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梁振英：香港住宅價格開始回落
梁振英：香港住宅價格開始回落
本報記者 張曉玲龍潭土地貸款
實習記者 吳抒潁深圳報道
2015年，在深圳、上海、北京等地房價上漲的同時，香港樓市卻持續低迷。
10月22日，香港特首梁振英在立法會答問大會上稱，香港一二手樓價已經回落，特區政府此前抑制房屋價格的措施正在顯效。
在此之前，香港一線商鋪的租金較2012年巔峰時期也最多跌幅達40%。多位業內人士認為，租金大幅下降是樓價下跌的先兆之一。多傢投資機構預測，香港的住宅價格將會持續下跌，香港樓市的拐點可能已經到來。
樓市遇冷
今年以來，飆漲多年的香港樓市已現頹勢。
9月初，港府發佈的房屋數據顯示，8月份的房屋成交量創下17個月來的新低，僅有2014年同期的三分之一；二手房的成交量也是15年來最少。中原地產亞太區總裁黃偉雄稱，截至今年9月份，中原地產的業績隻完成瞭60%，遠低於預期的75%。
價格方面，市場中一直存在降價促銷現象。2月份，新鴻基旗下的元朗某項目部分房源降價幅度一度達到40%；反映香港二手樓價走勢的中原城市領先指數按周下跌1.26%，跌幅是兩年多以來最大，指數也創9月新低。
中原地產表示，數據反映出樓價開始出現調整，主要由新界中小型單位帶頭；市區大型屋苑及豪宅則緊隨其後，預計房價走勢會反復回軟。
10月22日，梁振銀行貸款利率算法二胎年息英在香港立法會答問大會上稱，三年前本屆政府增加土地供應的努力，開始形成新的和較大量的住宅供應。市場數據顯示，一手和二手住宅的價格開始回落，未來政府將繼續大力開辟和供應土地，並推動大型基建。2014年《施政報告》公佈計劃在五年內推出150幅用地現已開始瞭約四成的法定圖則改化工作，部分土地也已經撥作房屋。
實際上，香港房價自2003年至今已經上漲瞭約340%，這使得貧富差距進一步加大，社會的不滿情緒增加。為瞭打擊樓市，2012年10月起，香港特區政府頻頻出招，除強化額外印花稅外，還推出“買傢印花稅”增加置業成本，以此來遏制外來需求、投資需求和炒賣需求。
香港樓市趨冷最明顯的表現，則是租金的暴跌。香港曾經擁有全球租金最貴的購物街，但如今部分商鋪的租金已較最高點下跌40%。眾多奢侈品公司呼籲業主降租，甚至已經有部分奢侈品牌撤出原本所在的核心商業街。據英國《金融時報》報道，銅鑼灣一傢瑞士手表積傢店鋪被本地的折扣化妝品店代替，租金比2012年積傢租下該店時下降瞭40%。
地產代理公司MidlandHoldings美聯集團董事總經理黃子華稱，香港銅鑼灣、中環等一線核心區域零售租金以往受內地遊客驅動每年漲幅高達20%-30%，10年來增幅5至10倍，如今內地遊客冷落香港市場，上述區域現時零售租金跌幅已有30%-50%的跌幅。
拐點已至？
值得關註的是，今年香港樓市遭多傢國際大行唱空，他們紛紛預計香港樓價要跌。
摩根大通駐香港房產和企業部門負責人Cusson Leung在9月初預計，今年下半年香港房價會因強勁的需求上漲5%，但隨著香港受到中國內地經濟增速放緩的影響，從明年開始，香港住宅價格可能以年均5%-10%的速度下滑。
裡昂證券的分析師Nicole Wong指出，香港的在建住宅數量自2011年開始急劇上升，總體而言，供應極端緊張的時期已經過去瞭。她估計未來幾年香港將有1.5萬-1.8萬個可售單位完工，相較於2013-2015年上升40%，這將沖擊開發商的定價能力。
投資大鱷Jim Rogers更是認為香港的房價在三年內會暴跌五成以上，理由是未來兩年美聯儲進入加息周期，引發美元持續升值，香港資金外流，對香港的房價造成沖擊。
究竟是什麼在影響香港樓市？除瞭政府政策，影響樓市走勢的因素主要是香港的經濟狀況。香港過去一年經濟溫和增長，通脹受控，失業率低，市民的收入顯著提高。按照目前的數據來看，香港的經濟狀況運行良好，雖然經濟增速不高，但就業情況良好，經濟放緩的壓力並未傳導到香港市民身上，對樓市暫未造成負面影響。
但是香港旅遊業今年的經營狀況並不佳，或對樓市未來發出警示。今年前九個月，整體旅遊人數較去年同期下跌，9月份內地旅客較去年同期減少4.6%，整體遊客減少4%。香港本地機構人士指出，旅遊業聘用大量基層市民，如果旅遊業出現明顯下滑，有可能影響市民就業情況，失業率一旦出現上升趨勢，將會給樓市帶來負面影響。
另一組數據也顯示，香港的零售業今年首八個月的表現不佳，總銷售貨值較2014年同期下跌瞭2.2%，而單八月份的零售業總銷售貨值更是較去年同期下跌瞭5.4%。這可能是沖擊香港店鋪租金的首要因素。受中國內地強力反腐措施、中國經濟放緩、人民幣走弱而港幣相對走強等因素的影響，香港的零售業銷售表現不景氣，奢侈品店鋪陷入收入不抵租金的窘境，隻好關門撤退。
此外，利率也直接左右著香港的樓市走勢。此前持續低息利率及量化寬松措施使得萬億美元資金流入新興市場，但如果利率周期轉向，美元強勢，資金將開始從新興市場流向美元區及歐元區。資金外流將使得香港的樓市出現波動，但是目前美聯儲何時加息仍不確定，香港樓市的走向也並不明朗。
新聞來源http://finance.sina.com.cn/china/dfjj/20151023/015423551164.shtml
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