賣的，萬科靠的就是物管口碑，他們擁有相對正規的制度、高效的管理，雖然戶型、建築品質不算最好，但綜合各方面，可以說是高性價比的。"業內人士說道。
萬科堅持快速周轉、快速開發、快速銷售、合理定價，產品始終定位於剛需住宅市場，要求新盤推出後當月銷售率達到60%以上。"我們沒有銷售目標，因為萬科的銷售額都是由市場來決定。"萬科員工透露。
萬科總裁鬱亮曾說，萬科的青春期過去瞭，進入成熟階段瞭，不再追求速度與規模。但面對保利、綠地、恒大等新晉千億級房企的夾擊，萬科仍然憑借業績保住行業"老大"之位，但如果想要穩坐第一，則仍需在快速增長和提升效益間保持平衡。萬科佛山之路還有多遠，能爬多高，或許隻有萬科自己知道，而未來還有待時間去驗證。
新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2013-10-28/08303672045.shtml
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