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"其實高周轉主要是縮短項目開發前期的定位策劃和規劃設計時間,進而做到快速開工,快速開盤,快速實現現金流平衡。"宋延慶在接受記者采訪時指出,高周轉不僅不會縮短施工周期,反而更有可能拉長施工周期。
在開發成本越來越高的時代,"快"成為制勝法寶。"假設項目獲取費用是10億元,按照11%行業平均負債利率計算,每天的資金成本就是30萬元,150天就是4500萬元。在所謂討論優化、研發創新或追求完美的過程中,相當於5000萬元的利潤就悄然無息地蒸發瞭。"蘭德咨詢總裁宋延慶對記者說道。
高周轉模式仍是主流 超九成房企執行標準化開發
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-01-17/09072583418.shtml
但如果將視線鎖定在萬科、恒大、龍湖等標桿房企,通常僅需要3、4個月,到第8、9個月就可以開盤銷售,而其他一般企業這時往往還沒有開工。以萬科內部奉行的"5986"原則為例,即拿地5個月動工、9個月銷售、第一個月售出八成、產品必須六成是住宅。
按照一般房地產開發的節奏,在獲取項目後,會先進行產品定位和策劃,再委托設計單位做方案和施工圖,期間將會展開多次討論與評審,如此一來,從拿地到開工,短則8個月,長則一年。
內容來自sina新聞
宋延慶給記者算瞭一筆賬,如果一傢房企在三、五年內,開始建立一、兩個標準化產品線,標準化率目標可以設定在40%左右,則凈利潤率可以提到至少5%,十年內,力爭形成3~5條產品線,產品標準化率一旦達到70%左右,即使未來行業平均利潤率已經降到10%左右,企業自身的凈利潤率依然可以達到15%以上。
"所以土融建融高雄前鎮土融建融現在我們都不能等,不會說像以前去等土地升值,每年耗費的巨額資金成本根本不能想象,隻能盡最大努力加快速度開發。"北京一位房企人士對記者表示。
樓市大決戰能不能提前到上半年,一定程度上取決於項目的施工速度。在絕大多數品牌房企實施產品標準化開發後,速度已經不是問題。隻要交地,很多項目都可以在8個月內入市,有些項目甚至隻需要6個月時間就可以上市。
標準化意在提高凈利潤率
"預計未來5~10年,快速周轉模式依然是主流,主要原因就是企業要搶占市場份額七期豪宅二胎年息借貸增貸轉貸。"宋延慶對記者指出。
宋延慶補充說道,事實證明,隻要能實現高周轉,利潤率和杠桿率也能隨之提高。"2013年四季度是推盤的高峰期,從2014年的市場來看,整體也會有所加快,一般都建議房企在上半年完成整體銷售的60%~70%。"
據《房地產開發企業經營管理狀況藍皮書2013》統計,目前百強房企中92%的企業都在推行產品系列化和產品標準化開發,每個企業平均有3.7個產品線。
根據蘭德咨詢測算結果顯示,同等規模的項目,開發周期每增加一個月,由於資金成本、管理費用等隨之增加,項目投資回報率將會降低0.8個百分點左右;反之,開發周期每縮短一個月,項目投資回報率可提高0.8個百分點。
2013年以來,"高周轉"成為房地產行業的關鍵詞,記者采訪多位開發商人士瞭解到,2014年將有更多的房企轉型高周轉路線。
"高周轉"路線將繼續
然而,對於房企來說,走高周轉之路又面臨怎樣的機遇和挑戰?
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