目前日期文章:201511 (99)

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內容來自sina新聞

央行半年時間內第二次降息 普通居民有4大變化

??昨日央行宣佈,自2015年3月1日起下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率。金融機構一年期貸款基準利率下調0.25個百分點至5.35%,一年期存款基準利率下調0.25個百分點至2.5%。同時,結合推進利率市場化改革,將金融機構存款利率浮動區間的上限由存款基準利率1.2倍調整為1.3倍,其他各檔次存貸款基準利率及個人住房公積金存貸款利率相應調整。

??央行表示,此次利率調整並不代表穩健貨幣政策取向發生變化。當前我國經濟發展進入新常態,發展條件和發展環境都在變化,核心是經濟發展方式和經濟結構改變。下一步將繼續實施穩健貨幣政策,更加註重松緊適度,綜合運用多種貨幣政策工具,適時適度預調微調,為經濟結構調整和轉型升級營造中性適度的貨幣金融環境,促進經濟科學發展、可持續發展。

??據瞭解,這是央行去年11月22日降息以來半年內第二次降息。業內提醒,上次降息像是初戀,市場自然激情滿滿。本次降息則是早在各方預期中,影響與效果與上次不可同日而語,須提防下周一大盤沖高回落。

??本次降息帶給普通居民4大變化

??對於普通市民來說,央行此次降息會帶來哪些變化,或者受到什麼影響?在市內金融機構人士看來,最直接感受可能來自4大方面。

??貸款利息和月供減少

??貸款基準利率下降以後,對按揭購房一族來說是個利好———貸款壓力可以減輕。

??市內金融機構人士算瞭一筆賬:以貸款50萬元、貸款期限20年、等額本息還款為例,此次降息以後,5年期以上貸款基準利率6.15%,月供3625.56元。若整個貸款期限內利率不變,利息總額370133.81元。

??此次降息以後,上述貸款成本減輕。5年期貸款基準利率降至5.90%以後,月供變為3553.37元。若整個貸款期限內利率不變,利息總額352808.79元。也就是說,利息節約17325.02元,月供減少72.19元。

??記者從市內多傢商業銀行、品牌樓盤售樓部瞭解到,當前個人首套房貸利率以基準利率為主,不再像以前那樣不同程度上浮。

??存款利息或略有減少

??存款和貸款都降息,貸款壓力減輕同時,存款收益也略有影響。在市內金融機構人士看來,雖然央行此次采取的是對稱降息,但是由於將存款利率幅度區間上限由存款基準利率1.2倍調整為1.3倍,若一些金融機構將存款利率上浮到頂,存款利率降息幅度隻是略有下降。

??上述人士舉例說,以一年期整存整取為例,此次降息前基準利率為2.75%,上浮20%以後為3.30%。此次降息以後基準利率為2.50%,上浮30%以後為3.25%。由此可知,現在10萬元存一年,可能隻比降息前少50元。

??恒豐銀行戰略與創新部總經理婁麗麗也認為,直接來看,我國央行降低存款基準利率25個基點(bp)至2.50%,但存款上浮區間從1.2倍擴大至1.3倍,存款利率上限從原來的3.3%降至3.25%,僅下降5個基點,對一般儲蓄存款影響不大。

??“此次降息後,銀行存款利率浮動區間進一步擴大至1.3倍,銀行自主定價權更大,各銀行之間利率差異將進一步拉大,尤其是中長期存款利率。”銀率網分析師提醒,以後辦定期存款也要像買理財產品一樣,貨比三傢。尤其是大部分資金都做定期存款的中老年人,若資金量較大,利率差異影響更大,要多關註各銀行存款利率變化。

??理財產品國債收益或下降

??對於喜歡銀行理財產品、國債產品等收益相對固定的產品的市民來說,可能未來一段時間會感受到收益變化。

??銀率網分析師認為,2015年貨幣政策或保持相對寬松,銀行理財產品收益走勢仍將是下行趨勢,應盡量選擇中長期高收益產品,降低再投資風險。

??上述人士認為,2015年銀行理財產品轉型將加速,投資者也可關註銀行發售的凈值型開放式產品以及結構性理財產品。

??在市內銀行理財專傢看來,一方面,央行此次降息以後,由於市場資金利率下降,一些銀行今後新發行的理財產品收益率可能有所降低。另一方面,青年首購優惠貸款今年發行的儲蓄國債、憑證式國債等,收益率可能也會較去年上半年發行的同類產品有所降低。

??記者瞭解到,部分商業銀行在此次降息以前發行的一些理財產品,未來幾天仍會繼續銷售,投資者還可以趕上此次降息前的理財末班車。以某股份制銀行2月26日至3月5日期間銷售的一款理財產品為例,投資期限162天,投資門檻5萬元,預期年化收益率最高5.7%。

??可增加權益類資產配置

??恒豐銀行戰略與創新部總經理婁麗麗表示,此次降息利於金融市場收益率下降,有利於帶動整體社會融資成本下降,對經濟有一定推動作用。同時,名義利率降低,有利於中國股票市場繼續向好的方向發展。

??婁麗麗認為,從銀行業自身來看,此次降息同時也在推進利率市場化,商業銀行應該積極應對。一是大力拓展投資銀行、資產管理、托管等輕資產業務,增加中間業務收入;二是積極發展中小企業金融業務和消費金融業務,拓展利差收入;三是積極推進多元化經營,通過交叉銷售,提高綜合性收益。

??銀率網分析師認為,央行此次降息進一步利好股市。2015年股市或將繼續保持牛市格局,從投資者大類資產配置來看,有投資經驗或具備一定風險承受能力的投資者,2015年應增加權益類資產的配置,提高資產收益。

??恒豐銀行存款利率上浮到頂

??央行此次將存款利率浮動區間擴大以後,已有商業銀行迅速作出反應。12傢全國性股份制商業銀行之一的恒豐銀行宣佈,即日起決定將所有期限存款利率在央行基準利率的基礎上均上浮30%。

??恒豐銀行表示,該行存款利率調整後情況為:一年期存款基準利率上浮30%後執行3.25%,三年期存款基準利率上浮30%後執行4.875%,活期存款基準利率上浮30%後執行0.455%。


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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-03-01/08115977590825025323186.shtml

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內容來自sina新聞

結合中國國情的老年地產商業模式初探

  目前最為管理學界所接受的是Osterwalder、Pigneur和Tucci在2005年發表的"Clarifying Business Model: Origin, Present and Future of the Concept"一文中給出的商業模式定義:"商業模式是一種包含瞭一系列要素及其關系的概念性工具,用以闡明某個特定實體的商業邏輯。它描述瞭公司所能為客戶提供的價值以及公司的內部結構、合作夥伴網絡和關系資本等用以實現(創造、營銷和交付)這一價值並產生可持續、可盈利性收入的要素。" 所謂商業模式,其核心就是價值創造。無論說商業模式有三大方面、六大要素、還是八要素、九要素, 還有什麼三維立體模式,歸根結底,商業模式是解決如何盈利?如何推銷產品或服務?如何吸引客戶關註並購買?等等價值創造的問題。

  隨著中國老齡化社會的深入發展,加之近年房地產調控、轉型,老年地產逐漸被當成一個專屬的分支獨立出來,其商業模式也與普通住宅開發有所不同。

  先闡明幾個與老年地產有關的概念和觀點

  其一,關於非營利與營利性。

  以政府部門為主體經營的社會福利性敬老院、養老院應屬非營利性,主要解決"三無"(無勞動能力、無生活來源、無法定贍養人)、"五保"以及"低保"等生活有困難的老人的養老問題。由各種社會力量、企業、開發商、運營商投資經營的市場化的老年住區、養老機構屬於營利性,政府應正確引導、鼓勵、監管。

  老年地產界定於營利性的范疇。應與非營利性明確區分,在政策、建設標準、管理、運營、服務、收費、入住條件等多方面加以界定,區別對待。

  現在,由於中國老年地產尚處於起步階段,存在界定不清,相互混雜的問題。一些地方政府部門尚未解決好非營利性養老的問題,卻熱衷於營利性市場化養老,利用公共資源圈錢圈地,儼然把政府部門當做開發商,開發高端養老社區,很多做法存在有誤區,造成極大的浪費及資源的不合理分配。就像是住宅的商品房與保障房,由於開始沒有明確界定和劃分,造成瞭很多問題。老年人、老年地產、養老產業可是經不起反復折騰的,一定要在一開始就做出明確的劃分與界定。

  其二,關於低端與高端。

  退休以後的老年人逐步回歸人本性的生物屬性,而不希望由社會屬性再來劃分為高中低、三六九等。所以,建議把低端稱為大眾型(實用型),把高端稱為享受型(豪華型),介於兩者之間的可以稱為舒適型(基本型)。

  現在經常聽到的是要做高端養老。首先因為其營利性相對較高,但其受眾人群數占老年人總數的比例很低,應歸屬於享受型,不可能普遍開發推廣。今後需求量最多的應該是介於中間的舒適型,所以也稱之為基本型。大眾型是以低成本低收費為主導的,以實用為目標。舒適型以溫馨舒適為目標,註重質量與品位,收費比大眾型高,但要使得現在以及今後靠退休金和養老金生活的老人能夠承擔。享受型可以是多種多樣的,以尊享老後生活為目標,其成本投入與收費成正比,完全放開與市場接軌。

  其三,關於硬件與軟件。

  普通住區開發大多為毛坯房銷售,售後由物業公司管理。老年住區則必須完成精裝修才能辦理竣工移交,或租或售,交付使用後的運營管理和服務極為重要。

  老年地產項目不同於其他項目的特點在於其多元性、復雜性和變化性。老年住區在國內尚屬起步階段,又帶來很多不確定性以及市場的風險性。一般認為養老設施及老年居住水平取決於硬件設施,其實更重要的是為入住者提供高水平、高質量的運營管理和細致周到服務。即使設施的建築和設備水平非常高,如果管理不到位、工作人員不專業,無法為入住者提供滿意的服務,那這所設施也是不合格的。

  所以說,老年地產項目包括硬件的建築和軟件的服務兩大方面,兩者相輔相成,缺一不可。其商業模式也與過去的普通住宅開發大相徑庭。

  老年地產項目的商業模式各要素見圖1所示。養老項目的開發流程及資金走向見圖2。商業模式可以從不同的側面不同的視角來解析,因篇幅有限,這裡無法一一展開論述,就結合我們做過的幾個案例,從前述大眾型(實用型)、享受型(豪華型)和舒適型(基本型)這樣的角度,探討歸屬於營利性范疇的老年地產的商業模式。

  一、大眾型(實用型)

  案例項目簡介:

  該項目位於重慶市巴南區。距離重慶市大約40分鐘車程,交通便利、青山環繞、空氣清新、風景宜人(見圖3)。住在山裡的年輕人到大城市打工、買房、定居,現居住在村裡的多為空巢老人,大量房屋閑置,且老人無人照顧。

  本案通過將農戶閑置農房集中改造為適宜養老人群及休閑度假遊人群居住的適老化居所,發展當地養生養老及旅遊產業,促進並整合資源高效利用,幫助農戶解決後顧之憂。

  據摸底調查,作為試點村落的雙寨山慈竹壩有戶籍人口89人,常年居住人口僅28人,房屋建築面積5380平米,擁有房屋216間。

  試點村落首批建設改造規模約為3000平方米的室內面積,以及相應的戶外庭院和景觀區域。目前提供閑置房的農戶22戶,可供使用房間為120間,分佈於17棟房屋中。其中磚混結構12棟,石木結構2棟,土木結構3棟。該區域房屋大多修建於1980年至2009年之間,房屋室內大部分未裝修,設備管道佈線等基本未安裝,外立面曾於2009年統一實施瞭簡單的塗裝。

  本案設計改造思路,在改造中保留房屋的原有結構,在整體設計思路上以鄉村風格為主,突出自然、原生態、質樸的感覺。室內設計註重功能,體現適老化的要求,輕裝修重裝飾,營造出田園、清爽、幹凈利落的空間。在裝飾上更多的選用當地有特色的農具和農產品做藝術加工作為外觀的配飾。在園林景觀的設計上,我們保留和優化原有的喬木灌木景觀,在此基礎上彌補當地人工綠植普遍偏少的不足,增加人工造景包括室外配套設施、健身器材、垃圾桶、路燈等,修繕石階踏步增加護欄扶手以及室外的地面鋪裝等。從室內到室外都充分考慮老人的生理及心理需求,為城市退休老人及鄉村空巢老人提供宜居住所。

本項目得到巴南區政府的大力支持,與閑置房農戶簽訂出租協議,解決農戶就業與生活問題,同時解決瞭農村空巢老人的生活和照料問題。農戶中身體轉貸尚健康的的老人可以參與服務和管理,獲取房屋租金回報的同時積攢今後獲得照料的權益。入住的城市退休老人也可以參與其中,形成多贏。經估算,本項目策劃設計費以及裝修施工改造投資,包括運營管理、人員培訓、營銷推廣的策劃顧問等費用在內的總投2胎房貸利率缺錢急用哪裡借錢資為1000萬元左右。

  商業模式淺析:

  本項目的創新性體現在三個方面:一是思路創新,在農村勞動力人口積極進城務工的大背景下,項目提出瞭城鎮老年人回歸自然環境更好的鄉村養老的理念。同時解決農村空巢老人的後顧之憂。二是模式創新,空置農房改造無需動用新增土地,降低建設投資成本,而且可以使政府、老人、農戶等多方主體受益。三是市場層面的創新,主要體現在項目運作方積極引進發達國傢養老理念及技術標準,對空置農房進行高層次改造,對於我國老年地產行業的規范化具有重要的意義。入住老人每月食宿娛樂護理全包含的收費限定在1000~3000元之內,屬於大眾型可承受的范圍。

  除此之外,本項目商業模式還有如下幾個方面的探索:

  規模化建設--這是降低成本、提高盈利的有效途徑,同時又是形成"大而全"多樣性產品的基礎。巴南區雙寨山農房改造項目選址農村,並借助農房適度改造構建養老社區,減少瞭土地成本。同時大批量農房集中改建所形成的規模效應也將進一步縮減建設成本,高效的資源利用和科學的運轉模式為該項目的上馬盈利提供瞭切實的保證。

  標準化管理--引進國外先進的養老產業發展理念,打造具備中國特色的社會主義新型養老產業基地。首先訂立科學合理的總體質量標準,持續提升養老社區的生活品質,保證巴南區項目的服務質量超過國內"居傢養老"的水平;然後再參照國傢養老產業發展規劃制定具體的住宅建設和配套設施標準,完善養老社區的軟、硬件統一標準,實行標準化管理,保證社區服務質量,尊重老年人的生活體驗。

  集約化經營--通過這種科學高效的運營理念,可以實現集團規模經營,資源共享、信息共享,達到提高服務質量、提高經濟效益的目的。以巴南區雙寨山為社區化養老產業試點基地,在適當的時機將該發展模式向周邊地區乃至全國廣泛推廣,采用類似美國NBA籃球的"聯盟經濟"體系,實現集約化的連鎖經營,依托低成本的規模化建設和高質量的集約化經營搶占養老市場龍頭地位。

  理財式融資--這種更具創新性的融資方式將為巴南區項目提供更加靈活高效的資本支持。中國老年人手中沉淀著數萬億積蓄,但大多數老人不會輕易動用。通過私人理財、保值基金等多種形式的融資途徑,一方面為項目募集充足的資本,另一方面能讓老年人的存款保值、升值。

  滾動式開發--這是將巴南區項目做強做大的有力手段。我國房地產業的發展都是通過滾動開發做大的,該項目的巨額投資也可采用滾動開發來完成,以便大幅降低前期投入,提高初始投資的靜態回報率。首期建成後吸收"分紅式會費"的方式進行再投資,按兩年一個周期的頻率將項目順利開展,打造具備高增值潛力的優良產業。走低價大眾市場方向,靠較好的性價比開拓更廣大的市場。

  二、享受型(豪華型)

  案例項目簡介:

  該項目位於天津市津南區。緊鄰天津市外環線,距離天津市中心僅15分鐘車程,交通便捷,位置優越。周邊擁有已投入運營的高爾夫球場、醫院、國際學校、雙語幼兒園、商業街、養生會所等完善的配套公建,區域內已完成並入住的居住建築面積近200萬平米,涵蓋瞭別墅、多層洋房、高層住宅等多種產品類型,養老社區定位在高檔居住區內。

  產品定位:五星級一站式綜合養老示范社區,全齡化持續關照的活力老年社區,創新型綜合養老服務業示范社區,集東方文化融國際風情養老社區,生態智能人性化的老年宜居社區。是典型的尊享生活的享受型老年社區。

  本項目規劃用地24.25公頃,容積率1.3%,總建築面積315250㎡,公建面積50060㎡,居住建築面積265190㎡。總戶數約2500戶,測算入住老年人口數約為3750人。初步計劃,總建築的面積的五分之一持有經營,另外五分之一為租賃及部分產權銷售模式,剩餘五分之三用於銷售,回籠開發成本。持有經營部分的CCRC首層平面參見圖4所示。

  開發設計及運營管理貫穿統一的創新的理念,新型模式中能夠找到使老人安心生活的一種全新的傢庭形態,居住在社區中老年人可以沒有任何後顧之憂,與同齡人進行愉快地交流,享受生活的樂趣,成傢立業的孩子也可以自由地來往,共同享受社區提供的多方位服務。

  為瞭讓本社區中入住的高齡者永遠保持活力、充滿朝氣,與"異國文化的接觸"是一個非常重要的內容。本項目在設計、管理、入住、服務、護理等多層面引入瞭國際化的理念。同時,導入"終身護理持續關照方式"使老人更安心幸福的享受老年生活。

  商業模式淺析:

  本項目定位很高,也得到天津市政府的高度關註與支持,是房地產轉型的一個典型案例。

  中國房地產在經過瞭過去十年繁榮與高速發展之後,面臨宏觀調控和持續低迷,進入轉型期。

  眾所周知,過去的普通住宅開發的模式是滾動開發,構建銷售模式。轉型期,開發商從儲備土地盈利變成開發產品盈利。很多公司會考慮轉向輕資產,不再是單純的資源導向。房地產的利潤更多來源於產品本身,更註重產品和服務,重點是持有性經營和細致周到的服務,需要構建全面的經營模式。

  老年地產及養老項目正是在這樣的背景下,突然升溫,倍受關註。但真正去落實並形成創新的商業模式,並不是簡單的事情,往往是雷聲大雨點小,需要創新的勇氣和果敢的判斷。隨著中國老齡化社會的持續發展,特別"421"傢庭結構推動養老模式的轉變,養老項目和老年住區是剛性需求,購買服務、安享老後的生活方式,是老年地產商業模式的核心。

  有一點需要在此特別提醒,過去的房地產存在著暴利,而老年地產需要轉變過去的某些思維定式,即使是這樣高端的老年地產也不會是暴利和短期盈利的。

  三、舒適型(基本型)

  案例項目簡介:

  該項目位於北京與天津之間的河北省香河縣。緊鄰高速道路出口,從北京的國貿出發大約為50分鐘車程,交通便利,具備一定的區域優勢。

  本案占地1000畝,總建築面積約80萬平方米,計劃投資人民幣30億元。該項目建設目標為集"養老、養生、醫療、保健、康復、休閑、娛樂、藝術、教育、培訓、國際合作等"於一體的,具有現代化可持續發展的、凸顯社會經濟效益和示范作用的養老社區。擬打造為今後需求量最大的舒適型養老養生基地。面向京津冀以及全國范圍(子女在京津冀工作)的老年人及老少居傢庭。

  從總體規劃到單體建築,充分體現如下關鍵詞:

  生態-低碳-人性化-高爾夫-花鳥園-遊樂園-文化藝術-田園都市-種植養殖-休閑娛樂-醫療康復-健康活力-運動健身-養生體檢-教育培訓-終身持續關照

  由於項目地理位置和人文環境等客觀條件並不太理想,需要在規劃和運營方面下功夫,打造出具有魅力的獨特的主題來吸引足夠的老人來入住。圖5圖6為設計概念草圖(註1)。

  商業模式淺析:

  本項目的規模大、受眾廣、商業模式創新。

  經初步測算,將有近萬名老人入住,對產品及服務有很高的要求,但價格不能太高,要讓靠退休金和養老金生活的老人能夠承擔。目前定位在每月3000~5000元,提供性價比高的產品和服務。

  由於資金來源與房地產開發不同,有很大部分的保險資金註入,可實現隻租不售或少售,更便於今後的統一管理和服務。

  引入很多國外發達國傢成熟的經驗和做法,註重項目策劃,在策劃設計階段充分考慮運營管理,為降低投資成本和運營成本打好基礎。

  瞄準京津冀以及子女在京津冀工作的全國范圍的老年人及老少居傢庭,靠較好的性價比開拓更廣大的市場,靠有效控制成本,推出今後需求最大的基本型產品。這樣的模式會是將來最大的贏傢。

  以上結合案例對中國老年地產商業模式做瞭簡單的說明和分析,拋磚引玉,期待與業界有識之士共同探討,以期促進中國的老年產業健康、有序、持久的發展。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-04-13/11122069638.shtml
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積極參與廣州空港經濟區建設

??省委常委、廣州市委書記任學鋒會見中國航空器材集團公司黨委書記、副總經理賈寶軍和副總經理楊曉明一行。

??任學鋒對賈寶軍一行表示歡迎。他說,廣州正著力建設國際航運中心和物流中心、貿易中心、金融服務體系,依托國際航空樞紐建設,大力發展臨空經濟,進一步完善包括飛機維修、租賃、航材保障在內的航空產業鏈。希望中國航空器材集團發揮優勢,積極參與廣州空港經濟區建設。

??賈寶軍說,廣州發展環車子貸款試算境好,臨空經濟發展潛力大,中國航空器材集團將進一步拓展在廣州的業務,為廣州經濟社會發展作貢獻。


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內容來自sina新聞

樓市正告別彎腰就可撿錢時代 部分開發商不想玩瞭

??部分房企擬拋棄房地產

??盡管樓市政策日漸寬松,但一股房企撤退的暗潮卻在各地湧動。

??最近,一度被視為“地產航母”的合生創展在區域公司裁員20%,其掌舵者朱孟依也已萌生“遠離房地產”的想法。

??“房地產早已不是朱孟依倚重的中心,裁員隻是轉型的必要步驟。”一位曾在合生創展任職多年的中層管理人員向《華夏時報》記者表示。

??在此之前,上海證大也發佈公告表示將出售超過30%的股權退出房地產。億城股份轉型金融投資,連公司名字也變更瞭。越來越多昔日發展迅猛的房企正逐步撤離曾依靠發傢的老本行。

??“一方面是房地產發展空間逐步受限制,不再那麼容易賺到錢,踏不準市場節奏隨時被拋棄,另外房企在這樣的環境下,有意佈局多元化發展,逐步用其他領域的投資代替房地產。”華南某地方國有資產管理企業一位從事兼並重組的人士在接觸多傢房企後分析道。

??開發商“不想玩瞭”

??有媒體報道,合生創展集團廣東東部區域公司以公司業績整體下滑為由進行裁減人員,比例高達20%。該區域公司負責人對外表示,公司實行經濟性裁員,與公司業績下滑嚴重有關,目前基本處於虧損狀態。

??記者致電該區域公司得知,一些員工已經在此次裁員風波中“被迫提前回傢過年”,而部分員工是因為去年銷售業績不達標而自動離職。

??不過,合生創展相關部門否認瞭大幅裁員與經營業績不善有關,指公司裁員是為瞭推進“事業合夥人制度”、提升員工工作效率。

??事實上,早在兩年前,大舉裁員也曾在合生創展掌舵者朱孟依旗下多傢公司發生。記者瞭解到,這些公司當時祭出瞭遣散千名員工、裁員賠償額上限僅3萬、不接受裁員就必須降薪等鐵腕手段,引起眾多老員工不滿。

??曾經是一線房企的合生創展雖未明確表示拋棄主業,而從朱孟依生意王國的整體佈局來看,其遠離房地產的軌跡十分明顯。

??目前,朱孟依傢族掌舵的“珠江系”進軍金融,朱孟依三兄弟手執珠江人壽60%股份,為該壽險公司實際控制人。此外,公路橋梁、通信網絡、煤炭能源、電力水利、商貿物流等領域已成為朱孟依在房地產以外低調賺錢的途徑。

??記者從朱傢三兄弟旗下公司瞭解到,朱傢手上土地儲備豐富,但項目開發並非重心,一些土地儲備是為瞭拓展其他行業發展做準備,且為各環節加快資金周轉、降低融資成本等方面起到相互支持的作用。

??隨著房地產行業從黃金時代轉向白銀時代,明確宣佈退出房地產的房企則陸續增多。

??“的確有從房地產淡出的想法,但我們會把手頭正在做的項目做完。”上海證大主席兼執行董事戴志康向記者表示,未來不會追加新項目。

??對於在2006年才從金融行業轉入房地產的上海證大,經過不到10個人信貸銀行推薦年時間,選擇再次投身金融領域。

??同時,經過一年多佈局轉型的億城股份近日更名為“海航投資集團股份有限公司”,公司公告指出,為瞭順應公司戰略轉型及未來經營發展的需要。

??事實上,遭遇瞭2013年全年凈利潤下降34.8%的重擊後,億城股份指出要在2014年深化轉型戰略,由房地產開發企業轉型為金融投資企業,以信托和基金為重點,並探索其他金融服務業和相關產業投資業務。期間,億城多次轉讓手中項目,回收大量資金,為轉型做足儲備。

??二胎轉貸怎麼貸款比較會過件利潤率差距

??上述管理人士形容,在朱孟依的傢族生意中,堪稱暴利的房地產曾是發傢的主業,但如今這個領域卻成為“不太賺錢的主業,所賺的也是辛苦錢”。

??中國房地產數據研究院執行院長陳晟分析,對於長期徘徊在50億元以下的證大來說,如果不能突破自身發展的瓶頸,將不得不面臨轉型。

??克而瑞研究院副總經理林波分析,戴志康對市場的節奏把握非常準,其在2006年進入房地產行業期間,資本市場的投資回報遠不如房地產。如今,房地產的回報越來越差,收益也會越來越低,地產在規模上很難再延續以前快速增長的趨勢。

??朗詩集團董事局主席田明表示,房地產的原有生態會逐步被顛覆,其實不需要那麼多開發商,十年以後可能隻剩下20%的開發商。

??“樓市正告別人人彎腰就可以撿錢的時代,”萬科集團副總裁毛大慶的言論一語點破房地產行業當下的經營窘境。

??雖然標桿房企的銷售規模屢創新高,但房地產行業的利潤率下降趨勢已難逆轉。

??據媒體統計顯示,截至目前,滬深兩市共計35傢上市房企公佈瞭2014年年報業績預告及快報,18傢房企預告凈利潤虧損。一些主流房企核心利潤率下跌幅度增大,部分甚至跌破10%

??“遠離”房地產行業的朱孟依將高速公路作為其轉型投資的其中一個產業,該領域的利潤率遠遠超過房地產行業水平。相關數據顯示,廣東地區多條高速去年上半年利潤率達26%,全國其他高速公路利潤甚至高達30%以上。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2015-02-08/08265969984315910828949.shtml

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社科院專傢:城鎮化是未來20年經濟主要引擎

  中國社科院副院長李揚日前在接受中國證券報記者專訪時表示,在今後五年、十年甚至二十年中,中國經濟發展的主要引擎是城鎮化。新型城鎮化是要改變中國人的面貌和綜合素質,提高中國人的生活水平,改變人的身份被限制的狀況,最終打破中國城鄉銀行2胎 銀行2胎利率怎麼貸款比較會過件二元結構。

  對於在實現新型城鎮化目標的過程中,如何實現有質量的增長,李揚表示,不要經濟一出現問題就進行調控,沒有想清楚問題就用大力氣去調控。在同一個領域中用相同的手段去反復調控,這種強措施、弱智慧的現象,今後應極力避免。

  打破城鄉二元結構

  中國證券報:建設新型城鎮化目標提出以後,不少地方提出瞭城鎮化率目標,掀起瞭新一波投資建設高潮。你對新型城鎮化是如何理解的,它是否是未來內需啟動的引擎?

  李揚:在今後五年、十年甚至二十年中,中國經濟發展的主要引擎還是城鎮化。現在很多人把城鎮化當成一個增加需求的因素來看,這自然有道理,但在我看來,這種看法至少是片面的。新型城鎮化是要改變中國人的面貌和綜合素質,提高中國人的生活水平,改變人的身份被限制的狀況,最終打破中國城鄉二元結構。

  研究經濟的人都知道二元經濟,它指的是現代化的工業和技術落後的傳統農業同時並存,或者說傳統經濟與現代經濟並存的經濟結構。這種二元經濟在發展中國傢是普遍存在的。中國的特殊性在於,除瞭經濟意義上的二元結構,還有社會意義的二元經濟和行政意義的二元經濟。所謂社會意義的二元結構,說的是我國的全部人口建地 農地缺錢急用哪裡借錢被人為分為城裡人和鄉下人,且兩類人自出生肇始便被打上不同的印記,並享受不同的公共服務的狀況;所謂行政意義的二元結構,則指的是我國客觀存在著區級、縣級、地市級等等的級別,因而一提及城鎮化,人們首先就要考慮這會對自己所在城市的級別有何影響,或者可能造出什麼級別的城鎮。總之,經濟、社會、行政、政治因素攪在一起,使得中國的城鎮化迷霧重重,因而很容易迷失瞭城鎮化的真正意義。

  ●城鎮化最終目標,就是徹底打破各種意義上的城鄉分割,最終不僅要縮小城鄉差別,更要整合城鄉,實現城鄉一體化

  ●隻有在城鄉公共服務均等化基礎上,城鎮化才是真正有效率的。這樣的城鎮化顯然同造城運動和房地產化風馬牛不相及

  ●城市產業發展狀況,特別是用新型工業化的指標來衡量的產業發展狀況,應當進入城鎮化和城市競爭力評價的視野

  ●中央對於城鎮化最近說得比較謹慎,絕不意味著城鎮化不重要,而是必須首先把它搞清楚才能動員全國上下去推動

  ●今後5至10年,經濟增長指標將維持今年一季度水平。調控政策要從倚重需求管理全面轉向供給管理,其要義是全面推進新一輪體制改革,創造並收獲新的改革紅利

  我以為,在全面推進城鎮化之前,我們必須將所有這些問題梳理清楚,否則將貽害無窮。應當明確,我國城鎮化的最終目標,就是徹底打破各種意義上的城鄉分割,實現城鄉一體化。

  中國證券報:從實際情況來看,一些地方對新型城鎮化的理解還有偏差,或者沒有擺脫"房地產化"、"造城運動"的舊模式,或者過分強調城市人口率,"趕農民上樓"。城鎮化的核心應該是什麼?究竟怎樣來衡量城鎮化水平?

  李揚:衡量城鎮化水平不能僅看有百分之幾十的人住在城裡,有多少住在農村。城鎮化最終目標是實現城鄉一體化。中國的特殊性之一就在於,自新中國建立始,我們就造就瞭城鄉分割的制度。改革開放之後,城鄉差別曾有所縮小,但自從上世紀90年代初大規模工業化開始以來,城鄉兩極分化轉而變得越來越嚴重,城鄉差別成為中國所有不平等的主要根源。對於一個現代社會而言,這種情況不能再繼續下去。我們的目標不僅是要縮小城鄉差別,更要整合城鄉,實現城鄉一體化。

  從國際經驗來看,農村落後問題的最終解決,高度依賴於工業化和與之相關的城市化。換言之,令我們長期頭痛的所謂"三農問題"的最終解決,關鍵在於工業化和城市化的深入發展。反之,城鎮化的健康發展,也需要有高度發達的農村予以支撐。最近,習近平同志在談及城鎮化時,就曾深刻指出:要"推動城鄉發展一體化,逐步縮小城鄉區域發展差距,促進城鄉區域共同繁榮。農村發展水平高瞭,城鎮發展水平也會提高,城鎮發展水平高瞭,人們就不會都擠到大城市去。"這一指示,無疑勾畫出瞭我國城鎮化的綱領。我們很高興地看到,有一些省份,例如廣東,在制定本省城鎮化規劃時,已經超越瞭那種局限於城市自身的發展來談城鎮化的傳統思維,明確地將之上升為本省的城鄉一體化方案瞭。

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-05-23/08332228197.shtml
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1月16日武漢賣房621套 漢陽200套居首

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點擊查看大圖:??1月16日武漢賣房621套

新浪樂居訊 武漢房地產市場信息網數據顯示:2015年1月16日武漢市新建商品房共成交676套,成交面積78016.34方米。其中新建商品住房成交621套,成交面積56759.37平方米,漢陽成交200套居首;寫字樓成交23套,成交面積1756.62平方米;商業成交18套,成交面積2736.78 平方米;其他成交14套,成交面積7650.10平方米。

?往期回顧:?

1月15日武漢賣房508套 洪山區69套居首

1月14日武漢賣房465套 江夏區98套居首

新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2015-01-17/11425962061268465794952.shtml

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盤點2014商業地產四種 典型性死亡

??過去的2014年,在房地產市場整體頹靡的大勢中,商業地產依然保持著較快的增長。統計數據顯示,僅2014年1至10月,全國商業營業用房和辦公樓開發投資分別同比上漲23.4%和23.8%,明顯跑贏住宅開發的11.1%增速。然而商業地產由來已久的結構性過剩、同質化嚴重等問題,仍然是縈繞在2014年全年並將持續在2015年繼續升溫的熱點話題。

??一方面商業地產已經成為很多大體量項目的必備配套,並被認為是新城鎮化發展的動力引擎,於是許多原來從事普通住宅房地產的開發商、甚至原本並非地產運營出身的企業也加入瞭商業地產的開發陣營;另一方面,商業地產關店、空置的案例幾乎與熱鬧開業的新聞一樣多,乘興而來敗興而歸者不在少數。

??實際上,如今商業地產的活法大體相同——運營為王,然而死法卻各不相同。有的是因不懂商業地產的運營規律盲目進入導致失敗,有的則是缺乏長久商業戰略規劃,有的是前期選址有問題,有的則是後期運營能力不足。中國房地產報盤點瞭2014年商業地產的幾種不同的死亡方式,不管是商業地產行業的“老兵”還是“新軍”,都當引以為戒。跨界失敗式死亡:杭州娃歐商場與業主方解約2014年6月,娃歐商場與業主方浙歐置業解約,正式宣告其跨界死亡的悲劇結局。

??該商場作為宗慶後進軍商業地產的旗艦項目而曾一度被其寄予厚望。2012年11月,娃哈哈集團在杭州錢江新城租下3.5萬平方米的物業,開出瞭第一傢娃歐商場,按照當年披露的規劃,娃哈哈未來將采取租物業的模式進行迅速擴張,計劃在5年之內擴張到100傢娃歐商場,並且誓言將在5年內做到商業公司上市。

??然而實際上,該項目從選址、裝修、采購到開業,籌備時間僅4個月,對於一傢此前毫無商業地產運營經驗的公司,這樣的時間無疑顯得過於倉促。這樣的開始也預示瞭娃哈哈對於商業地產當中困難的各種“估計不足”,包括“人才儲備欠缺”、“規劃不合理”等問題都在後期運營過程中不斷浮出水面。

??最終,僅僅用瞭不到兩年時間,娃歐商場項目就正式宣告失敗。

??點評:娃歐商場首先在定位上棄用瞭大眾熟知的“娃哈哈”品牌,而轉用“娃歐”這一新的商業品牌,同時主營浙江代工的歐洲二線“偽高端”副品牌,在品牌定位上就出現偏差。同時,項目的招商與規劃定位完全不符,商場並無一線品牌撐場、同時買手團隊不夠成熟,且單店運營難以支撐。此外,項目地段處非成熟商圈,面積太小、業態單一,聚客能力太差。在具體運營過程中,運營團隊也缺乏戰略性眼光,娃歐商場開業不到2年時間,定位和主題一直頻繁更換,這種急功近利之舉也加速瞭項目的失敗。

??不過歸根結底,作為零售品牌大佬的宗慶後無視商業地產運營的專業性,缺乏準備、盲目跨界,才是該項目失敗的深層原因。實際上,在商業地產發展黃金時期,跟風跨界者不在少數,而摔得鼻青臉腫者也並非娃哈哈一傢。未來隨著競爭的白熱化,商業地產更加是運營為王,跨界者應謹慎為之。定位同質化死亡:鄭州印象城建成5年被拆作為當年鄭州首傢大型購物中心,鄭州印象城於2009年9月開業,曾因多個知名品牌的入駐而名噪一時。項目坐落於鄭州核心商業區——二七商圈內,總建築面積約7.2萬平方米,共有商鋪100多傢,停車位350個。

??然而,當年高大上的國外投資方和知名建築方,以及招商定位的高端概念,僅僅持續瞭5年。2014年11月,該項目已啟動集中拆除。

??開業5年來,該項目“身世”十分坎坷。印象城項目最初由深國投商用置業有限公司旗下的鄭州深國銀行2胎車貸任何問題免費諮詢投商用置業有限公司運營管理。2011年,華潤置地將印象城項目收購。2012年初,印象城低調更名為鄭州華彩城購物中心。而在收購該項目前,華潤置地於二七商圈早已佈局瞭萬象城一期。為避免左右手互博,華潤置地在整體規劃和發展的考量下,最終決定將該項目拆除。

??點評:除瞭項目本身股權變遷帶來的尷尬境地,其本身定位缺乏差異化則是其最終被新東傢視如“雞肋”的根本原因。與同屬於華潤旗下的鄭州萬象城相比較,印象城品牌定位偏向中端,是定位於時尚、潮流的傢庭型區域型購物中心。然而在鄭州二七商圈內,這種定位中高端的商業項目,除瞭現有已經開業的項目外,還有丹尼斯大衛城、金博大擴建項目、新田置業時代廣場、百年德化二期項目等多傢。在這樣激烈的同質化競爭面前,印象城最終被市場所拋棄。

??同一地塊規劃的商業項目不斷增加,原本不是單個商業地產商所能控制的,即便一開始看上去很完美的區域,也可能因不可控的規劃產生惡性競爭。此外,電商的外部擠壓也在不斷侵蝕著商業地產的市場。在這樣的情況下,個性化定位已經成為購物中心成功的一堂必修課。奧萊過剩式死亡:上海環球奧特萊斯購物公園歇業位於上海市金山區楓涇古鎮的環球奧特萊斯公園在2014年7月21日徹底歇業。這個號稱全國乃至東南亞最大的品牌折扣購物中心自2008年開業以來,歷經6年“垂死”掙紮,終於難以回生。

??按照當初的規劃,這個占地面積近613畝,建築面積達40萬平方米的浩大工程,曾經是上海市“十五”期間“一城九鎮”的重點項目,在開業之初就引起瞭業內的轟動。

??然而,過去炫耀的“大體量”,最終變成瞭如今的“大敗局”。奧特萊斯這一業態對於運營商的品牌整合能力、管理和經營能力都有極強的專業要求。然而,環球奧萊在招商、運營和整合國際一線品牌上的經驗並不豐富,因此隻能退而求其次,原本定位的意大利名品折扣逐漸演變成以其他國內品牌支撐的局面。最終商品更新能力也跟不上,加之定位模糊、折扣力度不夠、大而不當的選址配套等多重因素疊加,導致瞭項目的最終失敗。

??點評:美國著名的Woodbury Commons Outlets,面積不超過8萬平方米,而且是幾十年共五六期擴建後的結果。一般成功的奧萊店面控制在200~300傢,每傢250平方米左右,即5萬~8萬平方米的經營面積,再以1:1的比例進行餐飲等配套,最大可以達到10萬~16萬平方米。環球奧萊本身品牌整合能力就不強,還定位在超大體量,運營難度可想而知。

??同時,一般500萬人口的城市就可以做一傢奧萊,上海有2600萬的人口基數,再加上長三角的輻射能力,大致可以容納5傢奧萊。然而目前上海有十多傢奧萊,惡性競爭之下,運營就更加困難。

??奧萊由於其名品折扣的天然屬性而被認為是最適合植入城市遠郊區塊的商業發動機,很多地方政府和開發商都因其潛在商業價值而不顧自身資源稟賦強行上馬。然而縱觀國內大大小小的奧萊,真正成功者寥寥無幾。因此奧萊也被很多業內專傢認為是最需謹慎進入的商業地產業態之一。散售泥潭式死亡:紫金城購物中心8年未能開業“賣的時候挺起勁,招商的時候噩運來瞭,我們知道是跌入瞭漩渦。”這是江中集團董事長鐘虹光對紫金城購物中心項目的回顧。

??紫金城購物中心由上市公司中江地產開發,2006年前後推向市場,為快速回籠資金,分割出售商鋪7.2萬平方米,售給3141戶業主,銷售均價1.6萬元/平方米。購買瞭紫金城商鋪的業主,可將商鋪返租給江中集團全資子公司江西時商,由江西時商統一對外招商運營,江中集團作為擔保方。

??然而,盡管江西時商投入大量資金聘請專業團隊,進行招商運營,甚至采用3年免租的條件來吸引商傢。但由於2017年後商傢將面臨與數千個業主洽談商鋪租賃價格的局面,致使紫金城招商一直難有進展。紫金城購物中心自2007年運營至今,依然是“空城”一座。

??2012年12月,江中集團和江西時商共同向紫金城商鋪的全體業主致信,希望以業主投資額的150%收回商鋪。截至2014年7月,共有2226戶業主已經辦理退鋪手續,但還有915戶業主沒有退鋪。將近10億元的賠償款已經讓江西時商在2014年6月被法院裁定破產,即便如此,後續問題仍然難解,一波接一波的群體性抗議至今仍困擾著江中集團。

??點評:商鋪分割銷售這一做法雖然資金回籠快,但也為紫金城購物中心後來的招商埋下瞭重重隱患。劉耀明曾在紫金城開盤期間負責銷售和商業的招商工作。據他介紹,紫金城項目組至少聯系、拜訪過2000餘傢商戶,僅他個人就聯系瞭200餘傢商戶,但由於商鋪業主眾多、產權分散,令所有前來洽談的商戶望而卻步。

??而時至今日,仍有不少商業地產項目為瞭快速回籠資金,而對商鋪切割產權、分散出售,紫金城購物中心的慘敗應為這類商業地產商敲響警鐘。


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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-01-12/07115960180967091257535.shtml

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中金標準數據本輪房地產市場繁榮接近尾聲

  新浪樂居訊 房地產是資金密集型行業,對資金的渴求度以及對資金價格的敏感度都非常高,近年來,由於全國各大城市房價均經歷瞭較大的增長,在房價高啟的情況下,房地產業的消費人群需要信賴銀行信貸才能完全購買的人數不斷增多。可以這樣說,資金市場的任何一點變動都將快速的傳導到房地產端。

  現在,這一傳導機制因去年底以來的互聯網金融對銀行業的沖擊已經開始顯現。由於餘額寶等互聯網金融產品的競爭,加之銀行業和房地產業自身存在的問題,2014年以來,我國資金市場的成本持續居高不下,由於房貸利率贏利性低,且房地產市場風險顯現,我國各大銀行已經相繼收緊瞭各地的房地產貸款額度,貸款利率也相應提高,現在,不僅85折優惠利率不見蹤影,就是受國傢政策支持的首套房貸款利率,大部分銀行也選擇瞭上浮5%-30%的銷售策略。

  銀行信貸政策的調整對於房地產市場的影響立竿見影。2月份各地城市公佈的數據顯示,不少城市商品房成交量都出現瞭不同程度下跌,其中,北京新建住宅成交量創2007年北京有網簽記錄以來的最低紀錄;上海新建商品住宅成交量同比縮水23.43%;廣州商品房成交量環比下降43%......

  對於當前的房地產市場民間二胎房貸設定怎麼貸款比較會過件的走勢,不少開發商及業內人士認為是短期走勢。但是成交量的回落隻是市場對資金價格上漲的最初反映,其背後是資金價格與需求的市場規律。

  眾所周知,銀行貸款的支持是房地產市場繁榮的重要條件。2013年上半年之前,個人房貸由於還款好、違約率低,一直是各銀行追逐的重點。為瞭吸引房貸業務,各銀行甚至紛紛推出85折、90折等優惠政策。但進入2013下半年,特別是2014年以來,隨著商業銀行理性業務的快速擴張,存款利率市場化進程的推進,以及以"餘額寶"為代表的互聯網金融產品的競爭,我國金融市場步入瞭寬貨幣、高利率、緊信貸的流動性異常階段。

  在這個階段,由於存貸比限制以及同業理財產品、互聯網金融產品競爭的加劇,銀行的吸儲成本不斷增加,凈息差收入不斷縮小。原來利潤不高、期限較長的個人房貸業務自然成瞭需要重點調整的業務領域。

  更為重要的是,這個調整顯然不是短期的。3月3日公佈的shibor數據顯示,近來,短期上海銀行間同業拆放利率近來有所下降,但是3個月以上的長期利率仍然維持在5%以上的高位,1年期利率更高達5.76%。這說明,我國資金市場長期的成本壓力並未降低。同時,資金成本上漲的壓力還很大。銀率網的統計數據顯示,近期有不少銀行的理財產品的年化收益率在6%以上,華夏、民生推出的某些理財產品的年化收益甚至高達12%-15%。在這種情況下,如果按各大銀行2013年上半年公報的行業平均凈息差2.5%的標準計算,銀行業要維持2013年上半年的利潤,其貸款利率應在8%-8.5%之間。

  而個人房貸之前的利率隻有6.55%,優惠利率為85折,這個利率不僅不能維持銀行的贏利,甚至可能給銀行帶來虧損。在當前社會資金需求旺盛,影子銀行利率遠高於銀行水平的市場環境下,有錢不愁貸的銀行自然會選擇縮減房貸額度或者上各家銀行2胎房貸利率比較表怎麼貸款比較會過件調房貸利率。

  而羊毛出在羊身上。房貸額度的縮減將增加貸款的難度,利率的提高將最終由購房人買單。但是,由於我國各大城市房價已經高啟,目前不少城市的房地產需求的支付能力可能已經接近極限。眾所周知,房地產的需求分為剛性需求和投資需求兩種,從支付能力看,剛需一般支付能力有限,必須依賴銀行貸款才能完成購房行為。投資性需求支付能力較強,但追求較高的投資回報率。如果按當前首套房貸款利率上浮5%-10%的標準計算,則剛需傢庭的支付能力會更弱。投資也好不到哪裡,中金標準數據"百城住宅投資收益指數"公佈的數據顯示,我國當城各地住宅投資收益呈遞減趨勢。在中金標準數據監測的116個大中城市中,有35%的城市的住宅投資收益率不及銀行理財產品收益,其中不乏杭州、青島、秦皇島和寧波這樣的經濟發達城市。在這種的情況下,房地產投資需求也將大幅減少。

  量在價先。房地產市場變化最終將傳導到價格領域,沒有成交量支撐的價格必然會發生下跌。由於我國當前房地產行業貸款的集中度,以及房產押品在銀行業的占比都相當高,房地產價格的下行必然導致銀行不良貸款增多,並最終影響到資產負債表。這種風險,對於銀行來說,是無法承受的。

  銀行一直寄望風險永不顯現。而當前金融市場的競爭,特別是餘額寶們的興起顯然打破瞭銀行心中的"夢想"。近段時間,雖然央行公開表態不會取締餘額寶,但是三大行等銀行還是公開表示拒絕與餘額寶等合作。即便餘額寶面臨官方更嚴厲的監管,但是資金市場的一池死水已經被吹開,隨著銀行版餘額寶的相繼推出,以及銀行理財產品利率的不斷上升,以及中國社會融資總量已經躍居世界高位的市場環境的演變,中國資金市場的成本在很難在短期內再回到2013年年中之前。

  目前,餘額寶們顯然動瞭銀行的蛋糕,並間接性的打擊瞭開發商,銀行與開發商們對其大加垢病、指責甚至抵毀都在所難免。但是,銀行和開發商們更應當認清,自己的言行其實完全是借題發揮。因為,"餘額寶"們根本沒有這麼大的能量,能夠顛覆中國金融市場和房地產市場。

  中國金融市場與房地產市場的問題,歸根到底還是兩個市場內部建設的問題。就金融市場來說,是長期的低利率、負利率政策,影子銀行的膨脹,以及金融機構的非理性擴張,造成瞭當前貨幣資金在金融體系內空轉,實體經濟得不到有效支持的金融亂象;就房地產市場而言,當前房地產市場存在的部分城市供給過剩,大部分城市房價收入比遠超當地居民購買能力等問題,深層次的原因是政府主管部門缺乏理性長效的治理策略。

  這些,都與餘額寶們及金融創新沒什麼關系。餘額寶們不過加速瞭中國金融市場和房地產市場內在問題顯現的時間。但是,讓問題顯現也沒什麼不好。當房價已經高昂到大部分民眾不可承受的時候,刺破泡沫或者是放任泡沫破裂,或許是中國經濟最好的選擇。惟如此,各行業才能重新回到均衡發展的起點,中國的青年一代、新技術、新產業才能擺脫沉重的生活壓力輕裝上陣,中國經濟也才有可能跨入另一個高速發展的新階段。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-03-11/10542641179.shtml
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樓市持續變臉考驗調控智慧 或圍繞首套剛需微刺激

  70個大中城市,5月的房價有半數出現環比下降,兩年來首次全面逆轉,進一步印證瞭樓市的"變臉"。

  多位接受《第一財經日報》采訪的業內人士均認為,盡管"樓市崩盤論"系危言聳聽,但過去那種量價齊升、開發商"躺著賺錢"的好時光已經結束。

  不少專傢對本報預期,未來可能出臺圍繞"首套剛需"進行信貸松綁的微刺激,但大幅放松可能性不大。

  樓市的深度調整,無疑將對調控智慧形成考驗。新華社昨日發文稱,用行政手段應對樓市風險並不可取,應提高用市場手段、法律手段應對挑戰的本領,更好地發揮政府作用,真正做到有所為有所不為。

  一線城市"失守"

  國傢統計局18日公佈的5月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示,新建商品住宅中,與上月相比,70個大中城市中,價格下降的城

  市有35個,持平的城市有20個,上漲的城市有15個。環比價格變動中,漲幅最高的是鄭州,達0.3%,領跌的是杭州,下降1.4%。

  中國房產信息集團(CRIC)根據統計局數據計算得出,70個大中城市新建商品住宅價格環比平均跌幅為0.16%,這是自2012年6月份以來首次由漲轉跌。

  "這也是時隔兩年再次出現半數城市環比下調的現象。"中原地產首席市場分析師張大偉表示,今年以來,樓市的變化速度已經超過瞭市場此前的預期。從首次出現個別城市價格調整,到3、4月出現華東區域的塊狀調整,再到5月後出現以東部城市為主的房價普遍下行,市場已經開始加速調整。

  這其中,此前一直堅挺的一線城市也出現瞭明顯的下調:上海一手房環比下降瞭0.3%,深圳環比下降瞭0.2%,廣州與上月持平;北京則是二手房環比下調瞭0.9%。

  在廣州,一些郊區盤的松動十分明顯。18日,位於廣州芳村的路勁雋瀧灣項目銷售人員告訴《第一財經日報》記者,該盤目前推出一批促銷單位,毛坯僅12000元/平方米,比此前的價格大降5000元。

  房價到底降沒降,一個直觀的表象就是有沒有老業主維權的"房鬧"。近期以來,在杭州、廣州、福州等城市,"房鬧"此起彼伏。根據《第一財經日報》記者梳理,近年來每次湧現的"退房"現象背後,都伴隨著樓市的不確定性,降價更會直接釀成沖突。

  不過,即使在當前的"拐點"關口,仍有部分城市繼續著堅挺的表現。數據顯示,5月份環比漲幅中,鄭州以0.3%位居第一,廈門、南京、北京和貴陽均以0.2%的環比漲幅緊隨其後。共有15個城市仍保持著上漲的態勢。

  暴利時代結束

  "今年肯定是房地產市場的調整之年,但調整的幅度是有限的,不會出現過大過深的調整。"住建部政策研究中心主任秦虹近日對本報表示,"目前,市場上的剛性需求依然比較強勁,樓市整體沒那麼悲觀。"

  不少開發商亦對本報表達瞭類似的觀點。

  農工商房產集團董事長張智剛對本報表示,中國的城鎮化率還不高,GDP增速在6%~8%之間還會維持很長一段時間,再加上中國人的傳統觀念和老外有很大不同,長輩心甘情願為年輕人掏錢買房,這些都支持剛需的存在。"但房地產的暴利時代確實已經結束瞭。"

  信義房屋董事長周俊吉也對本報表示,中國的房地產市場已經進入下半場,量價的增速將顯著放緩,部分區域的樓市供應已經過剩,但還沒有崩盤的風險。下半場的特征在於,開發商"閉著眼睛就賺錢"的時代已經過去,今後隻有那些註重品質、服務的房企才能較好生存。

  與此同時,市場成交清淡是當前不少中介的直接感受。"現在觀望氣氛濃,大傢都覺得房價要跌,我們也不停地換掛牌信息,推特價房,想快點成交,房東也著急,但生意不好做。"有上海房產中介表示。

  在銷售不振的情況下,開發商拿地更加謹慎。根據中原地產統計,銷售20強的房企今年以來拿地總額僅為1502億元,相比去年同期的1977億元下滑明顯。

  由此也不乏看法更為悲觀的業內人士。日前,中原集團創始人施永青在接受本報記者獨傢專訪時表示,房地產泡沫主要有三種表現形式:過度建設、過度借貸、價格過高,三種形式內地樓市全有,並且這些問題都不容易解決。"內地樓市的問題一旦暴露,就可能從一個極端走向另一個極端。"

  施永青認為,今年內地樓市客觀上是存在崩盤風險的,如果無視這種風險,反而會令其出現;大傢都重視的話,那還有機會。

  樓市或迎微刺激

  樓市"變臉",全國商品房投資增速持續下滑,背後更大的問題則是經濟的承受能力,

  統計局數據顯示,1~5月份,全國房地產開發投資30739億元,同比名義增長14.7%,增速比1~4月份回落1.7個百分點。其中,住宅投資21043億元,增長14.6%,增速回落2個百分點。

  張大偉說,由於房地產投資占全社會固定資產投資的兩三成,而且樓市疲軟也會波及水泥、鋼材等領域的投資,因此樓市冷暖對整體經濟的影響十分明顯。

  另一方面,政府償債風險、開發商資金鏈風險、過度參與房地產開發投融資的機構投資者資金鏈風險等,也將在樓市調整中逐漸暴露。這將引起監管部門的高度重視。

  而對於地方政府,尤其是對一些"土地財政"依賴程度較高的地方政府而言,樓市下行所帶來的土地市場"速凍"影響更大,大搞基建形成的高負債後遺癥容易集中暴露。事實上,進入5月後,一些二三線城市土地流拍現象十分普遍。

  壓力之下,地方政府"救市"之聲此起彼伏:沒有限購的城市就采用公積金貸款和財稅補貼等形式,有限購的城市則主要采用放松外地人購房資格認定、擴大戶籍范圍等形式。

  與兩三年前地方隻要一松動就被叫停不同,本銀行二胎 銀行二胎借貸輪地方政府根據自身需要進行的"松綁",隻要不是觸及到取消限購這個底線,都不會被叫停。這也符合瞭"兩會"提出的分類調控要求。

  在本月4日國新辦舉行的新聞發佈會上,住建部總經濟師馮俊表示,當前市場確實在調整過程中,按照 "分類調控"的基本原則,對不同城市采取不同的調控措施。

  張大偉分析稱,本輪市場轉冷更多是由於部分城市前期供應量過大、房價過快上漲等市場本身風險因素積累,以及前期成交集中釋放帶來的需求斷檔。因此,目前即便各地政府普遍"救市",效果也十分有限,最為關鍵的還是看信貸政策能否放松。

  同策咨詢研究總監張宏偉對本報表示,盡管短期內大多數城市存銷比高企,部分城市出現大幅降價的現象,但是應該不會持續太久,預計在四季度,由於銀行信貸對於首套自住房需求的支持,信貸緊縮的局面將逐步得到改善,樓市調控政策也會轉向寬松。

  上月中旬,央行[微博]召開住房金融服務專題座談會,要求商業銀行合理配置信貸資源,優先滿足居民傢庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求。

  如今距央行"喊話"已經滿月,但新華社昨日報道稱,不少地區的住房按揭貸款的緊張情況未見緩解,利率上浮、排隊等"貸"等現狀仍在,首套房貸政策遭遇"雷聲大雨點小"的尷尬。

  張大偉說,通過業內瞭解,預計後續可能會出臺一些針對首套房房貸的"定向松綁"。"這個時間點不會太早,可能會在三季度的中後期。"他說,如果屆時該舉措出臺,加上價格的下行調整,會對市場的成交有比較明顯的拉動作用。此外,通過加快棚戶區改造,也能在一定程度上彌補房產降溫對經濟的影響。

  張大偉還說,樓市再繼續原來那種30%的高增長已不可能,但也要避免出現"斷崖式"下行。不過,新一輪調控不可能再現大規模流動性釋放,而是依靠微刺激,定向、局部放松。

  上海易居房地產研究院研究員嚴躍進告訴本報,目前整個宏觀經濟形勢不如預期,未來微刺激的力度、涉及面和頻率都會加大,但主要會從實體經濟入手。房地產行業的泡沫還是比較大,政府還是要借此輪市場降溫將其中部分水分擠幹。從這個角度看,房地產行業對於來自中央層面的"救市"期望不能太大。

  他分析稱,放松信貸是未來中央樓市調控的一個主基調,但基本上還是圍繞首套剛需進行。對於部分剛需不大的城市,也會考慮將此類信貸資源向改善型需求導入。

乙種建地  新華社分析稱,從民生角度來看,在市場自我調整期,政策上應當堅持幾個"不能變":抑制投機炒房行為不能變;守住個貸不擴大杠桿的底線不能變;保證低收入者基本住房需求不能變。

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內容來自sina新聞

沈陽暖房工程已改造16.6萬戶 還要改造約15萬戶

  原創推薦:

  59.01億打造沈陽年終土地盛宴 中海斥46億入駐長白

  年底沈八條發威 12月沈城樓市顯疲態房價成交量齊跌

  沈城房地產開發商未雨綢繆 明年開盤日期已經確定

  商業地產再奪冠 遼寧鳳凰國際商務中心上周銷219套

  樓市調控政策發力 廉租公租並軌運行是大勢所趨

  沈陽房價最高差9倍 18215元外來品牌成就最高價

  樂居專訪海斯蘭德:讓設計成為一門共同分享的藝術

  沈陽暖房工程已改造16.6萬戶,1080萬平方米,1979棟樓。未來一到兩年還要改造約15萬戶,1000萬平方米,近2000棟樓。未被列入城市拆遷計劃;所在地用地性質在城市規劃中為居住用地;是已經進行分戶改造的老舊小區;是獨立換熱站(最優選);房屋建築為多層樓房小區。

  任務落實:已改造16.6萬戶,1080萬平方米,1979棟樓。

  未來目標:未來一到兩年還要改造約15萬戶,1000萬平方米,近2000棟樓。

  改造條件:未被列入城市拆遷計劃;所在地用地性質在城市規劃中為居住用地;是已經進行分戶改造的老舊小區;是獨立換熱站(最優選);房屋建築為多層樓房小區。

  由頭



  工程隊開進記者住的小區

  五月中旬,沈陽乍暖還寒。忽然有一天,記者所住的小區裡來瞭一群農民模樣的人,隨後幾天他們先是運來一堆工程機械,還有堆成山的水泥、苯板等一些原料,如此大動幹戈到底想幹什麼呢?其實,在多天前,小區門口就圍瞭很多人在觀看一則通知,通知的內容是,沈陽市皇姑區政府要給這個小區進行改造,內容包括外墻保暖、樓道內電路上下水管的更換和維修,連樓梯的扶手及樓道內的墻都要給重新粉刷,而以外墻保溫為主的這項工程,政府稱之為"暖房子工程"。

  知道瞭他們是為"暖房子工程"而來,且一切費用全是政府承擔,小區的居民對這些農民工兄弟們格外親切。而記者本人,對這些人還有另一種親切感,因為他們幾乎全來自記者的老傢黑龍江省齊齊哈爾地區。

  領頭的人大傢稱他為大老潘,是個年近50歲的漢子,憑心中這些年永不泯滅的鄉情,記者迫不及待地找到瞭他,他告訴記者,這個小區14棟樓大約得施工三個多月,這個小區用的材料全是沈陽市"暖房子工程"統一要求的最好材料,工程使用新型材料阻燃苯板,與其它保溫材料相比阻燃苯板密度大、保溫效果好,而且耐熱防火。沒幾天,老潘他們熱火朝天地幹瞭起來。

  老潘還告訴記者,他們這個施工隊伍在一起有幾年時間瞭。四年前,黑龍江省開始有瞭政府出錢的"暖房子工程"。接下來吉林省和遼寧省也大面積開始瞭這項工程,於是,他們從傢鄉起步,又從哈爾濱到吉林的長春,然後又到瞭沈陽,他雖然第一次到沈陽幹這樣的政府工程,但老潘說他親身感覺到,沈陽政府對這項工程的要求,要比其它省份嚴格得多,所用的材料也更先進瞭。

  調查



  農民工們在吊籃裡施工

  老潘他們還在記者傢門口熱火朝天地幹著,記者決定要到沈陽其它區的老舊小區裡去看個究竟,並著手調查沈陽市從2010年起並實施近三年的"暖房子工程"整體情況。

  這是2013年8月初的一天,沈陽市的天空上沒有一絲的雲,炎炎烈日下,隻見一些工人頭戴安全帽,站在懸掛在樓房外的吊籃裡,用脹釘將60毫米厚的保溫板固定在外墻上,這裡是沈河區天壇小區。

  在這個區的三八南裡,小區16棟老樓都穿上瞭"新棉衣",樓房墻漆都被塗成瞭白色,單元門窗也都重新更換,幾乎看不出這是近20年的老小區。社區書記蘇玲俐告訴記者,三八南裡小區的暖房工程今年5月份開工,7月底工程結束,"樓房安裝完保溫板,今年室溫能提高4℃至5℃。"

  在大東區202小學後身,這裡的大半樓體已做完保溫並刷好瞭塗料,來自吉林的一隊工人正在做最後的收尾工作。工人們說,他們最多時,在這個小區裡有近200人的施工隊伍,現在收尾瞭,隻有幾十人瞭,其他人都去瞭大東區別的保溫工地。

  一個月之後,今年沈陽的"暖房子工程"二期在全運會結束之後開工瞭,富貴裡、北三八裡等20個區域幾乎在同時熱鬧起來,10月底,約有130萬平方米的工程改造完工瞭。

  記者瞭解到,為讓北方等冬季供暖期長的城市提高住宅供熱能力,住建部於2010年出臺瞭"暖房工程",為一批單薄老樓房加貼外墻保溫層。這項由各地政府出資運作的民生保暖工程為一大批建築帶來瞭溫暖的冬天,讓供暖溫度平均上升瞭3至5攝氏度。

  就在這年,吉林省率先在地級城市啟動旨在提高城市供熱保障能力、改善居民供暖條件為核心的"暖房子工程"。一年之後,吉林省累計完成節能改造面積2546萬平方米,有61萬戶、186萬傢庭接受瞭保溫層改造,資金總投入34.02億元。

  緊隨其後的就是沈陽市。國傢要求在2015年前要基本完成具備改造價值的既有居住建築供熱計量及節能改造的住宅。沈陽市2011年到2015年共需要完成2000萬平方米的改造任務。沈陽市到目前已完成16.6萬戶、1080萬平方米、1979棟樓的改造。未來一年或兩年還要完成約15萬戶、1000萬平方米、近2000棟樓的改造。改造的條件是:相關部門依據改造區域可安全使用20年,未被列入城市拆遷計劃,所在地用地性質在城市規劃中為居住用地,是已經進行分戶改造的老舊小區,是獨立換熱站(最優選),房屋建築為多層樓房小區。

  一組來自官方的數據:

  能耗少瞭

  由於房屋外墻加裝瞭保溫板、重新更換瞭單元門窗,熱損失大幅度降低,實施節能暖房工程的小區鍋爐房能耗平均下降40%。

  減排見效瞭

  2010年到2012年,通過實施節能暖房工程,沈陽共減少二氧化碳排放量28萬噸,減少二氧化硫排放量700噸。

  對於沈陽市政府實施這麼大的一個工程,相關審計部門也從頭到尾在監督著。就在今年的2月10日,審計署駐沈陽特派員辦事處在財政收支審計中,特別關註"暖房子工程"建設情況。審計人員通過審核資金的籌集、管理和使用,調查瞭解項目的施工進度、施工質量、材料選購等情況,積極促進"暖房子工程"切實實現建築節能和保障民生的雙重效果。

  轉眼間,老潘他們的工程收尾瞭。就在老潘他們撤離沈陽三個月之後,記者的小區開始供暖瞭,老潘還惦記著他們在沈陽的"處女作"成果如何,記者告訴他,沈陽剛來暖氣,與往年同期相比,屋裡真的暖瞭好多,到一周後的正式供暖時,屋內溫度肯定沒有問題。老潘說明年還會與記者見面,因沈陽的"暖房子工程"還沒有完,還有很多人傢住在不保溫的老房子裡,同時還要再次體會沈陽人帶給他們的溫暖。

  溫情



  他們帶走居民們傳遞給的溫暖

  在近一個多月的時間內,記者走訪瞭沈陽大多數正在施工的工地。記者發現,所有的改造工地上,與老潘他們的工程隊幾乎都是一樣的,用的是相同的材料,相同的改造方式,相同的機械設備,小區裡搭幾個帳篷就是他們臨時的傢,而小區裡的居民們,同樣對這些農民工是友善的。老潘說,他做這個工程從東北的最北面走到瞭最南面,無論是哪個省哪個市的小區裡,居民們對他們的態度實在讓他們感動,這是他幹瞭大半輩子保溫工程中從來沒有遇到的,他說這是政府的工程感動瞭居民們,然後居民們在傳遞著自己的感動,他們也是這政府"暖房子工程"的受益者。

  老潘他們自從來沈陽之後,心裡總是暖暖的,但比他們心裡更暖的,還有於洪區環北傢園的劉慶餘老大爺,他告訴記者,自從他們的小區改造後,他們的房子升值瞭,連出租價格都漲瞭一大塊。劉大爺告訴記者,他和老伴身體不好,近幾年都住在兒子傢,他的房子都是出租的,原來,他兩室75平方米的房子每月隻能租上700元,現在,可租到900元到1000元瞭。如果他的房子出售,原來沒有保溫前,每平方米價格約在6000元左右,現在每平方米升值到6500元左右。他為記者算瞭一筆賬,如果一平方米增300元到500元的話,那他的房子就可多賣3萬多元,而整個環北傢園可是近8萬平方米的房子,一個小區就增值瞭4000多萬元,"政府真辦瞭件大好事啊!"老人向記者豎起瞭大拇指。

  其實,這個"暖房子工程"實施後,比劉大爺更樂的受益更大的是供暖的企業,因為他們這些企業節省下來的是大把大把的真金白銀啊。

  祝傢熱力股份有限公司經理白明強提起"暖房子工程"時,樂得嘴都閉不上。他說:"由我們單位負責供暖的兩個小區--無紡佈小區和科技園小區,不僅老百姓得著實惠瞭,我們也是受益者。"白明強介紹,他們片區內上世紀90年代的老房子居多。老房子沒加保溫層時,為瞭讓把山、把頂的居民室內溫度也能達到18℃,他們冬天隻能使勁燒煤。不少不把山的用戶,溫度經常要超過25℃。"有一些用戶曾經因為熱得難受向我們投訴,我們也無奈。"白明強說,今年兩個小區改造完畢之後,把山、把頂住戶的室溫平均能提高4℃左右,"這麼一來,我們也節省瞭不少錢。"

  而來自沈陽市最大的供暖公司的消息說,暖房子工程,每年可為惠天熱電節約標煤超過20萬噸,直接經濟效益超億元。

  相關評論



  "暖房子"工程破解民生難題

  "墻穿棉襖,頂戴棉帽;安瞭窗戶,刷瞭樓道;裡外三新,老樓新貌!"這首吉林傳唱瞭兩年的順口溜,說的就是吉林省的暖房子工程。

  2010年,吉林省委書記孫政才提出,各級黨委、政府不僅要抓好米袋子、菜籃子,還要管好暖房子,讓老百姓住上暖和的房子。

  此後,以吉林省住建廳為牽頭部門,各市州齊心協力,工作機制逐漸形成,建設任務逐一落實,一棟棟冷房子變成瞭暖房子。群眾對這一民生工程贊不絕口。一是個人基本不用投錢,全部由財政埋單,隻是個別傢庭因為更換保溫門窗才需支付成本價。二是暖房子建設的成效一望可知,穿鞋戴帽後整個房子就如新房一般,群眾住進去更加舒心。三是暖房子是個系統工程,改瞭暖氣、門窗,也要改輸熱管道和鍋爐房等設備,對老舊小區來說,由此補上年久失修的欠賬。群眾都表示,房子暖瞭,人心更暖。

  從政府來說,綜合效益不斷顯現;從經濟發展上來說,政府通過建設暖房子,辦瞭民生實事,拉動瞭經濟發展;從城市建設來說,城市棚戶區可以大拆大建,而老舊房子還沒有到拆建的程度,通過暖房子改造,修舊如新,花小錢辦瞭大實事,節約又實用,為老城區改造闖出瞭一條新路。

  通化市城鄉建設局副局長周偉算瞭這樣一筆經濟賬:一棟6層的老樓,大致5000平方米。實施"暖房子"改造,1平方米需150元左右,一棟樓需75萬元。而推倒重建至少要每平方米3000元,一棟樓要花1500萬元。特別是這些小區經過暖房子工程改造後,封閉管理,綠化美化,保持瞭原有的建築風格。同時,改造後的居民還能享受房產增值的好處。據估算,改造後的房屋交易價格平均每平方米增加300元至500元,在長春則要增加1000元以上。這一民生工程奏響瞭暖人心扉的交響樂。改造後的房屋由非節能建築變為節能建築,一個采暖期可節約標煤81.17萬噸,減排二氧化碳307.19萬噸。"暖房子"工程是一把鑰匙開瞭多把鎖。兩年來,以少量的政府補貼資金帶動瞭350多億元社會資金投入,拉動幾十個相關產業發展,提供瞭大量就業崗位,加快瞭產業結構調整步伐。









新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2013-12-22/09012547807.shtml

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內容來自sina新聞

20傢房企海外融資超500億地產商進入直融時代



  已經過去的2013年,國內樓市的銷售火爆,主流房企銷售額屢創新高,千億房企更是大幅擴容至7傢。而馬年伊始,又有多傢房企公佈其新年首張"成績單",其中萬科、恒大、碧桂園、招商地產等龍頭房企的銷售業績紛紛實現同比增長。部分房企已開始高調公佈其2014年銷售目標,大多相比2013年有所增長,部分房企增幅達到四成。但與之相對的是,主流上市房企股價自2013年起持續下跌,多數企業股價跌幅近三成,低迷的股價和絢麗的銷售業績形成瞭強烈反差。

  統計顯示,從2013年1月4日至2014年2月7日,房地產板塊指數跌幅達到20.15%,同期滬深300指數跌幅僅為13.28%。自2013年8月以來,已公佈增發方案的31傢A股房企中,有22傢跌破預期中的定增發行價。那麼,地產公司為何獲得最好的收成,卻要迎來慘淡的股價。

  彭博行業研究的報告指出,利率水平低且住宅政策寬松是2013年商品房銷售大增的主要原因。2014年開發商若要實現同樣的銷售水平,需要存在同樣有利的大環境以及強勁的最終客戶需求。然而,從房企融資層面看,情況並不樂觀。2013年房地產市場的輝煌很難在2014年重演。住宅抵押貸款收緊,農村土地制度改革,影子銀行清理整頓,債務再融資受阻,可能會讓開發商放慢腳步。一批中國房地產開發商2014年可能將在香港市場發行大量股票,這也會對市場估值造成壓力。

    20傢房企海外融資超500億

  在傳統的融資渠道受限、資金面收緊的背景下,房企再度掀起海外融資潮。據北京中原地產市場研究部統計,今年以來,已有近20傢房企紮堆宣佈不同規模的海外融資計劃,合計總融資額逾500億元。

  相關的數據顯示,去年38傢房企海外融資額達1340億元,同比增長123%,而今年的勢頭有增無減。2013年一季度,僅1月就有17傢國內房企集體出擊境外資本市場,發債規模達到432億元,照此估算,今年1月上市房企海外圈錢規模同比增幅近兩成。

  1月17日,包括華南城控股、禹洲地產股份及花樣年華控股集團等在內的多傢房企宣佈海外融資計劃;1月16日,九龍倉宣佈擬發行4億美元優先票據,其中75%票據將分配給亞太區投資者,其餘分配給中東或歐洲投資者;1月15日,世茂房地產的公告稱,將發行本金總額6億美元的票據。

  綠地香港控股有限公司1月23日宣佈發行於2018年到期的15億元人民幣債券,年息為5.5%。1月23日,大連萬達商業地產股份有限公司通過其境外子公司在海外成功發行6億美元10年期美元債券。綠城中國也於近期公佈,公司建議透過發行人進行一項美元次級永久資本證券的國際發售。

  業內人士稱,房企去年頻繁拿地致使資金緊張,在高庫存下,今年房企將面臨去化和融資成本增加的雙重考驗,因而上市房企的融資欲望顯得比以往更加強烈。

    或因拿地致使資金緊張

  北京中原地產統計的數據顯示,2013年全國主要的40個城市土地成交額高達14707億元,較2012年同期的10674億上漲45%。2013年深圳公開出讓土地面積為157.51萬平方米,成交金額為467.25億元,較2012年的114.83億元增長306.9%,創下歷史最高水平。而急於赴海外融資的房企大都在前一階段土地市場上有搶眼表現。

  雖然房企銷售的業績紛紛創出新高,但十大標桿房企2013年的拿地銷售比仍達到瞭36%,而2011年和2012年十大標桿房企的拿地銷售比分別隻有21%和23%。業內人士表示,去年拿地太多,或許在一定程度上透支瞭房企的資金能力。房企必然需要考慮到未來運作資金可能出現緊張的狀況,這是房企改道海外融資的最主要因素。即便上市房企去年業績搶眼,但是在大手筆拿地後手頭難免緊張。在銀根緊縮的背景下,房企正在致力於打通多元化融資渠道,合理調整不同融資渠道之間的配比。

    地產商進入直接融資時代

  恒大地產1月24日在香港交易所發佈公告稱,公司於2013年11月13日至2014年1月24日期間,通過其附屬公司在市場上共收購華夏銀行已發行股本總額的4.522%,總代價為人民幣33.025億元。

  市場人士預計,這次股份收購後,恒大地產將取代紅塔煙草(責任)有限公司,成為華夏銀行第五大股東。但知情人士透露,由於恒大地產此次收購行為是與旗下子公司聯合完成,具體位列第幾大股東,仍需進一步核算。根據華夏銀行於2013年10月31日披露的其2013年第三季度報告顯示,當時其前五大股東分別為首鋼總公司(持股20.28%)、國網英大國際控股集團有限公司(持股18.24%)、德意志銀行盧森堡股份有限公司(持股9.28%)、德意志銀行股份有限公司(持股8.21%)、紅塔煙草(集團)有限責任公司(持股4.37%)。

  據瞭解,房企"聯姻"銀行開啟瞭直接融資模式自2009年開始,相繼有中國泛海、魯能、綠地、華潤置地(橡樹灣 潤景公館) 、僑鑫、越秀、星河、萊蒙、新華聯、萬科、恒大、世茂、沿海集團等30傢房企進入銀行業。根據住建部政策研究中心與高和資本2014年1月聯合在上海發佈的《2013年民間資本與房地產業研究報告》顯示,房地產直接融資所占比重由2004年的30%上升至2012年的40.5%,直接融資資金總額在8年間增長6.5倍,房地產業進入直接融資時代。

  "地產商進軍銀行業有兩個意圖:一方面銀行股估值很低且利潤不錯,買入和參股銀行股可從中獲利;另一方面地產商急需資金,通過控股和參股銀行可獲得更多融資渠道,降低融資成本。"著名房地產專傢謝逸楓分析認為,對銀行來說,能借此獲得大客戶資源,還可以充實資本金。開發商能夠從銀行直接拿到的貸款額度越來越少,難度也越來越大。如果成為銀行大股東,這些問題都能迎刃而解。房企以入股等方式與銀行協作,"雙贏"幾率較大。

  地產和金融聯合將是大趨勢。未來中國房企更多會采取美國模式,美國模式的基礎就是地產和金融的合作。房企最重要的任務就是進行現金流管理,融資途徑必須打開。而銀行作為最低廉的融資途徑,入股銀行具有戰略意義。同時,地產企業龐大的物業管理載體,也為社區金融提供瞭最良好的平臺。

    北京高價房殺"回馬槍"

  馬年伊始,一度"隱退"的"天價"樓盤"重出江湖"。位於北京市朝陽區的大望京村的"綠地中心"項目近日獲批,其住宅以每平方米9.5萬元的均價再次刺激瞭購房者敏感的神經。除此之外,北京1月份還有兩個單價超過6萬元的高價房獲得預售許可,均價分別達到每平方米6.7萬元和7.8萬元。





新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-02-16/09202609298.shtml

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業主進錯傢開錯門裝錯房





昨日曝光短片中,黃陂一小區物業疏忽,致業主裝錯房 記者胡冬冬 攝

【視頻曝光】

2005年春晚有個知名小品叫《裝修》,講的是業主進錯傢門,裝錯房。時隔9年,這一小品在漢上演瞭現實版。黃陂美景天城小區一單元903室業主韓先生,在水電裝修完畢後發現,自己竟然裝錯瞭傢。

原來,這個樓盤交房後,樓棟門牌沒有標識,前期物業工作人員將一單元903室業主韓先生錯誤帶到三單元同戶型903室。錯上加錯的是,物業鑰匙竟能打開兩個903室的防盜門。更令人驚訝的是,韓先生裝修向物業公司報裝水電,報的是一單元903室房號,物業開通的竟然是三單元的水電。致使韓先生最終裝錯瞭房。

【現場回應】

物業公司要賠償兩傢損失

市房管局局長何艷:看瞭視頻後的心情是哭笑不得,作為行業主管,自己如坐針氈。物業公司是業主花錢請來的管傢,當管傢最基本的是要有責任心,幾個崗位如果有一個人用點心就不會出這樣的錯誤,就不會出這麼尷尬的事情。這傢物業公司應當賠償業主的損失,不僅賠償一傢還要賠償兩傢的損失。

【本報追蹤】

美景天城物業將被列入“黑名單”

昨天電視問政結束後,市房管局針對視頻曝光的問題,召開專題研究會。市房管局表示,對視頻曝光的黃陂美景天城小區物業公司和項目經理列入不良記錄“黑名單”,並給予扣分,後期如果還有其他物業服務不到位扣分,物業公司累計到10分,項目經理累計到12分,將被取消相應從業資質。今天,市房管局將約談物業公司負責人,責令物業公司向兩戶業主道歉並賠償相應損失。

市房管局表示,2014年,對全市1786傢物業企業進行瞭全面的資質清理。其中,對市管的1597傢三級資質企業,重新核發瞭822傢的資質證書,撤銷瞭564傢不合格的企業資質,還有211傢正在整改之中。

(記者馬振華 王興華 實習生鄭夏怡)

新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2015-01-10/09155959487446910811576.shtml

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深圳房屋租賃條例或今年6月後廢止

??1992年實施的《深圳經濟特區房屋租賃條例》(以下簡稱《條例》)已歷經4次修改,如今又興起存廢之爭:認為個別處罰條款過於嚴苛,且不符國傢行政審批改革要求,一些市人大代表等建議廢止《條例》;市綜治辦等則建議保留《條例》,對代表提出的處罰過重的問題進行修改,制定合理的處罰標準。市人大給出的處理意見為傾向廢止,時機選在居住證條例實施之後。

??存廢之爭:人大代表建議廢止《條例》

??“設定房屋租賃合同行政備案審批,加重瞭政府對市場主體及社會事務的管制和限制”

??去年深圳市“兩會”期間,有人大代表認為《條例》管控作用已經極其有限,個別條款過於嚴苛,甚至已超出合理范疇,結合相關政策、法律規定,建議廢止《特區房屋租賃條例》。關於廢止《深圳經濟特區房屋租賃條例》的建議也成為去年“兩會”的議案。

??“設定房屋租賃合同行政備案審批,加重瞭政府對市場主體及社會事務的管制和限制。”市人大代表曹建社認為,《條例》的登記備案制度在執行中也收效甚微。《條例》原寄希望於通過房屋租賃合同登記備案,加強流動人口管理,強化房屋使用安全等。但隨著社區管理和戶籍、消防、城管等執法部門法治意識和執法力度的加強,房屋租賃登記備案的功能已逐漸被取代。人大代表們在議案中提出,如確需保留《條例》,對《條例》中設定的行政處罰畸重問題,應予以關註並依法進行修正。

??在近日召開的市人大常委會議上,人大內務司法工委介紹稱,先後到市出租屋綜管辦,部分區、街道辦進行瞭調研,聽取相關部門,特別是基層街道、社區工作人員的意見,並召開相關座談會。調研中,提出議案的人大代表、市法制辦和市社會科學院的有關工作人員認為,《條例》的歷史使命已經完成,建議廢止;市出租屋綜管辦、部分區、街道辦則建議保留《條例》,對代表提出的處罰過重的問題進行修改,制定合理的處罰標準。

??執法困境:業主難找筆錄難做書證難取

??“目前龍崗所隻有7個執法人員,而龍崗街道的出租屋有2.7萬棟,怎麼管得過來”

??而在南都記者的走訪調查中,出租屋綜合管理基層部門對《條例》也有反對意見。龍崗街道流動人口和出租屋綜合管理所(以下簡稱“龍崗所”)在一份修訂建議中提到,《條例》的處罰標準過高,房屋租賃合同登記(備案)手續隻是作為行政確認類的管理方式,違反這一規定對社會危害性不大,而動輒幾十萬元甚至上百萬元的罰款有失公允,讓出租人難以承受,也對租賃執法工作造成極大困難。

??日前,南都記者在以城中村為主的龍崗區佈吉街道走訪中發現,在該街道一些私人出租屋比較多的城中村,這些出租的房屋多數(尤其是住宅出租屋)沒有簽訂房屋租賃合同,租金或收據填寫非常不規范,產權人跟收取租金的人往往不是同一個人,承租人對入住時間也不能完全確定等。

??該街道一名執法人員埋怨稱,作為管理人員,最大的難點在於業主難找、筆錄難做、書證難取,“執法人員因無法取得實質證據,而致使案件久拖不結,不但打擊瞭執法人員的積極性,也嚴重影響瞭房屋租賃執法的威懾力”。

??此外,執法程序相對復雜也對基層工作造成很大困擾。“一個案件從立案至結案至少要向區辦跑2-3趟,”龍崗所相關工作人員馬女士解釋說,由於沒有簡易程序,對一些證據確鑿、罰款金額不大的案件,不能直接開出行政處罰決定書,對一些外地居住的業主尤為不便。

??馬女士告訴南都記者,市民前往該所辦一張租賃合同,如果承租人是育齡婦女的,要求計生證明,而商業用途的房屋需要質檢報告,“房屋編碼資料是在我們系統可以查詢到,但如果合同填寫的與系統不符,需要到社區管理站修改”。馬女士稱,“目前龍崗所隻有7個執法人員,而龍崗街道的出租屋有2.7萬棟,共有33萬多套間,怎麼管得過來”?

??市民怨言:房東將交稅皮球踢給租戶

??“孩子上學需要提供租賃合同,房東讓租戶自己繳納房屋租賃稅,不繳納就不簽租賃合同”

??盡管《條例》問題多多,但因為一張出租屋管理所認可的合同,可以用於升學、申請各種各樣的補助,也使得很多市民對一份這樣的合同趨之若鶩。“現在主要是小一、初一和幼兒成長補貼的一些居住證明需要租賃合同,3-6歲的幼兒一年一人有1500元的補貼”,住在龍崗區愛聯社區的居民許小姐道出原委。

??陳小姐租住龍崗區龍崗街道南聯社區圳埔嶺新二區12巷,前一段時間,因為孩子入學的原因,她找到房東,要求對方配合自己開具房屋租賃合同,但是對方一直沒有給其開具,“我不清楚具體原因,也不清楚房東的信息,後來查瞭一下,房東是一直沒有交稅,所以才躲躲閃閃,如果要辦理,就要個人進行交稅,這些本來就應該是房東的責任”。

??無獨有偶,在龍崗新生社區前祖上村6巷的劉先生的孩子要上學,需要提供租賃合同,其讓房東去辦理租賃合同,找到房東,房東也是讓他自己繳納房屋租賃稅,“不繳納就不願簽訂租賃合同”。

??還有更離譜的,龍崗街道龍東社區龍苑新村6巷的租戶張小姐去年5月份到龍崗區龍崗街道出租屋管理所辦理房屋租賃合同,被告知其由於居住的房子並未繳納租賃稅,“找到房東,房東讓我繳納整棟房子的租賃稅後,才能辦理,別的租戶不需要入學就不用辦理,我孩子要入學就隻能幫大傢全部辦瞭”。

??實際上,《條例》的存在,並未能遏制基層房屋租賃違法行為的劇增。“大部分業主存在出租屋業主意識不強、未依法申報等原因而未被列管”,走訪中,坪山新區一名出租屋管理所工作人員分析,相對於直接危害公眾利益的犯罪行為而言,違法房屋租賃行為危害性不具體、不直接,多數業主帶著觀望、僥幸的心理。

??解決方案:市人大傾向於擇機廢止《條例》

??“宜待201561日《深圳經濟特區居住證條例》實施後,再廢止《條例》”

??在前述一份《關於對《深圳特區房屋租賃條例》的若幹修訂建議》中,龍崗所認為《條例》應簡化房屋租賃合同登記(備案)程序,“例如免除計生證明、質檢報告甚至房屋編碼等資料的審查,從而方便群眾”。

??而參加幾次市人大調研座談會的多數人認為,現行的房屋租賃合同強制登記備案制度已不適應市場經濟體制改革的需要,建議改為由有需要的當事人自願申請登記備案,將租賃合同登記備案作為政府提供的一種見證服務。

??經研究,市人大內務司法工委近日給出的處理意見為,傾向於廢止《條例》的意見。人大內務司法工委認為,目前,《條例》中規定的房屋租賃合同強制登記備案制度,不符合當前國傢行政審批制度改革、簡政放權、轉變政府職能、建設服務型政府的要求,房屋租賃合同強制登記備案制度的有關功能,可以由相應的制度或者工作方法替代。而根據當事人自願申請辦理房屋租賃合同登記,屬於政府提供的公共服務,不需要人大立法予以確定。

??關於廢止《條例》的時機,該委研究認為,為與特區居住證條例設立的居住登記制度相銜接,宜待201561日《深圳經濟特區居住證條例》實施後,再廢止《條例》。《條例》廢止前這段時間,建議政府相關部門研究解決《條例》廢止後,與國傢和廣東省有關法律法規的銜接,稅款代征、指導租金統計發佈等相關業務轉移承接,出租屋綜管部門職能轉變、綜管隊伍平穩過渡等問題。

??建議廢止《條例》

??提出議案的深圳市人大代表、市法制辦和市社會科學院有關工作人員認為,《條例》的歷史使命已經完成,建議廢止。主要理由有三點:

??一是該制度不符合當前國傢關於深化行政審批制度改革的要求。

??二是依托房屋租賃合同強制登記瞭解掌握房屋租賃情況和租住人員信息的功能,可以由將於201561日起實施的《深圳經濟特區居住證條例》確立的居住登記制度所替代。

??三是依托房屋租賃合同強制登記代征房屋租賃相關稅款的問題,稅務機關可以通過新的居住登記制度掌握房屋租賃情況,掌握稅源信息,據此征收相關稅款。依托房屋租賃合同強制登記掌握和發佈租賃市場信息的問題,可以由統計部門通過統計方法予以解決。

??保留並修訂《條例》

??深圳市出租屋綜管辦、部分區、街道辦則建議保留《條例》,對代表提出的處罰過重的問題進行修改,制定合理的處罰標準。主要理由有四點:

??一、房屋租賃合同登記備案,有上位法依據。

??二、房屋租賃合同登記備案,對於維護特區房屋租賃市場秩序、掌握房屋租賃情況和租住人員信息,是必要的。

??三、房屋租賃合同登記備案,可以為當事人提供調解租賃糾紛、發佈市場信息、提供居所證明等服務,維護當事人合法權益。

??四、對代表提出的房屋租賃未備案處罰標準過重的問題,進行修改,制定合理的處罰標準。

??人大傾向於廢止

??深圳市人大內務司法工委研究認為,宜待201561日《深圳經濟特區居住證條例》實施後,再廢止《條例》。

??《條例》廢止前這段時間,建議政府相關部門研究解決《條例》廢止後,與國傢和廣東省有關法律法規的銜接,稅款代征、指導租金統計發佈等相關業務轉移承接,出租屋綜管部門職能轉變、綜管隊伍平穩過渡等問題。


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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-03-16/10185983058538866721320.shtml

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房屋貸款利率沈陽今迎 十一假期 返程客流高峰



  根據鐵路部門和交通部門的預測,今日(10月6日)鐵路、道路客運以及省內高速將迎來返程客流高峰。

  沈陽北站預計今日發送旅客7.5萬人次,明日(10月7日)發送旅客7.8萬人次。目前,今明兩天去往北京、大連方向的車票基本售罄,哈爾濱方向高鐵有部分餘票,丹東、阜新等方向普通列車車票充足,關內各方向普通列車臥鋪票緊張、硬座票相對充足,上海、武昌、寧波等方向高鐵票緊張。目前,還有部分互聯網訂票尚未換取紙票,鐵路部門提醒旅客提早到車站換取紙票,安排好出行時間。

  長途客運方面,省快客等客運站將會在高峰日根據實際客流增加班次,保證旅客順利返程。另外,據省交通廳預測,今明兩天全省高速公路也將迎來返程車流高峰。本報提醒廣大駕駛人,明日24時高速免費就將結束,如果駕駛人員沒有把握在24時前駛離高速公路,千萬不要為瞭趕時間超速行車"搶點",一定要在免費時間結束前,在就近收費站駛離,然後再返回高速公路收費站領取通行憑證,到目的地出口時,收費站依據憑證標明的入口站計算費額。這樣既保證行車安全,又最大限度減少瞭出行成本。





新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-10-06/08582933504.shtml

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廣東自由貿易試驗區四至范圍

??廣州南沙新區片區共60平方公裡(含廣州南沙保稅港區7.06平方公裡)

??四至范圍:海港區塊15平方公裡。海港區塊一,龍穴島作業區13平方公裡,東至虎門水道,南至南沙港三期南延線,西至龍穴南水道,北至南沙港一期北延線(其中南沙保稅港區港口區和物流區面積5.7平方公裡)。海港區塊二,沙仔島作業區2平方公裡。

??明珠灣起步區區塊9平方公裡,東至環市大道,南至下橫瀝水道,西至靈山島靈新大道及橫瀝島鳳凰大道,北至京珠高速,不包括蕉門河水道和上橫瀝水道水域。

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??南沙樞紐區塊10平方公裡,東至龍穴南水道,南至深茂通道,西至靈新大道,北至三鎮大道。

??慶盛樞紐區塊8平方公裡,東至小虎瀝水道,南至廣深港客運專線,西至京珠高速,北至沙灣水道。

??南沙灣區塊5平方公裡,東至虎門水道,南至蕉門水道,西至黃山魯山界,北至虎門大橋,不包括大角山山體。

??蕉門河中心區區塊3平方公裡,東至金隆路,南至雙山大道,西至鳳凰大道,北至私言滘。

??萬頃沙保稅代償二胎利率多少免費諮詢試算港加工制造業區塊10平方公裡,東至龍穴南水道,南至萬頃沙十一湧,西至靈新公路,北至萬頃沙八湧(其中南沙保稅港區加工區面積1.36平方公裡)。

??深圳前海蛇口片區共28.2平方公裡

??四至范圍:前海區塊15平方公裡,東至月亮灣大道,南至媽灣大道,西至海濱岸線,北至雙界河、寶安大道(其中深圳前海灣保稅港區3.71平方公裡,東至鏟灣路,南以平南鐵路、媽灣大道以及媽灣電廠北側連線為界,西以媽灣港區碼頭岸線為界,北以媽灣大道、嘉實多南油廠北側、興海大道以及臨海路連線為界)。

??蛇口工業區區塊13.2平方公裡,東至後海大道—金海路—愛榕路—招商路—水灣路,南至深圳灣,西至珠江口,北至東濱路、大南山山腳、赤灣六路以及赤灣二路。

??珠海橫琴新區片區共28平方公裡

??四至范圍:臨澳區塊6.09平方公裡,東至契辛峽水道,南至大橫琴山北麓,西至知音道,北至小橫琴山南麓。

??休閑旅遊區塊10.99平方公裡,東至契辛峽水道,南至南海,西至磨刀門水道,北至大橫琴山。

??文創區塊1.47平方公裡,東至天羽道東河,南至橫琴大道,西至藝文二道,北至港澳大道。

??科技研發區塊1.78平方公裡,東至藝文三道,南至大橫琴山北麓,西至開新一道,北至港澳大道。

??高新技術區塊7.67平方公裡,東至開新二道,南至大橫琴山北麓,西至磨刀門水道,北至勝洲八道。


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內容來自sina新聞

多地樓市傳限購松綁 因地調控思路漸清晰



  上周,國內多個城市如溫州、杭州、長沙等地,先後傳出樓市限購松綁的傳聞。這一"流言"始於溫州,該城房價自2011年9月已連續31個月下跌。而涉及的另兩座城市--杭州和長沙,均處於市場庫存量大、消化周期長的尷尬境地。這一傳聞引發業內外廣泛討論。有網友擔心,限購政策松綁後,會導致房價報復性上漲,而政府亦有救市之嫌。不過,也有業內人士指出,今年以來,各地房產市場日趨分化,各地政府對房地產市場"分類調控、因地制宜"的新思路日漸清晰,這種新思路的落實並不意味著限購松綁,而是基於"去行政化"的大方向。

  微博@任志強:讓市場回歸是改革的大方向。取消限購才能讓價格信號真實反映供求關系,也才能有助於自由選擇的人的城鎮化。--知名地產商

  微博@童大煥:我判斷大城市一般不敢松綁,松綁的應是樓市低迷的地方。不是因為蕭規曹隨建地年息任何問題免費諮詢,而是一旦松綁會加劇三四線城市資金流失。所以,人傢且行且珍惜,樓市限購且松且不松。--東方早報評論專欄作者

  微博@陳思進:所謂的"剛需"早就所剩無幾,能買車貸利率計算公式得起房的早就買瞭;支撐著中國房價最大的因素,是對上漲的預期。現在再買房的,無非就是堅信房價還能一直漲,以為買瞭之後,就能抵抗通脹。而限購恰恰支撐著這個預期。一旦取消限購,恰恰將使得這個預期破滅,反倒將使房價下跌!--央視《華爾街》顧問

新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-04-12/09472685056.shtml

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樓市發力 順德中心 城熟



碧桂園鉆石灣建成後將連成一片別墅區。



位於桂畔湖側的碧桂園鉆石灣致力打造城央湖景別墅區。攝影:戴嘉信

  因為順德區的均衡發展,日前在由中科院、國傢中小城市經濟發展委員會聯合公佈的《2014中國中小城市綠皮書》中,順德區又再次榮登"中國科學發展百強區"榜首,從這本綠皮書中,透露出國傢層面肯定順德打造宜居城市的決心和努力。

  很多順德人眼中,"德勝河兩岸"是故鄉,也是順德人最為青睞的宜居之地,正因為如此,在《佛山市順德區總體規劃綱要2009-2020年》科學佈局,大良與容桂"城變"直指整體格局和生活品質兩大升級內容。按照規劃,兩個區域土地資源、適住資源、旅遊資源、商業資源、綠化資源、文化資源、公共服務資源、景觀資源都會得到區政府更多關註。

  也因為有瞭政府風向標,所以國內大批優質地產商先後掘金大良、容桂,目前大良東區集結瞭美的地產、敏捷地產、綠地地產、宏鼎地產,上述地產項目大部分已經成型,而大良新城區保利地產、萬科地產、招商地產、龍湖地產、嘉信地產雖多是後來者,但後進潛力不可估量。而令人無限期待的順德華僑城天鵝湖和順德碧桂園鉆石灣兩個高端豪宅項目更是提升德勝河"一河兩岸"居住檔次。

  正是因為順德人有夢,尤其對生活品質有很高要求,即日起,本報將推出《"築夢"德勝河系列報道》,深入順德新城,通過調研走訪方式,剖析推動順德中心城區發展變化的因素,挖掘順德新城城市價值。

  一個又一個地產項目在德勝河兩岸崛起,這是傅志康十年前想都不敢想的,"身邊的人休閑、娛樂、購物會選擇廣州、深圳,甚至香港、澳門的大型商場或者遊樂場。"傅志康回憶,十年前德勝河兩岸都是荒蕪的田地,誰也不曾想到會出現如今的景象。

  以順德區德勝河為軸線向河兩岸發散,一座現代化都市已基本成型:雙向八車道的公路,已經通車的輕軌和即將開通的地鐵,數公裡長的江濱公園......政府近幾年對該片區的市政建設投入開始產生化學反應,大批房地產開發企業聞風而動,保利、萬科、碧桂園、招商、龍湖、嘉信、綠地、宏鼎等本地或外來的房地產相繼圈地蓋樓,大批產品將於今年第四季度入市。

  房地產項目的迅速開發,加快"大良東區+順德新城區"這一組團的城市化建設進程,新城市生活呼之欲出。

 1

  道路等公共配置提升居住區舒適度

  踩盤印象

  傅志康是大良東區房地產項目宏鼎·海山壹號的員工,也是地道的順德大良人,對於大良的變化,他看在眼裡,喜在心裡,"順德'最有錢的農村'的帽子很快可以摘掉瞭。"傅志康認為,順德的經濟水平與城市面貌不相匹配的歷史即將過去,大良東區和順德新城區組成的"新城"將使大良成為名符其實的順德中心城區。

  從大良城區出發,沿南國路一路向東,與碧桂公路交會後右拐沿碧桂公路向南,而後再向右轉入德勝中路向西,最後轉上105國道返回,沿途或遠或近可見拔地而起的高樓,成為這片土地的新生元素,改變著整個順德的城市面貌。

  已竣工使用的美的廣場、保利中環廣場、萬科·天傲灣、金地天璽、嘉信城市花園;已完成部分主體建築的敏捷·畔海禦峰、宏鼎·海山壹號、天悅灣、招商·公園1872;正在緊張施工的華僑城·天鵝湖、碧桂園·鉆石灣、順德綠地中心、萬科·金域濱江、龍湖·春江名城等,與該區域內的早期樓盤項目,構建起順德新城片區的住宅格局。

  從本土開發商的小打小鬧,到國內知名開發商爭相進駐圈地開發,順德新城片區住宅環境得到改善,風格迥異的建築群散落在上述兩橫兩縱四條城市主幹道兩旁,與順峰山公園、寶林寺、濕地公園、江濱公園等市政公共配套,以及桂畔海、德勝河等自然景觀互相點綴。

  此外,順德區順峰小學、順德第一中學、中山大學-卡內基梅隆大學國際聯合研究院等教育機構,為順德新城市生活提供瞭更多的可能性。

  2

  旅遊產品與商住群聯手打造新城市生活

  功能剖析

  "綠地集團要給順德做區域配套項目。"順德綠地中心相關負責人表示,綠地將在大良東區建起230多米高的綠地中心,建設包括國際超甲級寫字樓、星級酒店和星際行宮在內的商務辦公產品,同時配套有面積約為4萬平方米的購物廣場和兩棟高層洋房產品,將打造成為順德的新地標項目,滿足順德的商務、購物和休閑需求。

  與順德綠地中心有相同城市配套功能的,還有保利國際金融中心、美的廣場等。與順德綠地中心僅一路之隔的宏鼎·海山壹號和天悅灣項目將是上述項目的主要服務對象之一。作為純高層住宅項目,天悅灣的開發商在戶型設計、園林設計方向下足瞭功夫,但並未有開發上規模的商業配套,"項目旁邊綠地中心、美的廣場和新一城等等商業項目已能夠滿足業主的日常消費需求。"天悅灣銷售人員表示。

  目前,順德新城片區的房地產項目主要分為三類:一為住宅項目,如宏鼎·海山壹號、敏捷·畔海禦峰、天悅等;一為綜合體項目,如嘉信城市花園、保利中環廣場、萬科金域中央、順德綠地中心等;最後一種是集住宅、旅遊、商業為一體的綜合項目,最具代表性的便是順德華僑城,來自全國各地的知名房地產開發商,在順德新城區域扮演著不同的角色。

  傅志康能夠想象出未來順德新城片區的生活場景,"歡樂谷和歡樂海岸項目一旦落地,以前要去深圳、廣州才能滿足的消費需求,幾年之後在傢門口就能夠實現瞭。"傅志康說,眾多房地產項目的進駐所產生的良性競爭,將成為改變順德生活的積極元素,對於整個片區價值的提升具有推動作用。

  大部分的順德人對新城區域的未來充滿期待,隨著廣珠西線高速公路、廣珠輕軌、碧桂公路,地鐵3號線等公共交通配套的完善,順德新城區將實現與外界更好的聯動,"我們希望除瞭能夠滿足周邊居民的生活需求外,還能夠吸引外來的消費群體,分享順德的新城市生活。"綠地中心上述負責人表示。

 3

第二順位房貸銀行  未來三至五年順德新城將迎推貨高峰期

  市場前瞻

  "不計算商住兩用的公寓產品,保利中環廣場規劃總戶數超3000戶。"在保利中環廣場銷售中心,置業顧問黃惠兒告訴記者,目前該項目一二三期產品已基本售罄,第四期住宅產品近期將推售,較早的一批產品已開始辦理交樓手續,很快將迎來第一批業主。

  按照已開發項目計算,未來三至五年,順德新城區和大良東區組成的順德新城片區,將有約20000套高層洋房入市。目前,包括萬科·金域濱江、宏鼎·海山壹號、龍湖·春江名城、敏捷·畔海禦峰、順德綠地中心等在內的多個房地產項目均有推售計劃,此前上述項目均已對外開放銷售中心和樣板間並接受認籌,預計下月將迎來推貨高峰期。

  別墅產品也陸續亮相。本月中旬,碧桂園鉆石灣開放營銷中心和樣板間,華僑城·天鵝湖項目預計將於明年元旦前開放營銷中心。"項目有五座別墅產品,剛推出市場就賣光瞭。"敏捷·畔海禦峰銷售人員說,別墅產品在該區域內目前較為稀缺,是"搶手貨"。

  該片區內的商業產品數量也不多,目前保利中環廣場、嘉信城市花園·嘉兆臺等項目有在售包括商鋪和商住兩用的公寓產品,由於總價偏低加上投資市場前景看好,銷售情況較為樂觀。

  "東區是目前規劃做得最好的片區,業態較為豐富,但由於多數項目仍未交付使用,整個片區欠缺生活氛圍。"順德綠地中心相關負責人表示。據記者踩盤瞭解,大良東區和順德新城區區域內的十幾個房地產項目,較為集中的交樓時間為2016年,部分今明兩年有產品交付使用的,估計也難成氣候。

 規劃引領城市升級

  房地產商逐鹿德勝河

  延伸

  對於德勝河兩岸的大良、容桂兩個街道,在今年初順德區"兩會"前被確定為順德實施"海洋戰略",即順德對接廣州南沙新區的戰略通道,另鑒於之前大良、容桂在順德區的地理位置,經濟政治影響力來看,也決定這兩個鎮街今後仍是順德最重要居住區域之一。所以在去年公佈的《順德區住房建設規劃(2013-2020)》中,容桂水道一河兩岸,德勝新城地鐵3號線周邊被劃定為全區今後十五個住房建設集中區。

  從目前敏捷、萬科、保利、招商等外來房地產商在順德新城"落子"情況來看,大良和容桂因為經濟實力較強,中心城區吸引力是與日俱增,所以近三年來這些"外來客"都把新盤建在德勝河兩岸及其支流桂畔海附近,除瞭這些高端商住樓外,碧桂園集團今年不惜金再創順德樓面價新高,全新打造的"鉆石灣"別墅群,同時國內旅遊地產翹首順德華僑城集團打造"天鵝湖"一期低密度住宅群,無不是看重桂畔海和順峰山優美的環境。

  房地產商密集在這個區域建樓,其實也是看到這一片區域在政府規劃下,發生瞭巨大變化。在順德區政府制定"十二五"規劃中提到水鄉特色是順德最寶貴和最不可替代的資源,也是順德最吸引人的人文底蘊,所以順德的城市特色就是嶺南特色的現代化濱水城市,這是順德獨特的地理位置和大自然賦予順德的獨特資源。正是根據貸款擔保人規劃,桂畔海沿線改造升級檔次逐年升級,從一個簡單的城市水道,變為一條水、景和諧的景觀帶,並得到瞭佛山市委書記劉悅倫高度評價。

  對於該地區今後發展思路,順德區發展規劃和統計局指出,順德區確定瞭中心城區城市規劃,該區域區范圍包括大良、容桂、倫教三個街道辦事處行政范圍內的全部地域,總面積為218.8平方公裡。"近期順德中心城區城市建設用地100.59平方公裡,人均建設用地125.74平方米。而到2020年,順德中心城區城市建設用地155.44平方公裡,人均建設用地119.57平方米。"

  規劃瞭這麼多用地,到底這麼大的區域能承載多少人,房地產商也曾有憂慮。這方面政府提前進行科學論證,並在規劃中指出規劃遠期順德中心城區的城市人口規模為110萬-130萬人,按130萬人作為控制目標;其中戶籍人口為70萬-80萬人,按80萬人作為控制目標。

  另外對於房地產商最為關心的建設用地規劃,該區規劃部門稱,順德中心城區城市建設用地將面向東部的廣州大都市,合理協調與番禺、南沙之間的關系,依托區域交通條件的變化,城市建設用地在規劃期內重點向現城區的東部發展。中心城區東部預留區域性的交通、市政走廊,與番禺之間依托李傢沙水道以生態控制區隔離。在保持組團城市形態的基礎上,嚴格控制現有各個城市組團之間的非建設用地,保持中心城區的組團式城市形態。

 觀察眼

  大珠小珠落玉盤

  可以這樣說,生活在順德的市民,對中心城區城市升級期待已久。

  作為珠三角腹部以制造業為重的小城,順德並沒有大山大河的地理資源,大小不一的河道交錯,肆意畫出十個鎮街,而中心城區是德勝河兩岸。

  千億大鎮容桂業態豐富,經濟持續發展,大良是為政治、文化、教育及商貿中心,城區功能配套基礎厚實。兩者組團被視為珠江西岸百萬人口核心城市,不過,這個務實的城市並沒有列入珠三角現代城市群。近幾年來,隨著城市規劃與宜居宜商宜業的環境再造,中心城區整體格調已然不同--以大良東區、新城區為商住中心,以德勝河兩岸為城市景觀帶--應該說,她已是珠三角現代時尚城市圈層的重要板塊。

  這個重要步伐背後,均與"城變規劃"有關。一方面,國內前列的地產商在大良、容桂均有佈局,與區域品牌房企共同改寫落後的城市面貌;另一方面,善於城市功能建設、管理、服務的企業品牌也被引入。

  "城變"過程就像一個魔方組合。230米的綠地中心成為順德第一高度,美的地產引入星級酒店等商貿業態,加之廣東順德中山大學卡內基梅隆大學國際聯合研究院的落成和南方智谷其他形態的形成,大良東區漸具國際范。同時,順德華僑城以順峰山公園東側一帶水域為切入點,在填寫本土綜合休閑娛樂的同時,也以水主題將大良東區、新城區巧妙連接起來。此外,保利地產、萬科地產、嘉信地產的持續建設,加之招商地產、龍湖地產的新元素引入,新城區的大城面貌初具,不同類型的適住環境與商貿業態一並豐富起來。

  與桂畔海、順峰山公園水系相連的德勝河,現在的夜色亦成美妙景觀。霓虹燈勾勒出一河兩岸的城市輪廓,105國道與碧桂公路如流光飛架,展示這個城市不一樣的活力。這其中,駐足德勝河以南的地產項目均已成型,一些"三舊"改造工程也提上議程,而北岸也新增瞭遠道而來以美景取勝的龍湖地產,而萬科金域濱江隻鼓足幹勁建設屬於順德的品質灣區。它們正在提升城市內涵,改變市民的生活本質。

  作為居住在順德已有8年的新順德人,筆者經常聽到"住在順德,出外消費","途經順德,不留住宿","業在順德,商在外地"諸如此類的說法。這其中,順德整體城市面貌成當地經濟實力長期不匹配是主因,從長遠的產業經濟發展和區域生活品質的需求來看,既重商又有文化底蘊,既適住又有消費層級,既現代又有南國水鄉味道的順德中心城區令市民翹首以待。因此,以德勝河水脈為一體的大良、容桂組團,正以前所未來的姿態迎面而來,成為十鎮街通往區域現代時尚生活的代表作。

  經過5年的規劃與經營後,再比照《佛山市順德區總體規劃綱要2009-2020年》,不難發現城市服務功能在這些年的建設過程中一以貫之。交通、科技、教育、文化藝術、人居、景觀、旅遊、商貿、休閑娛樂、綠化、公共服務等正日益形成並強化,它們最終的指向是讓這一區域的生活充滿想象力與滿足感。與之對應的是,那些不斷充實區域內涵的建設者們,一個個羅列起來的品牌,加之將產生的服務功能,有如一顆顆明珠,散落地人間玉盤,昭示著順德中心城區已經從"有錢的農村"向現代城市進化,成型成熟。



新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-10-31/09034561793.shtml

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梁振英:加大加快土地供應 十年興建48萬住宅單位

中國香港特區行政長官梁振英14日發佈瞭最新一期施政報告。此前,土地供應一直是香港市場關註的焦點。梁振英表示,加大和加快土地供應,是解決香港社會房屋問題的根本辦法,未來十年香港政府將興建48萬個公私營住宅單位。

此外,梁振英表示會繼續加強與內地合作,積極爭取內地對香港進一步開放市場,以期到今年年底與內地全境基本實現服務貿易自由化。

房屋供應受關註

在最受關註的房屋問題上,梁振英表示,本屆政府有決心、有信心、有能力逐步扭轉供求失衡問題。上月公佈的長遠房屋策略,為香港的房屋政策定下方向,多管齊下處理房屋問題。

在房屋供應方面,梁振英全面匯報瞭有關方面在尋找土地興建住宅和商業發展的工作進度,目標是在未來十年在香港興建48萬個公私營住宅單位。梁振英說,已在全港物色到約150塊用地,並全速進行更改用途及增加發展密度所需的工作,其中45塊用地的法定圖則修訂工作已展開。

梁振英指出,2014至2015年度的私人房屋土地供應估計可供興建逾20000個住宅單位,是自2010年香港政府引入私人房屋土地供應目標以來的新高。在2014至2019的五年期內,預計約有77000個公屋單位落成;當中約23000個單位將於2015至2016年度完工。過去五年,私營單位平均每年落成量隻有約11400個單位。估計未來五年私營房屋單位平均每年落成量約有14600個單位,增幅約三成。

根據香港立法會近日發佈的《香港的社會流動》研究簡報,香港小型住宅均價在2006年至2013年期間累計上升188%。

從目前香港房價看,低價房已十分罕見。香港中原地產研究部高級聯系董事黃良升表示,2014年價值三百萬港元或以下的二手房交易比例為24.6%,較2013年的33.2%下降8.6個百分點。

加強與內地合作

施政報告內容中,與內地的經濟合作也是各方普遍關註的內容。梁振英指出,香港的大小產業都有一個共同優勢,就是在中國內地和外國之間的聯通作用,是“超級聯系人”。香港是主要環球金融中心之一,也是中國領先的國際金融中心,要用好這“兩個中心”的優勢。香港金融服務仍然有進一步多元化發展的空間。

梁振英表示,香港與廣東省率先基本實現服務貿易自由化後,會繼續積極爭取內地對香港進一步開放市場,以期到今年年底與內地全境基本實現服務貿易自由化。特區政府會與廣東省政府在覆蓋南沙、前海和橫琴的廣東自由貿易試驗區緊密合作,為港人港企爭取創新的合作模式和最大的發展機遇。

值得註意的是,香港政府還宣佈暫停“資本投資者入境計劃”。香港政府發言人表示,該計劃在2003年推行,彼時正值香港經濟衰退,需要吸引外來資金來港,以刺激經濟增長。考二胎代書借款怎麼貸款比較會過件慮到特區現時的經濟狀況,不應再重點吸引資本投資者來港,而是應聚焦吸引人才、專業人士以及富創意的企業傢來港為香港經濟作出貢獻。



新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2015-01-15/09295961302999237442945.shtml

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房地產松綁政策引樓市狂熱 投資需求蠢蠢欲動



??“3·30新政”引樓市狂熱?

??備受關註的房地產松綁政策正式落地,加上前不久國土部與住建部發佈的新政,中央方面對樓市已連下三劑猛藥。

??在 不少人看來,多部委聯手打出“金融+財稅”的政策組合拳與2008年末出臺的樓市政策似曾相識。2008年10月,中央出臺《關於個人住房轉讓營業稅政策 的通知》等措施,規定個人住房轉讓營業稅“五改二”,首套房和二套房最低首付款比例下調至20%。隨著信貸、稅收等多重政策疊加,房地產市場迅速轉向,當 年銷售面積突破9億平方米,同比增幅超過50%;銷售額高達4.4萬億元,同比增長83%。

??此次“3·30新政”出臺,會否導致樓市重演2009年的瘋狂?

??地產股借利好出貨?

??3 月30日,中國人民銀行、住建部、銀監會三部委聯合發佈《關於個人住房貸款政策有關問題的通知》,將二套房首付比例下限下調至四成,公積金貸款購買首套房 首付最低降至二成。同日,財政部和國稅總局也發佈《關於調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》,將普通住房營業稅免征期由五年改為二年。

??對地產新政反應最為迅速的是股市。

??周一(3月30日),有報道稱央行當日中午緊急召開會議。市場猜測是關於地產的一些利好要公佈。午後地產板塊集體暴漲,保障房板塊大漲近4.3%,房地產板塊大漲近3.8%,其中10隻個股強勢漲停,超過30隻個股漲幅超過5%。

??果然,當天交易結束後,央行和財政部公佈進一步降低二套房首付比例和營業稅調整政策。

??多傢市場研究機構連夜開會分析這一政策。有機構認為,本次房地產政策刺激力度超出預期,政策放松的方向進一步明確,預計地方政府將出臺更積極、更激進的政策。地產板塊將再次吸引資金流入,預計短期將繼續上漲,建議投資者積極關註。

??然 而,地產股的瘋狂行情僅僅是“半日遊”。就在3月31日,利好發佈後的第一個交易日,滬深兩市雙雙高開,隨後在房地產和銀行板塊的走低拖累下回落震蕩,地 產板塊截至收盤下跌幅度高達1.83%,位於當日跌幅榜榜首。4月1日,在滬深股市普漲的格局下,唯有地產板塊逆勢下跌。

??“利好出盡是利空,地產股這是在拉高出貨。”股吧裡網民們怨聲載道,“樓市新政還沒公佈地產股就暴漲,說明這一大事件被提前泄露瞭,有大資金提前佈局,趁利好公佈拉高出貨,這對於中小投資者太不公平。”

??地 產股是否就此“見光死”?有市場研究機構認為,地產板塊仍有機會。中金公司研報表示,此次“組合拳”出手的措施、時點均超預期,政策放松預期更為明確。二 套房首付比例下調,是繼2008年以來第一次放松改善性需求,同時營業稅政策也回歸到2008年,體現瞭國傢支持自住、合理改善性住房需求的決心,明確瞭 政策放松大方向。

??業內人士張宏偉認為,降首付和調營業稅的“組合拳”將刺激改善性需求入市。從市場層面來說,二套房貸首付比例降至四成的背 後其實是修正自限購限貸以來導致的市場負面結果。眾所周知,自限購限貸以來由於政策從嚴執行導致部分改善型需求被誤傷無法入市,這樣的直接結果是導致市場 庫存不斷增大。

??此外,從估值水平看,目前地產板塊估值水平相對較低,萬科A、保利地產、招商地產等重點上市公司的市盈率水平偏低,從估值角度看仍具上漲空間。

銀行票貼利息

??中金公司表示,預計2015年地產行業來自政策面的驚喜將多於基本面,繼續看好地產股表現。從估值角度看,地產股還有20%的上行空間。

??房產中介“滿血復活”

??3月30日晚9點,位於北京市北五環的鏈傢地產營業部依舊亮著燈,“二套房首付降至四成”“轉讓營業稅免征期由五年轉為二年”……當日發佈的樓市利好消息成為員工集中學習和討論的焦點。

??3月31日,不少北京居民都發現,身著統一制服的房產中介又開始活躍在各個小區,發放房源資料,陪同客戶看房,用手機拍攝樓房外景……如此熱鬧的場景自樓市寒冬以來早已銷聲匿跡。

??2014年是房產中介日子最為難熬的一年。

??數 據顯示,2014年北上廣深及武漢、鄭州、青島等各大城市二手房成交量均低於2013年。北京市二手住宅網簽104434套,同比下降35.8%,二手房 交易量創6年來的新低。武漢二手房成交量是4.5萬套,同比下降13%。不少二手房經紀人隻能賣一套吃一年,或者轉去租房業務以求避開市場寒冬。

??業內人士李國政說,去年二手房交易熱度持續下降,直接導致以二手房交易為主營業務的房產中介面臨著巨大的經營困難。某些二手房龍頭中介紛紛關店裁員,一些小型中介甚至跑路。

??“3·30新政”對房產中介行業來說無異於打瞭一針“強心劑”。

??據媒體報道,新政出臺當晚,深圳某地產中介多個店鋪就延遲打烊,簽約量和價格都有不同幅度的上漲。記者獲悉,3月30日17時許新政出臺後,短短幾個小時就讓深圳龍崗片區一天的成交量比往日上漲瞭三成。

??“一般門店晚上10點左右就會下班,但30日很多傢門店為瞭客戶簽約,加班到凌晨。印象最深的是有一個房源原本叫價450萬,新政出臺後,業主馬上加價15萬。我們約瞭業主和客戶當天晚上12點過來談,一直談到凌晨2點,終於簽約。”謝建奎說。

??“由‘滿五唯一’變成‘滿二’唯一,相信二手房市場的交易熱情還會上漲。”一位北京某地產中介的員工表示,雖然房價沒有向上波動,但近期他經手的二手房交易量已經有所上升。

??投機需求蠢蠢欲動

??事實上,不少被認為是樓市新政最大受益者的自住性及改善性購房需求者仍持觀望態度。

??一 傢門戶網站在“3·30新政”後發起題為“樓市新政下你會買房嗎”的問卷調查,截至記者發稿前,參與調查的3萬多名網友中,55.2%的網友選擇瞭“不買 房”,僅有26.4%的網友有購房打算。在“不買房的原因”選項中,有53.4%的人表示“仍然買不起”,29.3%的網友等著房價再跌些再買。而參與調 查的網友中,無房者達45.6%,有一套房的占29.4%。

??北京市民陳先生在2012年購買瞭一套自住房,雖然當前有改善性需求,但陳先生 仍不準備“出手”。“一方面雖然首付比例降低,但隨之貸款金額就會上升,裡外裡需要支付更多的購房款,另一方面二手房交易涉及選房、過戶、裝修等很多流 程,即使‘滿二’就能免營業稅交易,但暫時還是覺得‘折騰不起’。”土地增值稅試算公式

??據房產專傢介紹,以100萬元總價的住房為例,貸款利率按5.90%進 行計算,如果按照目前大多數城市首付六成的比例計算,那麼首付款是60萬元,需要向銀行貸款40萬元。這樣40萬元的貸款如果按照商業貸款進行計算,那麼 20年期、等額本息、最新的基準利率的貸款條件下,還款總額為68萬元,月供2843元。

??首付比例降至四成後,那麼首付款是40萬元,需要向銀行貸款60萬元。這樣60萬元貸款如果按照同樣的貸款條件進行計算,那麼還款總額為102萬元,月供4264元。

??如 此對比,降低首付比例,對於此類改善性購房者而言,並不意味貸款成本降低瞭,實際上還是增加瞭。比如說,六成首付下,首付和按揭貸款的總金額為60 萬+68萬即128萬元。而在四成首付下,首付和按揭貸款的總金額為40萬+102萬即142萬元。這樣對比,要增加14萬元的支付。因此,隻要有條件, 購房者仍然願意多付一些首付。

??那麼,到底是什麼人群對樓市新政最為敏感?

??據媒體報道,樓市新政實施第一天,杭州、廈門、無錫等地都出現瞭“土豪”現金買房的個案。“有一個股民直接來付瞭300萬,說餘下的300萬尾款本周付清。”這個股民客戶說,他準備這幾天賣掉股票,直接從股市撤到樓市來。

??在 無錫、杭州,萬科、融創等地產公司都在樓市新政實施第一天提出“24小時不打烊”。“這次政策屬利好,價格已經到瞭底部。融創的很多大單客戶對價格比較敏 感,所以這兩天下手比較快。”一位融創公司負責人告訴媒體記者。不過,樓市的火爆還是讓業界有些吃驚,截至3月31日22時,整個融創杭州一天的銷售已經 破瞭1億元。

??值得關註的是,樓市新政一出,部分一線城市新盤項目已有漲價動作,或正在醞釀漲價。而二手房市場也出現部分業主上調掛牌價的現象。

??中國銀行國際金融研究所研究員高玉偉認為,短期內,房市新政難以改變房地產投資下滑的局面,特別是部分三四線城市,去庫存仍是房市調整的主題,但部分一線城市需求回升可能帶動房價上漲。

??“經濟下行壓力增大,雖然給瞭政府放松房市政策的理由,但需要防范房市泡沫化風險再起,金融監管當局應鼓勵資金流向實業,適當警示房市風險。”高玉偉表示。





新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2015-04-04/09085989926346141517656.shtml

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