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內容來自sina新聞

圖文房貸新政救市效果或有限

楚天金報訊 易憲容

中國社會科學院金融研究所研究員知名經濟學傢

3月30日，中國人民銀行、住建部、中國銀監會在股市收市後，聯合發佈《關於個人住房貸款政策有關問題的通知》。該政策目的就是希望信貸政策來釋放住房市場需求，以此來救房地產市場，減緩中國經濟增長下行的壓力。

今年政府的工作報告就明確表示，要穩定住房消費，支持居民自住和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。可以說，央行“330房貸新政”基本上是圍繞著“改善性住房需求”這個概念而展開。

從此次政策的核心內容來看，其主要目的就是要讓所謂的改善性住房需求得到釋放。但是，這些房地產救市政策看上去是力度很大，甚至於遠超出市場預期，但是能否達到全面釋放所謂的改善性住房需求，就得取決於以下幾個方面因素的制約。

一是所謂的改善性住房需求，在當前中國住房市場的背景下，尤其是一線城市，其實質更多的是住房投資需求。如果降低進入市場門檻、提高購買融資的杠桿率，當然是吸引這些住房投資者進入的好工具。不過，這些住房投資者是否進入並非僅是考慮進入門檻低、融資杠桿率高，最為重要的是購買之後會不會以更高的價格賣出?隻有預期購買之後能夠以更高的價格賣出時，他們才能利用這些工具進入。就目前的情況來看，房價持續下跌、國內股市“牛氣”沖天，住房市場賺錢效應消失，要讓這些住房投資者進入市場並非容易。

二是2014年的央行房貸新政，其對購買住房者優惠條件應該比此次出臺的優惠政策還要優惠。因為，在2014年房貸新政的政策中，凡是還清銀行貸款的購買住房者，進入市場購買住房都可享受第一套貸款優惠條件。但是2014年的房貸新政隻是讓少許城市住房市場銷售短時間內回光返照，房地產很快又回到原形，量價齊跌。所以，這次房貸優惠政策能否起到作用、效果如何還得觀察。

三是“330房貸新政”更多的是強調降低購買第二套住房的首付比例，隻是擴大更多的購買住房者進苗栗支票貼現二胎年息入的門檻，但是作為住房投資者來說，進入市場杠桿率的高低自然很重要，而更為重要是利率水平。因為，對於任何長期投資來說，利率是投資收益的決定性因素。在國內銀行利潤水平全面下降、房地產貸款風險全面增加的情況下，住房按揭貸款利率要想獲得較高的優惠是困難的事情。如果貸款利率不能夠降低，對於購買住房的投資者來說，其收益率全面下降，而且面對巨大的風險。在這種情況下，房貸新政的效果會十分有限。

救市政策出臺後，可能讓少許城市房地產市場出現回光返照，但房地產市場的周期性調整並不會結束。央行房貸新政的效果自然有限。



新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2015-04-01/08015988822293206581113.shtml

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