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三十六條二手房買賣合同註意事項



北京市銘滔律師事務所孫濤律師

  目前,在北京二手房交易市場上,大傢所簽的買賣合同不管是在網上自行下載還是房產中介提供的版本,基本都是以2007年北京建委和工商局聯合擬定的存量房買賣合同(以下簡稱07官方版)為范本進行修訂,從最近幾年二手房糾紛的特點來看,07官版的合同存在諸多問題,可能大傢使用的是某些修訂版本,但該版本中的一些深層次頑疾,並未得到解決。在筆者看來,頻繁導致糾紛發生的主要有三個問題,第一個是07官版合同不具備對抗房產調控政策所帶來的沖擊的能力,第二個是合同內容與實際交易步驟嚴重脫節,第三個是合同中的違約責任約定過輕,導致違約方經常以低成本違約換取高回報。下面我們詳細的對上述問題進行分析。

 問題一:07官版合同未何對調控政策帶來的風險束手無策?

  中國的房地產市場在經歷瞭十年九調後,房價越來越高,與房屋交易有關的糾紛也是越來越多,當大傢都在考慮如何化解糾紛時,卻很少有人考慮過是不是作為交易載體的合同本身就存在問題。

  與房屋交易糾紛關系最明顯的兩次調控分別是2010年的"國十條"和2013年的新"國五條"。

  2010年國務院頒佈瞭《關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》,緊接著北京市政府也公佈瞭《北京市關於遏制房價過快上漲通知》。該通知明確規定,商業銀行根據風險狀況,暫停發放購買第三套及以上住房貸款;對不能提供1年以上本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市居民,暫停發放購買住房貸款。自本通知發佈之日起,暫定同一購房傢庭隻能在本市新購買一套商品住房。

  上述規定出臺後,直接導致那些已經簽訂購房合同但尚未履行完畢的買賣雙方陷入進退兩難的境地,在這種情況下,如果合同中有明確的關於因政府調控政策而導致合同無法繼續履行或繼續履行會給其中一方造成巨大損失,進而為避免損失可解除合同等類似條款的話,就會避免大量因政策調整而導致的糾紛發生。

  同樣,在剛剛過去的2013年因為新"國五條"的出臺,全國各地都將調控房價限制交易作為主要手段,尤其是以北京為代表的20%個人所得稅的出臺,更是讓在合同履行階段的買賣雙方產生瞭不可調和的利益矛盾,因為根據一般的交易習慣,稅費都是由買方承擔,但當個稅突然增長後,買方如按照以往慣例繼續履行協議,勢必會承受巨大的資金壓力,但賣方出於自身利益考慮,也不會同意承擔,所以最終圍繞新增個稅承擔的問題就演化成瞭,合同簽訂後的惡意漲價,進而引發瞭大量的交易糾紛。

  正如前文所述,如果在所簽訂的合同條款中包含瞭與調控政策有關的內容,就會大量的減少糾紛。同時,也就不會使買賣雙方陷入曠日持久的法律訴訟中。

 問題二:合同內容與實際的交易步驟嚴重脫節,導致無法實際執行合同條款。

  這個問題的產生主要有兩個方面原因,一是房屋權屬類型多樣,二是購房款支付方式多樣。首先,以北京為例在北京二手房交易市場上有央產房、經濟適用房等各種類型房屋,如賣房人欲出售自己的央產房就必須先取得該類型房屋可上市交易的批準文件,但很多購房人為瞭降低快速上漲的房價給自己帶來的資金壓力,都願意先支付一筆定金,等待賣方取得批準文件後再交易,但這樣就會面臨賣方惡意漲價或始終無法取得批準文件無法交易的風險。同樣,滿五年的經濟適用房的買賣也面臨類似問題。

  其次,在支付購房款時有些購房人還要先幫助賣方支付解除房屋抵押的解押款,或者委托第三方一般是融資擔保公司進行墊資,以此種方式解除房屋抵押。

  再次,當賣房人面臨貸款買房的客戶時,同樣也存在風險,按照一般的慣例,在收取買方首付款後,都會允許買方現行入住,因為大多數人都是因為換房而進行交易。但往往買方入住後,會因為無法辦理貸款或貸款數額不夠支付尾款,而發生糾紛。

  針對上述問題,目前的市場上絕大部分二手房合同都無法很好的解決,原因就是合同關於交易的細節規定的過於籠統,或是因為簽訂合同的各方包括中介方對於各類房屋的交易流程並不熟悉,因此才出現瞭合同內容與實際履行嚴重脫節的情況。

  問題三:合同中的違約責任過輕,導致嚴重違約不斷。

  根據我國《合同法》規定,違約責任可分為五種,分別是強制履行責任、補救措施責任、損失賠償責任、定金罰則責任、違約金責任。這五種責任在不同的違約行為下,都能產生相應的作用。但目前的通用二手房交易合同,都將重點放在瞭違約金責任上,忽視瞭其它四類責任的作用,並且違約金責任約定的數額普遍偏低,不能抵消漲價給賣方帶來的利益誘惑,從而導致在房價大漲時,賣房人會肆無忌憚的違約。

  以上三點都是我們在日常處理與二手房交易有關的糾紛時經常遇到的問題,針對這些問題,我們提出瞭新的二手房交易合同,即二手房買賣合同"孫濤律師36條"。

  律師版二手房買賣合同

  孫濤律師三十六條

  本合同分為六章,每章包含六條,共計三十六條。本合同僅適用於普通百姓(自然人)之間的二手房買賣。

  第一章 關於簽約人的信息及責任

  第一條 出賣人基本信息

  出賣人姓名: ,性別 ,身份證號 ,真實有效通訊地址 真實有效聯系電話至少兩個 。

  (孫濤律師釋義:大多數人看到這一條後都會覺得可笑,認為簽合同有誰會留下虛假地址,強調真實性簡直就是畫蛇添足。但我想告訴大傢的是,很多騙子在簽合同時所留地址確實是虛假的。為什麼強調是"有效"地址,在大多數的二手房糾紛中,違約方經常使用的一招就是人間蒸發,讓守約方窮盡所有辦法都聯系不上他,最終導致即使去法院訴訟,法官也找不到人,案件被無限期拖延。)

 第二條 出賣人通訊地址的特殊約定

  如買受人按照出賣人所提供的上述真實有效地址郵寄律師函、履約催告函等文書,被快遞公司以查無此址或無人簽收等原因退回,則視為已經送達,買受人已經履行瞭催告等義務,由此造成的一切不利後果均由出賣人承擔。

  如出賣人通訊地址發生變動,應在變動前48小時內通知買受人及房產中介公司,特殊原因無法提前通知的,則在變動後3小時內通知買受人及房產中介。

 第三條 出賣人聯系電話的特殊約定

  在房屋交易期間出賣人應保證手機24小時處於開機且能夠正常通話狀態,如在收到買受人要求回復電話的短信24小時內未回電話,且導致房屋價值評估、購房資質核驗、網簽、貸款申請、解抵押、辦理公證等事項延期的,應按照本合同中關於延期履行的違約責任執行。

  如果出賣人更換聯系電話必須提前24小時通知,特殊原因無法提前通知的則在變動後3小時內通知買受人或房產中介。

  (孫濤律師釋義:在二手房交易中,很多申請都是提前預約才能辦理。如果一方有意或無意的拖延,會導致交易過程延長,這樣會給對方造成很多不必要的損失,因此我們要提醒買賣雙方,如果聯系電話發生變動,必須及時告知對方,這樣才能避免雙方發生誤解,甚至糾紛。)

  第四條 買受人基本信息

  買受人姓名: ,性別 ,身份證號 ,真實有效通訊地址 真實有效聯系電話至少兩個 。

  第五條 買受人通訊地址的特殊約定

  如出賣人按照買受人所提供的上述真實有效地址郵寄律師函、履約催告函等文書,被快遞公司以查無此址或無人簽收等原因退回,則視為已經送達,出賣人已經履行瞭催告等義務,由此造成的一切不利後果均由買受人承擔。

  如買受人通訊地址發生變動,應在變動前48小時內通知出賣人及房產中介公司,特殊原因無法提前通知的,則在變動後3小時內通知出賣人及房產中介。

 第六條 買受人聯系電話的特殊約定

  在房屋交易期間買受人應保證手機24小時處於開機且能夠正常通話狀態,如在收到出賣人要求回復電話的短信24小時內未回電話,且導致房屋價值評估、購房資質核驗、網簽、貸款申請、解抵押、辦理公證等事項延期的,應按照本合同中關於延期履行的違約責任執行。

  如果買受人更換聯系電話必須提前24小時通知,特殊原因無法提前通知的則在變動後3小時內通知出賣人或房產中介。

  (孫濤律師釋義:通過上述六條約定大傢可以看出,買賣雙方在填寫基本信息時必須認真、嚴謹、客觀,否則在履行過程中一旦對方違約,拒絕見面或人間消失,會使守約方陷入全面被動。特別是賣方如果想漲價,又不想承擔違約責任,就很可能會消失一段時間,然後該解抵押時不解抵押,該協助辦理貸款時拒絕去銀行。最後通過中介透露出漲價的意思,逼迫買受人同意。所以根據這些情況,我們要求在填寫基本信息時,必須保證真實有效,不給違約方玩躲貓貓的機會。)

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本文導航

  • 三十六條二手房買賣合同
  • 第二章 關於房屋的基本情況
  • 第三章 房屋價款及支付方式
  • 第四章 房屋所有權轉移
  • 第五章 房屋交易中的市場調控政策影響
  • 第六章 關於合同變更、解除及違約責任的約定


新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-03-07/09202636419.shtml
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